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為貫徹落實國家有關住房政策,建立我市住房供應體系,解決中低收入家庭的住房需要,促進住房制度的改革和住宅產業的發展,現就我市經濟適用住房的建設與供應提出如下實施意見:

一、統一思想,建立住房供應體系

經濟適用住房是具有一定社會保障功能的微利商品房,它以現階段社會中低收入家庭為供應對象,是城市住房供應體系的重要組成部分。

為了保持政策的連續性,將原計劃立項及在建的國家安居工程轉為經濟適用房。同時,將城市基礎設施建設的拆遷安置用房、政策允許的單位職工集資建房、政府專項用房等統一納入經濟適用住房的管理范疇。通過經濟適用住房的建設,在較長時期內形成我市商品房、經濟適用住房、廉租房三種住房并存的供應體系,并按我市住房生產與消費的實際,結合市場經濟發展趨勢,合理確定三種住房的比例關系。隨著市場經濟體制的不斷健全,要逐步實現住房的全面市場化。

經濟適用住房的建設和管理要根據我市中低收入人口的住房需求情況和城市建設拆遷安置情況,按適度超前的原則制訂中期建設規劃和年度建設計劃,優先供應土地。經濟適用住房的年度計劃總量按市場需求預測,由市房地產業發展領導小組提出,經市長辦公會議研究同意后納入年度房地產開發計劃。市建設行政主管部門具體負責全市經濟適用住房的項目建設管理。

二、規范運作,實行集約化建設

經濟適用住房的建設和管理應遵循“統一規劃、合理布局、適應市場、集約建設”的原則。要根據全市居住人口的分布和城市發展方向,在城市總體規劃的指導下,合理安排項目布局,倡導成建制居住區的規模化開發建設。

當前要按統分結合的原則,在政府組織下通過市場競爭確定經濟適用住房建設單位。存量土地可招標建設定向出售經濟適用住房。待條件成熟時,市政府將組織專門機構統一對經濟適用住房進行前期開發,對建成房屋實行統一收購、銷售和調配。

20*年元月起全市范圍內原則停止單位自建住房和集資建房。國家政策規定的四類企事業單位的職工集資建房,在四類土地以外的地段并符合城市規劃的前提下,經批準可納入經濟適用住房的計劃管理。

舊城改造拆遷安置用房不再安排土地自建,結合貨幣安置統一由經濟適用住房機構提供安置房源,實行貨幣結算。目前的在建項目經全面清理后,多余的用房按經濟適用住房政策,公開向社會出售。

市財政安排的城市基礎設施建設項目,需安置拆遷戶的用房,可實行統一建設,按計劃供房安置,或按成本價進行貨幣結算。

經濟適用住房的建設實行項目招標投標制度,按市政府辦公廳《轉發市城鄉建委關于*市經濟適用住房建設項目招投標試行意見的通知》(杭政辦發〔*〕149號)規定執行。

三、政策配套,嚴格控制建設成本

經濟適用住房供地實行行政劃撥。由市征地主管部門負責統一征地,拆遷補償與安置工作由開發建設單位承擔,也可由征地主管部門實行統一征地、拆遷、補償與安置。

凡屬政府行政性的收費按規定實行減半征收,杜絕各種違規的攤派、集資和變相收費。

經濟適用住房的銷售價格實行政府定價,按保本微利的原則確定。其構成如下:

1、建設用地的征地和拆遷補償、安置費;

2、勘察設計和前期工程費;

3、建安工程費;

4、住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費);

5、以上4項之和為基數的2%的管理費;

6、貸款利息;

7、稅金;

8、3%以下的利潤。

小區營業性配套公建實行“誰投資誰收益”的原則,其建設費用不得攤入成本。經濟適用住房可按規定進行預售。

在經濟適用住房中帶建的廉租房,政府的收購價格不包括第8項利潤。

四、適應市場,加強建設質量管理

經濟適用住房要避免零星建設,獨立建設的規模一般應在小區級以上,也可在成建制的商品房小區中帶建。

經濟適用住房戶型設計應堅持“經濟、適用、適度超前”的原則,并注意節約用地。現階段以60—95平方米左右的住宅為主導戶型。隨著市場需求的變化,實行動態管理。

經濟適用住房小區環境與配套設施建設要嚴格遵照《住宅小區規劃設計規范》要求組織實施,注意建成后便于物業管理。為提高居住環境質量,加強配套建設的管理,市建設行政主管部門應會同計劃、土管等部門建立經濟適用住房建設協調與定期督查制度。

經濟適用住房應實行初裝修和綜合竣工驗收等管理制度。

經濟適用住房交付使用時應提供“一卡一書”即住房保修卡和住房使用說明書。

政府鼓勵在經濟適用住房建設中推廣應用“四新”成果,提高科技含量。

五、合理分配,確保政策落到實處

經濟適用住房的房源(套數、面積)、價格、建設進度與銷售情況實行公示制度,由市房地產業發展領導小組辦公室負責,定期予以。

拆遷安置用房不能隨意更改用途,若在建設過程中情況發生變化,應按經濟適用住房政策上市供應,或由政府收購用于專項用房。

經濟適用住房銷售對象為在本市市區范圍內具有市區居民正式戶口、未曾享受標準住房分配或未達到規定面積標準下限、屬中低收入的家庭(指房價收入比在4倍以上的家庭)。經濟適用住房實行“一戶一套”制度,即一個家庭享受一次經濟適用房。原住房與新購經濟適用住房之和超過家庭規定可享受面積上限標準的,按同地段商品房價格結算。

購買經濟適用住房實行家庭個人申請、單位審核、定量審批、輪候購買的制度。在同等條件下,優先出售給住房困難戶、引進外地特殊人才、落實私房政策中的“換約續租”戶、拆除違法建筑中的困難戶、災后住房困難戶、離退休職工和殘疾人員中的困難戶。

經濟適用住房購買后進行再交易時,應補繳土地出讓金及有關規定費用。各經濟適用住房銷售單位收取的商品房價與經濟適用房價的差額部分款項全部上交市政府用作專項資金。

商業銀行、住房基金應加大對經濟適用住房建設與消費的支持力度,以利我市經濟適用住房的健康發展。