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各區人民政府，市政府各有關委、辦、局，各有關單位：

為進一步理順物業管理體制，強化市場監管措施，完善市場運行機制，提高物業服務水平，改善人居環境質量，依據國務院《物業管理條例》、《市物業管理規定》等有關規定，現就進一步加強我市物業管理工作提出如下意見：

一、理順管理體制

物業管理工作實行統一領導、分級負責、條塊結合、以塊為主的管理體制。

（一）成立市物業管理工作領導小組。組長由分管副市長擔任，副組長由市住房保障和房產管理局主要負責同志擔任，成員由市直相關部門和各區政府有關負責同志擔任。主要負責研究決定物業管理重大方針政策，決策和部署物業管理重要工作，協調解決物業管理重點疑難問題。領導小組辦公室設在市住房保障和房產管理局。

（二）進一步落實市、區、街道、社區工作責任。根據《市人民政府關于強化物業屬地區域管理推進管理重心下移的意見》，進一步健全工作制度，完善工作程序，落實工作責任，形成市住房保障和房產管理局綜合協調、各區政府屬地負責、街道辦事處（含鄉鎮人民政府，下同）具體實施、社區居委會密切配合的工作格局。市住房保障和房產管理局主要負責全市物業管理工作的統一監管，指導、監督、檢查各區物業管理工作。各區政府對本行政區域物業管理工作負總責，區長為第一責任人，分管城建工作的副區長為直接責任人；區物業主管部門為物業管理工作的責任部門；街道辦事處為物業管理工作的具體實施部門，負責組織社區居委會落實物業管理有關工作。

（三）進一步落實居住區管理工作聯動機制。根據《市人民政府關于建立居住區管理工作聯動機制的實施意見》，以街道辦事處為工作平臺，建立完善居住區信訪調處、行政執法、公共服務工作聯動機制。各相關部門要依據各自管理職責，主動將管理職能延伸到居住區，加大居住區行政監管和執法力度，按照“誰主管、誰負責”的原則，及時對居住區各類違法違規行為進行查處，維護居住區公共管理秩序。對因推諉扯皮、拖延不辦引發群眾集體上訪或者造成嚴重后果的部門，要依據信訪條例和黨政紀律嚴肅追究相關領導及工作人員的責任。

二、構建服務體系

根據居住區建筑規模、設施配套、周邊環境以及居民需求、業主意愿等不同實際情況，采取社區基礎性物業服務和標準化物業管理相結合的模式，分類確定管理方式和服務形式，實現居住區物業服務全覆蓋。

（一）推進老舊住宅區物業服務常態化。對老舊住宅區，因地制宜，通過建立社區物業服務站、社區組織成立業主委員會進行自治管理等多種模式，實現物業服務常態化，保障居民正常生活。

1.建立社區物業服務站。對于無人管理的老舊住宅，組建社區物業服務站，隸屬于社區居委會，接受市、區物業主管部門以及街道辦事處的指導和監管。社區物業服務站原則上以每個社區為界組建成立，由市住房保障和房產管理局負責統一組織、批準備案和綜合指導；區物業主管部門負責督辦落實；各街道辦事處負責組織社區居委會具體實施。社區物業服務站根據房屋、環境、配套設施等現實狀況，結合居民的服務需求，提供衛生保潔、日常綜合維修、綠化維護等基礎性服務。

2.非小區住宅（單體樓）實行綜合性服務。對于目前由街道辦事處收取衛生費、物業服務企業收取共用設施設備日常維修養護費的非小區住宅，全部實行統一管理，提供衛生保潔、秩序維護、共用設施設備日常維修、綠化維護等綜合性服務。其中，現由物業供熱集團提供物業服務的由其統一接管；由其他社會物業服務企業提供物業服務的，原則上由現物業服務企業統一接管，物業服務企業退出的，納入社區物業服務站管理。實行統一管理后，物業服務收費按照《市人民政府辦公廳印發關于居民庭院環境衛生長效管理指導意見的通知》確定的四級基本服務標準和收費成本價格執行。

3.單位自管住宅納入統一監管范疇。對于社會房管單位自管的家屬住宅區，按照屬地管理原則，納入所在地街道辦事處監管范疇。由街道辦事處負責、社區居委會配合，監督社會房管單位做好衛生保潔、共用設施設備日常維修等服務工作。

