物業建議意見
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物業建議意見范文第1篇
物業管理公司有其獨特的經營模式與服務對象，物業管理公司的財務管理工作要遵循財務管理的基本原則，使公司財務管理目標符合公司經營目標的要求。在具體工作過程中要體現其特有的一些要求和方法，結合行業特征和公司實際情況制定財務管理的具體措施。
一、物業公司財務管理概述
財務管理是在一定的整體目標下，關于資產的購置（投資），資本的融通（籌資）和經營中現金流量（營運資金）、利潤分配的管理。財務職能是指企業財務在運行中所固有的功能。財務的職能源于企業資金運動及其所體現的經濟關系，表現為籌資、用資、耗資、分配等過程中的管理職能，包括財務預測、財務決策、財務計劃、財務控制、財務分析等。傳統的財務職能理論在引入產權思想后，以財務分層理論為基礎，從財務管理主體（所有者和經營者）角度來研究財務職能更具科學性。從該角度定義的財務職能更傾向于使所有者和經營者為實現企業目標而共同進行的財務管理所具有的職責和功能。把所有者的財務職能定義為決策、監督、調控，經營者的財務職能為組織、協調和控制。“二權分立”更好地使財務職能得以迅速實現，提高了效率。
二、物業管理公司財務管理工作的現狀分析
1、會計基礎工作不夠完善
會計核算工作是對單位財務管理活動實際實施效果的度量，是開展整個財務管理工作的基礎工作，當前物業管理公司會計核算工作存在的問題嚴重制約了財務管理的順利開展：物業管理公司缺乏既統一又適用的會計核算體系；物業管理公司缺乏行之有效的內部控制制度；物業管理公司財務報表過于籠統，無法滿足各層次的需要。
2、融資渠道及方式單一
融資困難是當前許多中小企業發展過程中面臨的一個瓶頸，在一些規模較大的民營企業中也存在這樣的問題。物業管理行業利潤率低、經營規模單一，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內部融資是物業管理公司籌措資金的主要方式。
3、投資水平不高，不重視成本管理工作
物業管理公司在投資管理方面存在許多不足之處。受物業管理公司自身經營規模與資質的限制，物業管理公司往往缺少好的投資項目。同時，投資決策又缺乏科學性，表現在決策者缺少足夠的資料收集與科學分析，往往憑感覺做決定，沒有一個好的投資管理團隊，致使投資項目存在很大的風險。風險之一是投資方向的錯誤，會導致投資項目無法滿足消費者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報；風險之二是對投資的資金支持斷裂，如果沒有完善的投資計劃作保證，缺乏足夠的后續資金作為投資項目發展的后盾，很容易導致投資項目的夭折，導致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費。
隨著物業管理需求的進一步擴大，物業管理開始走向市場化、專業化、規模化和智能化。但長期以來，受“物業管理工作就是簡單的維修保養、清潔衛生以及環境綠化和保安”等觀念的影響，致使一些物業公司尤其是一些中小型物業企業，缺乏現代管理理念和科學的市場定位，沒有長遠的經營謀略，形不成規模效益，再加上不重視財務管理工作，人、財、物、信息等資源未能優化配置，甚至存在嚴重浪費，致使企業經濟效益低下。因此，物業企業經營者應樹立現財觀和成本核算觀。
4、營運資金管理水平低
企業營運資金的管理是體現公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理的方法得當，資金循環得越快，對資金的需求壓力就越小，資金的使用效率也就越高。物業管理公司在營運資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力。此外，由于經營管理不善，資產破損丟失的現象時有發生，影響了營運資金的正常使用。
5、物業管理公司會計從業人員的素質有待提高
