【摘要】房地產抵押貸款業務不僅關系到商業銀行利益，也影響我國金融市場的穩定，它的運作過程存在諸多風險。文章主要從抵押權人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產抵押貸款面臨的風險，并給出相關風險防范建議，如完善相關評估體系和保險機制、對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率、完善風險防范制度等。

【關鍵詞】房地產抵押貸款貸款額度風險評估體系風險防范

房地產抵押貸款面臨的風險

房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

1項目工程風險評估情況

1.1梅花山隧道

隧道全長13780m，為贛龍鐵路擴能改造工程最長的隧道，本標段施工出口端4869m（DK224+881～DK229+750），最大埋深688.21m。根據梅花山隧道的地質條件和現場實際，初步擬定了該隧道的風險清單16項，其中，有5個嚴重影響施工安全的風險事件，即：突水涌泥、圍巖坍塌、巖爆、大變形、高地溫。通過施工階段的風險評估，全隧初始風險等級為極高度風險，施工過程通過一系列相應的對策措施，加強風險防范，殘余風險為高度風險，預警等級分為Ⅱ級（嚴重，橙色）。2011年8月，建設單位組織參建四方初步評審為高風險隧道。

1.2石筍山隧道

隧道全長4812m，進口里程DK229+945，出口里程DK234+757，最大埋深564.3m。根據石筍山隧道的地質條件和現場實際，初步擬定了該隧道的風險清單13項，其中，進口端DK229+945-DK230+090為梯田，地層松軟，地下水發育且水位高，洞頂地表有當地村民房屋20多戶，開挖后易產生開裂，甚至倒塌，因此，突水涌泥、第三方損失為“極高度”風險；圍巖坍塌、巖爆、大變形、高地溫為“高度”風險。通過施工階段的風險評估，全隧初始風險等級為極高度風險，施工過程通過一系列相應的對策措施，加強風險防范，殘余風險為高度風險，預警等級分為Ⅱ級（嚴重，橙色）。2011年8月，建設單位組織評審時確定殘留風險等級為中度，2012年8月14日后，要求按高風險隧道管理。

1.3將金山特大橋

各區人民政府，市政府有關委、辦、局：

為依法有序推進房屋征收工作，確保各項工程項目順利實施，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》和《市人民政府關于貫徹實施的意見》，結合我市實際，提出如下意見：

一、主動對接，完善條件，加快推進征收準備工作

各區政府，各有關部門應當依據市政府批準的年度棚戶區改造、路橋改造、地下軌道交通、“三溝一河”綜合治理等實施計劃，各司其職、各負其責，相互支持、相互配合，切實做好相關征收準備工作。

（一）辦理征收相關手續。區政府作為房屋征收主體，應當依據市政府下達的各類工程項目實施計劃，主動與市發改、城鄉規劃、國土資源、征收等有關部門對接，并按計劃安排及時向有關部門書面申辦征收相關手續。各有關部門要依據各自法定職責，及時辦理相關征收手續，并向區政府出具行政文書及附屬資料。

1.市發改部門向區政府出具項目符合國民經濟和社會發展規劃的審查意見，對項目是否符合國民經濟和社會發展規劃予以審查，并明確界定項目的公共利益性質和名稱。

實施城中村改造是提升城市品位，改善人居環境，加快推進市域城鎮化的重要途徑，對促進我區轉型跨越發展，實現“十二五”規劃的宏偉藍圖具有十分重要的戰略意義。我區的城中村改造在探索、完善和發展的過程中取得了突出的成績，為近幾年城區的經濟社會發展做出了突出的貢獻。為了適應大規模推進的新要求，使運行機制更加完善，工作程序更加規范，改造效果全面提升，經區委、區政府研究，結合我區城中村改造工作的實際，特制定本實施意見。

一、指導思想

以科學發展觀為統領，以市域城鎮化為主導，以貫徹落實城中村改造的相關政策法規和文件精神為前提，緊緊抓住項目申報、招商引資、土地利用、拆遷安置、工程建設、資金監管等重點環節，強化民主決策、程序規范、監管服務，進一步規范和提升我區的城中村改造工作，實現依法改造、民主改造、和諧改造、有序改造，為打造創業城區、建設幸福家園做出更大貢獻。

二、加強組織領導，明確工作職責

區委區政府將進一步加強對城中村改造工作的領導，調整和充實“晉城市城區城中村改造領導組”，區政府主要領導親自掛帥，分管領導統一協調。領導組負責對全區城中村改造（包括棚戶區改造、舊城改造、舊村改造）實行全方位的組織領導，對項目申報、招商引資、改造程序、拆遷安置、土地使用、資金運作、規劃實施、工程招標、工程質量、建筑安全等實施全程監管。區政府設城中村改造辦公室（簡稱城改辦），專門負責全區城中村改造（包括棚戶區改造、舊城改造、舊村改造）的計劃、監管、協調、指導、服務、考核等日常工作。領導組各成員單位各司其職。

鎮（辦）成立相應機構，主要領導親自負責，并配備分管領導和專職人員，負責本轄區內城中村改造的組織實施和協調管理工作，重點負責前期準備、項目審查、招商引資、組織拆遷、工程監管、資金監管、回遷安置、安全穩定等工作，對城中村改造的重點事項進行監管和審核。

一、目標任務

這次專項行動的主要任務有四項：一是進行積案化解攻堅。使遺留的重大矛盾積案化解率達到90%以上；二是通過大排查、大調處，使新發生的矛盾糾紛化解率達到95%以上；三社建立健全社會矛盾預防化解工作機制，推進排查化解工作經常化、制度化；四是有效遏制涉眾性矛盾糾紛上升的勢頭，努力實現穩中有降。

二、基本步驟

第一階段。動員部署：各單位、各村社要按照鎮黨委、政府的統一部署，成立工作機構，制定工作方案，進行動員部署，對開展重大社會矛盾和積案化解攻堅行動做出具體安排。

第二階段。全面排查：各單位、各村社在全面排查當前矛盾糾紛及隱患的基礎上，重點排查截止20年底尚未徹底解決，已發生或可能引發群體性上訪的重大社會矛盾。涉及到單位和村社，要主動配合，加強協調，開展聯合排查。各單位、各村社要對排查出的所有重大社會矛盾和積案全部登記造冊，并按照一案一檔的要求，逐一建立工作臺賬，逐一說明問題的基本情況，歷年來的化解情況和目前情況。由單位領導或包片領導擔任包案領導、單位具體負責人或包村干部擔任包案負責人，明確化解目標和實現要求。

第三階段。集中化解：各單位、各村社要按照誰主管誰負責”原則和“案結事了息訴罷訪”要求，對排查出的重大社會矛盾和積案逐案進行分析研究，提出化解方案，采取得力措施，全力化解，攻堅克難。確保6月底前重大矛盾和積案化解率達到50%以上，9月底前化解率達到90%以上。各單位、各村社每月要向鎮維穩辦報送一次工作進展情況。鎮上將實行月通報制度，定期反映工作進展情況，進一步提出工作要求，推動專項行動深入開展。