（二）推進既有物業管理小區服務規范化。街道辦事處要將組織業主委員會選舉工作納入日常工作日程，排定組建計劃，力爭兩年內符合成立條件的住宅小區均要成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主委員會暫未成立的，由社區居委會代行業主委員會職責，組織業主共同決定物業管理事項。業主委員會要與選聘的物業服務企業簽訂正式物業服務合同，明確約定雙方的權利、義務和責任。物業服務企業在承接項目時，要將物業服務合同向項目所在地的區物業主管部門備案，同時在物業管理區域顯著位置，將服務內容、服務人員、服務標準、服務電話以及收費項目等有關情況進行公示，并定期征求業主的意見和建議，不斷提高物業服務質量。區物業主管部門、街道辦事處要監督物業服務企業加強日常管理服務，發現問題，督促企業及時整改；對拒不整改的企業，記入企業信用檔案，并按照有關規定進行處理。

（三）推進新建住宅小區服務優質化。對于新建住宅項目，開發建設單位要在選聘前期物業服務企業前，向區物業主管部門申請劃分物業管理區域。區物業主管部門要以建設項目規劃設計方案為主要依據，考慮共用設施設備配置和使用、獨立封閉、社區居委會設置等因素，在征求項目所在地街道辦事處的意見后進行劃分，并書面告知開發建設單位。開發建設單位要在項目交付使用前，按規定與物業服務企業辦理物業承接查驗手續，移交物業管理用房和相關資料。物業服務企業要在物業交接后按規定到區物業主管部門辦理備案手續。開發建設單位銷售物業時，要在房屋買賣合同中明確約定前期物業服務內容、服務費用、物業保修范圍和時限、違約責任等事項，或將前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件提供給購房人，并嚴格履行物業保修責任。前期物業服務企業必須按照前期物業服務合同約定的服務內容及服務標準，提供相應的服務。前期物業服務合同期限屆滿，業主委員會未成立的，由社區居委會組織征求業主同意后，可由前期物業服務企業繼續實施管理；業主委員會成立后，經業主大會決定重新選聘物業服務企業的，在街道辦事處指導下，前期物業服務企業、業主委員會、新物業服務企業三方按規定做好相關移交工作，確保物業管理正常銜接。

三、完善市場機制

加強物業市場培育，建立完善市場運行機制，通過市場合理配置物業資源，重點扶持一批管理正規、服務優良、信譽上佳的物業服務企業做大做強，帶動行業總體水平的提升。

（一）建立完善物業管理市場準入機制。對于新設立的物業服務企業，嚴格審查資質條件和從業人員職業資格證書。對于申請資質轉正和晉級的企業，嚴格審核業績材料，存在嚴重不良行為的不予轉正和晉級。嚴格執行持證上崗制度，物業項目經理等物業管理從業人員必須取得相應的職業資格證書，并定期參加物業主管部門組織的職業教育培訓，持證上崗。建立物業服務企業駐區備案制度，物業服務企業在取得《資質證書》后，須到注冊所在地的區物業主管部門辦理企業備案登記手續；承接物業項目后，須到項目所在地的區物業主管部門辦理項目備案登記手續。建立物業服務企業資質監督制度，定期對物業服務企業資質情況進行監督檢查，發現不符合資質條件的，責令限期改正，對改正不合格的，依法撤銷其資質證書。

（二）建立完善物業管理市場退出機制。區物業主管部門要會同街道辦事處，加強對物業服務企業的日常監督管理，保證物業管理活動正常持續開展。業主大會或物業服務企業在物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，要以書面形式在物業管理區域內進行公告，并由解約方在解除合同60日前將解約原因、解約時間等書面報告街道辦事處、區物業主管部門。街道辦事處要指導業主委員會在合同解除前，依法召開業主大會選聘新的物業服務企業，簽訂物業服務合同。區物業主管部門要監督物業服務企業在合同解除之日起10日內，按規定向業主委員會移交物業圖紙檔案資料、物業管理用房。建立物業服務企業信用保證金繳存制度，物業服務企業須以物業管理項目為單位，到項目所在地的區物業主管部門繳存物業服務信用保證金。對擅自退出物業管理服務的企業，要記入企業信用檔案，并扣除其物業服務信用保證金。