客觀性、真實性是會計核算的基本特征，也是會計人員在會計核算過程中必須秉承的基本原則。從物業管理公司的實際情況看，公司領導在人事安排上的用人唯親，不以會計人員的職業道德素質和專業知識為標準，而以方便自己對財務人員的控制為依據選拔會計人員。在單位職務設置上也不盡合理，不相容職務分離的原則未被貫徹實施，會計人員一人兼任不相容職務的現象普遍存在。由于公司在財務人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計從業人員在職業道德素質、專業技術素質等方面不能適應日益復雜的物業管理業務的要求。
三、提高物業管理公司財務管理水平的幾點建議
1、制定一套適用性強的物業會計實施規范
當前，企業會計準則與小企業會計準則是指導我國會計工作的兩大基本準則，是我國會計人員開展會計工作的基本準繩。在實際工作中，對于企業具體會計科目的設置卻依賴于會計從業人員的經驗與職業判斷，依賴于公司的業務需要。對于物業管理公司來說，缺乏以往的經驗可以借鑒，當前的會計準則也沒有提供具體的指導意見，這就要求有關部門在了解、分析物業管理公司業務特點的基礎上，建立一套適用于物業管理公司的會計準則實施意見，保證各物業管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業管理公司在會計工作中具有足夠的自，可以根據實際情況靈活應用。因此，這套會計規范實施意見應是一種引導和幫助，而不是強制性的實施規范。
物業建議意見范文第2篇
關鍵詞：物業公司；現狀；建議
中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-00-01
物業公司是專門從事地上永久性建筑物、附屬設備、各項設施及相關場地和周圍環境的專業化管理的，為業主和非業主使用人提供良好的生活或工作環境的，具有獨立法人資格的經濟實體。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業公司——深圳物業管理公司正式成立，開始對深圳經濟特區的涉外商品房實行統一的物業管理，這是我國國內物業管理邁出的第一步，標志著這一新興行業的誕生。隨著近幾年我國經濟的高速發展，城鎮化進程不斷加快，房地產市場得到了快速的發展，于此同時物業管理服務的需要不斷增長。但就目前我國物業公司發展的現狀仍不樂觀，存在著很多問題，影響著物業管理行業的發展和房地產市場的發展。本文就物業公司現狀進行分析，并提出發展建議。
一、物業公司現狀
(一)物業服務收費標準偏低
國家雖然多次對物業服務收費標準進行了調整，并對政府指導價范圍進行了逐步縮，擴大市場調節價范圍，一定程度上緩解了一些成本上升給物業服務企業造成的經營困難。但目前的物業服務收費標準仍然相對偏低[1]，一方面不少住宅小區特別是成立了業主委員會的住宅小區物業費不能隨著實際成本的上升及政府指導價標準的提高而做出相應調整，物業服務收費標準調整難度大。有的舊有住宅小區收費標準還是十幾年前定的，收費標準未提高，但業主對物業服務企業的要求卻并未降低。另一方面是政府指導價管理的普通住宅小區前期物業服務收費標準雖然每隔兩年調整一次，但每次基本都難以調整到位，不能及時反映成本實際變化情況。
(二)物業成本不斷上漲
物業公司的成本主要包括：(1)人工費：包括管理及服務人員的工資和福利費用、勞保、統籌費、公積金等，也可以按工作崗位核算(如行政管理、保養、維護、清潔綠化、安防等)。(2)公共設施設備日常運行、維修及保養費：包括各種維修與保養費用以及消防費用(比如滅火器的購置，鍋爐的檢查等)；室內裝修費(辦公、設備等用房等)，生活用水和排污費，能源消耗(水、電、氣、油等)，康樂設施費、其他雜項(比如劃車位線、做指示牌等)。(3)綠化管理費、清潔衛生費(考慮垃圾清運、處理費，包括有害垃圾分類處理)等。但隨著近年來各地不斷上調最低工資標準，所以物業公司人員的工資也在增長，再加上水電費價格的不斷提高和維修設施設備相關材料的上漲，物業公司成本不斷上漲[2]。
(三)物業費收繳難
物業費收繳難是物業公司普遍存在的問題。一般在物業管理水平較高的物業公司，物業費收繳相對較容易，而在物業管理水平較低的物業公司，物業費收繳相對較難。所以物業管理水平決定著物業費收繳的好壞[3]。由于物業費收繳難，物業相關服務就不到位，業主就有意見，覺得物業公司服務差，就更不愿意交物業費，物業公司在資金上就越困難，服務就越差，逐漸就形成這樣一個惡性循環。
二、物業公司的發展建議
(一)建議政府給予政策上的扶持
(1)完善物業服務收費定價機制
制定物業費收費標準要堅持市場化，突出體收費與服務對稱性的特點，完善物業服務收費定價機制[3]。首先要堅持物業服務定價的科學性，同時要對物業服務成本進行監審，加強對企業經營成本核算，及時掌握物業服務成本變化狀況。同時要及時、適當調整普通住宅小區前期物業服務政府指導價。近幾年來勞動力等物業成本迅速上升，但物業收費標準未能真正調整到位，調整要遵循補償合理成本以及費用與服務水平相適應。同時還要建立物業服務政府指導價收費標準與物業服務成本相聯系的價格動態調整機制。
(2)調減稅收
調減稅收首先是降低物業服務企業的營業稅稅率，建議比照郵電通信業、建筑業、交通運輸業、文化體育業，將物業服務企業營業稅由現行5%的稅率調低為3%的稅率，以扶持物業管理行業的生存和發展。其次是合理確定稅基，將物業服務企業的收入扣除支付給其他專業服務單位支出(如：專業消防維保、電梯維保、中央空調維保、外墻清潔、綠化養護、專業安保等外包支出)后征稅，以體現合理稅基，避免重復征稅。
(3)落實保險政策補貼
物業行業是微利行業，物業公司給所有的職工購買保險，企業經濟壓力比較大，為幫助物業企業規避風險，保障從業人員的合法權益，可按照員工實際工資收入確定繳納養老保險費基數，實際工資收入低于上年最低工資標準的，按上年最低工資標準確定；繳費上險及費率等可適當進行降低。
(二)進行有效的成本控制
成本控制是對企業在生產經營過程中發生的各種耗費進行計算、調節和監督，發現薄弱環節，挖掘內部潛力，尋找一切可能降低成本途徑的過程。實施成本控制，可以促進企業改善經營管理，轉變經營機制，全面提高企業素質，使企業在市場競爭的環境下生存、發展和壯大[3]。物業公司可通過以下途徑對成本進行控制，如對人員實行定崗定編；進行物業管理收支預算，核定經濟指標，加強成本控制意識；通過公開招標，對公司的設備配件、綠化苗木、維修材料、辦公用品等進行集中采購。
(三)加強物業費的收繳
運用對比法、成本法、定額法等方法，再結合地區的經濟水平，參照《普通住宅小區物業管理服務等級標準》，科學制定物業管理收費標準。根據大多數業主的實際需要，提供有質量的服務，實現收費與服務同質，提高業主對服務和收費的認可。通過協商、論證，選擇正確的收費方式，如可采用酬金制或包干制等。
物業公司要走出目前的困境，實現健康、可持續的發展，除了國家在相關政策上給予傾斜之外，主要還有加強自身管理，控制成本，打造自身的物業服務品牌。
參考文獻：
[1]朱春芳.紹興市區物業服務企業發展現狀調查[J].中國物業管理,2008(06):51-52.
物業建議意見范文第3篇
【關鍵詞】物業管理；成本控制；措施及建議
成本控制，有利于提升物業企業的投資收益、完善其內部組織結構，對于物業管理企業的長久健康發展意義重大。本文首先介紹了物業管理成本的現狀，接著論述了成本控制措施及建議，希望對大家相關課題研究有所啟發。
一、物業管理成本的現狀
1.物業企業組織成本較高
組織成本分為靜態組織成本和動態組織成本，是物業管理成本的重要組成部分。物業企業自身的組織結構決定了靜態組織成本，管理層次越不清晰、人事管理越不完善、多頭領導越嚴重，靜態組織成本就越高。動態組織成本是物業企業在運行中產生的成本，人員素質以及工具種類決定了組織決策的落實程度，繼而決定了動態組織成本的高低。隨著物業企業的發展壯大，組織成本所占比重將持續上升，對物業管理成本控制提出了新的要求。
2.物業管理方式簡單