（三）完善物業服務收費市場機制。居住區管理服務要區別不同的物業性質和特點，合理確定服務內容和標準，服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則。對已實行市場化物業管理的住宅小區，要嚴格執行《市人民政府辦公廳印發關于居民庭院環境衛生長效管理指導意見的通知》公布的物業服務指導標準和指導價格，業主大會對服務內容和收費標準另行作出決定的，須到區物業主管部門、物價監管部門備案。對未實行市場化物業管理的老舊住宅小區、零散居民樓院，由社區物業服務站實施基礎性管理服務，其服務標準和收費標準按照市住房保障和房產管理局、市物價監管局《關于社區物業服務站服務標準和服務收費的通知》有關規定執行

（四）完善物業服務企業信用評價機制。加強物業服務企業信用檔案建設，建立市、區、街道聯動信用評價機制，吸納相關管理部門參加，每年對物業服務企業信用等級進行考核、評價，并向社會公布。實行守信激勵和失信懲戒機制，對于優秀、良好企業，給予優先晉升資質等級、減免物業服務保證金等扶持政策；對于基本合格、不合格企業實施重點監管，并給予限制承接新的物業管理項目、禁止資質晉級、撤銷資質等懲戒措施，形成“誠實守信”的良好市場氛圍。

四、推進老舊住宅維修改造

（一）加快老舊住宅改造步伐。通過建筑節能改造、平改坡、庭院整治等，對早期建設的基礎設施不完善的小區進行整治改造，解決歷史遺留問題，使其達到物業管理標準。對近期實施改造的棚戶區、城中村，要完善區域內基礎設施配套建設，并與城市基礎設施相銜接。對尚未納入改造范圍的棚戶區、城中村，要改善其基礎設施條件，并交由社區物業服務站管理。改造工作采取政府統籌，多家聯動，多方投入，協調推進的方式，力爭用3至5年時間完成老城區舊住宅整治改造。

（二）推進老舊住宅維修工作。調動社會各方面力量，多渠道籌措資金，推進老舊住宅維修工作。對于已實施房改的舊住宅，有房改售房款的，由原產權單位向市物業主管部門提出申請，經市物業主管部門批準后，可將房改售房款用于住宅維修，不足部分采取原產權單位自籌和居民分攤的方式予以補充。對有住房專項維修資金的住宅，由產權單位或業主向市物業主管部門提出申請，經市物業主管部門批準后，由市住房專項維修資金管理中心按照程序予以撥付，不足部分采取產權單位自籌和居民分攤的方式予以補充。對于物業供熱集團管理的舊住宅，維修資金采取集團自籌一部分、政府補貼一部分、居民分攤一部分的方式解決。對于無人管理的舊住宅，維修資金采取政府補貼一部分、水電氣熱等公共服務單位承擔一部分、居民分攤一部分的方式解決。設立物業設施維修改造資金，作為常態支出，用于老舊住宅共用設施設備的應急維修以及社區物業服務站的資金補貼等工作。

五、有關要求

（一）加強組織領導。物業管理工作事關城市長遠發展和群眾切身利益，各級政府、各有關部門要將其作為提升城市管理水平、創建文明城市、維護社會和諧穩定的重要工作，切實擺上日程，加強領導，落實責任，研究措施，扎實推進，形成一級抓一級，層層抓落實的工作體系，為加強物業管理工作提供有力組織保障。

（二）加強宣傳引導。各級政府、各有關部門和新聞媒體要采取多種形式，宣傳物業管理相關法律法規，引導廣大業主正確認識和對待物業管理，提高自治意識，樹立消費觀念，及時繳納服務費用，自覺維護公共秩序，形成全社會重視、關心和支持物業管理工作的良好氛圍。

（三）強化檢查考核。建立檢查考核機制，通過市對區、區對街道、街道對社區簽訂目標責任狀，層層分解任務，層層落實責任，定期檢查考核，年終綜合評定。對轄區居住區管理情況亂、環境秩序差、群眾投訴多的，要追究其主要領導的責任，并取消該單位的評優評先資格。