物業管理是服務性行業，“服務”是物業管理企業向業主提供的產品。與一般的企業類似，生產方式越粗放、越簡單，生產成本就越高。與一般企業不同的是，物業管理提供的產品是服務，是面向業主的，管理方式還會影響到客戶體驗。從整體上看，物業管理的方式科技含量較低、智能化水平也不高，這就導致物業管理過多地依賴人力和物力，產生較高的成本支出。
3.配套設施不完備，規劃不合理
配套設施不完備主要針對大城市的早期小區以及中小城鎮部分現開發的小區。盡管經過30年的發展，我國房地產行業的理論探索和實業發展已取得了部分成就，但還是存在著重視前期開發、忽視后期管理的現象，直接導致小區的配套設施不完備，管理難度較大。比如，健身器材缺少、停車位較少、綠化面積較低等，這些問題幾乎都是小區前期規劃的硬傷，后期的物業管理很難解決，但這些都是業主最主要的投訴內容，物業管理企業不得不花費大量人力物力進行協調、溝通，繼而產生較高的管理成本。
4.物業管理企業經營方式單一
現階段，物業管理企業的經濟方式比較單一，提高幾乎都是基本的服務，比如設備維修及保養、綠化保潔、安保等，不能很好地利用現有的資源，既不能滿足業主多樣化的服務的需要，也造成企業成本收益較低，變相地增加成本支出。
二、物業管理成本控制措施及建議
1.創新成本支出審核的方法
成本控制的目的之一是控制物業管理成本的支出范圍。但在具體的操作上，物業管理成本支出范圍并沒有明確詳細的規定，其支出范圍具有很大的不確定性。所以需要對支出范圍合理性審核的方法進行創新，以便能更好地判斷是否超出支出范圍。支出范圍是否合理的審核應堅持三個原則：不屬于物業管理支出的不合理；與物業管理職責、工作任務沒有聯系的不合理；超出規模和數量的不合理。就物業管理而言，成本支出范圍主要指兩方面，一是物業管理工作人員工薪金補貼、日常辦公費和設備購置費等；二是指行政事業性項目，其支出應嚴格遵循項目計劃，并限定于項目開支范圍內，專款專用，不可挪用為無關項目或事項的支出。
2.建立完善的經濟責任制
完善的經濟責任制是成本控制工作的制度保障。經濟責任制可通過內部控制有效地減少亂支、私設小金庫、腐敗的發生。物業管理的領導，財務部門的負責人以及其他部門的負責人，要明確責任，劃分權利范圍，相互監督。建立獨立完善的經濟責任制部門，對人事體系層層防范，落實經濟責任制的要求，建通常態化的檢查和評估，對成本支出情況進行跟蹤、檢查、記錄，確保實際工作向著既定目標開展，把實際目標的完成情況、成本支出的合理性和有效性作為考核標準，并把最終的考核結果與薪資分配、人事管理掛鉤，改變“吃大鍋飯”的現象，實現成本控制工作的不斷完善。同時，加強對成本支出原始資料完整性的審核。支出不僅需要原始憑證作為依據，還需要相關資料對原始憑證進行補充，只有這樣才能有理有據地說明一項業務的支出是否合乎規范。完善經濟責任制的一大舉措就是確保物業管理的各項支出不僅有原始憑證和相關資料作為憑據，還能對資料的完整性、有效性進行嚴格的審核。對于高投入、高裝備、對資金要求大、經濟內容復雜的項目，還需要書面合同作為付款的依據。在要求書面合同的同時，加強對原始明細清單的審核力度，確保原始合同、明細清單能真實反映設備數量、單價和勞務支出，為經濟責任制的最終落實提供數據和資料支撐。
3.提升績效管理的專業性和科學性
績效管理是一個動態的反饋機制，反饋機制的一端是被考核人員，另一端是考核人員，他們之間通過不斷溝通和調整形成一種相互制約、相互平衡的狀態，確保績效管理不斷向前發展。如果沒有溝通和調整，被考核成員處在絕對被動、絕對弱勢的定位，那么績效管理將逐步喪失意義，繼而對物業管理的組織結構造成更深層次的破壞，進一步增加靜態成本支出。所以在實施績效管理的過程中，要強調持續溝通和適時調整，要認識到考核人員與被考核人員關系的平等，給予普通員工足夠的話語權，建立友好的對話、溝通渠道，及時聽取被考核人員的意見和建議，減少實施績效管理的阻力。把握好溝通的重點和內容，考核人員應引導被考核人員把溝通的內容放在機構考核方案、考核結果公布方式、績效管理辦法以及指標體系，注重溝通的重點，避免泛泛而談。溝通形式有績效分析輔導、集體性溝通、專題討論會議、留言信箱、一對一溝通，應綜合使用以上溝通方式，確保溝通方式的多樣性。同時對績效管理的對象和方法進行調整，根據難度或季度工程的重心來調整績效管理的對象，確保績效管理的有效覆蓋。隨著績效管理的深入，應及時調整或刪除效率低的績效管理方法，引進更加專業、科學的績效管理方法。
4.提升物業管理從業人員素質
從業人員是物業管理工作的實際操作者，其業務水平和專業素質的高低決定著政策的執行力度，所以說提升從業人員素質有利于降低物業管理的動態組織成本。但是實際情況并不容樂觀，與其他行業相比，物業企業的工資水平較低，人才流失嚴重，基層的才從業人員并沒有受過專業的訓練和培訓，甚至部分身兼多職，這樣就使得他們的專業技能和職業操守參差不齊，不能達到預期的標準。所以加強物業管理隊伍的建設顯得尤為必要和迫切，通過對物業管理者的專業技能和職業操守進行培訓，使其達到并滿足當前物業管理的要求。建立完善的培訓機制，對協管人員、綠化人員、維修人員進行系統地培訓，提升他們的專業素養和團隊意識，建設一個專業高效的物業管理隊伍。同時，加強對物業管理工作者職業道德的培訓，增強物業管理者的事業心、上進心、細心以及責任心等，建設一個優良的團隊，此來有效的提升整體管理工作者的專業素質、團隊意識和職業道德，使他們有能力有意識執行決策層下達的任務和目標，降低動態組織成本支出。
5.提升物業管理的服務意識
隨著社會的發展，業主對物業管理企業的服務水平提出了新的要求，把物業管理由“管理”向“服務”上轉變既是物業管理企業發展的需要，也是控制成本支出的措施之一。服務性是對物業管理工作的定位，如果物業管理從業人員沒有較好的服務意識，那么單位工作就會需要投入更多的人力和物力，造成資源的浪費，產生成本支出。瑣碎、密集、重復是物業管理工作的特點，大量的接訪、溝通、登記、保管工作需要物業管理從業人員有條不紊地進行，還要考慮到工作事項的輕重緩急，這就不僅要求物業管理從業人員要有廣泛扎實的專業知識，還要樹立“工作就是服務”的觀念，時刻牢記“增強服務意識”和“主動服務”的理念，不急不躁禮貌待人。服務質量是衡量物業管理專業程度的標桿，也是提升成本效益，控制成本的有效途徑。
三、結束語
當前，當前國家對物業管理企業的定位是微利企業，物業費標準必須與當地的消費水平相適應，這就是導致物業管理企業的利潤不會太高。在這種大環境下，成本控制就顯得尤為重要，它要求在物業管理企業在做好服務的基礎上，采取多種措施和手段開源節流，控制企業的成本支出，盡可能提升企業的經營效益，實現可持續發展。
參考文獻：
[1]朱長源.論物業管理企業的成本控制及經營理念創新[J].四川建材，2012，38（2）：207-208
[2]龐江紅.淺談物業管理公司管理過程中的變動成本控制[J].現代商業，2010（18）：141
物業建議意見范文第4篇
為進一步加強城市住宅區物業管理工作，理順管理體制，完善管理機制，不斷改善人居環境，促進城市經濟社會和諧發展，根據《物權法》、國務院《物業管理條例》和《省物業管理條例》等有關規定，參照市人民政府辦公廳《關于印發中心城區市容市貌管理有關制度的通知》文件要求，結合我區實際，制定本實施意見。
一、指導思想
以科學發展觀為指導，以體制創新為核心，將物業管理納入城區綜合管理體系，建立起“統一領導、分級負責、屬地管理、綜合協調”的物業管理新體制。充分發揮各街道辦事處（鎮政府）和社區居委會在住宅區物業管理中的作用，及時協調解決群眾反映的物業管理方面的各類問題，將問題解決在基層，矛盾化解在萌芽狀態，強化住宅區物業管理，提高城市物業管理覆蓋率，促進文明社區與和諧周村建設。
二、工作要求
（一）強化屬地管理，建立責權明確的工作體系。
按照“重心下移、屬地管理”的原則，建立政府統一領導、部門分工負責的物業管理工作機制。
1、區房管部門應設立專門機構和人員負責本轄區物業服務行業的監督管理，具體包括：
（1）物業服務企業資質初審。
（2）前期物業服務合同備案。
（3）落實新建住宅區物業服務用房配置情況。
（4）物業管理區域劃分。
（5）指導并督促街道辦事處（鎮政府）對老舊住宅小區落實物業化管理措施。
（6）對物業一般從業人員進行定期培訓。
（7）對物業公司和街道辦事處（鎮政府）物業服務中心進行服務質量檢查、考核，并協調解決物業管理中出現的問題。
（8）市級優秀物業管理項目的初評以及省級、國家級優秀物業管理項目的推薦。
（9）對街道和社區物業管理業務進行指導和監督。
（10）建立本區物業企業的誠信檔案。
（11）受市房管部門委托對轄區物業企業違法違規行為進行監察執法。
2、各街道辦事處（鎮政府）負責具體落實所轄住宅區物業管理工作，成立物業管理組織機構，由負責城建的分管領導具體負責，并根據轄區規模和老、舊、散住宅區存有量，配備落實相應的管理人員和工作經費，主要職責是：
（1）為區房管部門對物業企業的動態考核、資質審查、物業企業和項目的爭先創優等提供建議。
（2）負責組織召開業主大會，成立業主委員會，指導、監督業主大會、業主委員會日常運作。組織業主委員會制定業主管理規約和業主大會議事規則并簽訂到戶，規范業主和物業服務企業的公共行為。
（3）定期組織召開社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、城管執法和物業管理等部門參加的物業管理聯席會議，及時解決物業管理中存在的問題。
（4）建立街道辦事處（鎮政府）物業服務中心、物業應急維修服務站和矛盾投訴調解站，即“一個中心、兩站服務”，對轄區老、舊、散居住區提供基本的物業管理服務。
物業服務中心以街道辦事處（鎮政府）為責任單位負責組建，由負責城建工作的分管領導分管，由街道辦事處（鎮政府）選聘人員，辦理相關登記注冊手續，區房管部門負責對選聘的管理人員進行上崗培訓。其主要職責是為暫不具備市場化物業管理條件或無人管理的老舊住宅區和散居物業提供有償的物業基本服務，服務內容主要包括公共秩序維護、清掃保潔、綠化養護等。
物業應急維修服務站主要為轄區內未實行物業管理的住宅物業的房屋排險、下水管道堵塞及水電故障等突況提供有償應急維修服務。
設立物業管理矛盾投訴調解站，各街道辦事處（鎮政府）要配備面積不少于10平方米的固定接待場所和一名專職負責人，并建立規章制度，負責受理業主、業主委員會、物業服務企業的投訴，通過人民調解、行政調解、司法調解密切配合的有效平臺，運用綜合手段化解物業管理活動中的各類矛盾和糾紛，所轄居委會也要確定1-2名專職負責人，負責本轄區的物業投訴工作及業主委員會的管理工作。
3、住建、規劃、城管執法、市政、園林、人社、環保、民政、公安、工商、財政、稅務、物價、質監等各相關部門應按照各自職責，密切配合，共同做好物業管理的相關工作。
（二）因地制宜，實行分類管理。
1、對新建住宅區，建設單位要嚴格遵循規劃設計方案進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業實施正規物業管理。實行質量保修金制度，建設單位應當按照《省物業管理條例》的規定在辦理單位工程竣工驗收手續備案前，按照物業建筑安裝總造價5%的比例，一次性向區房管部門設立的賬戶交存物業質量保修金，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提出申請，經區房管部門核實后，維修費用在物業質量保修金中列支。開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應提供《前期物業服務合同備案證明》和《物業管理用房配置情況說明書》。工程竣工驗收要嚴格落實竣工驗收備案制度和物業服務用房、公共配套建筑、公共部位驗收備案制度。開發建設單位要按前期物業管理的相關規定，完善物業管理移交手續，保證前期物業管理落實到位。業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業、業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建住宅小區全面實行規范的物業服務。
2、對已實施市場化物業服務的住宅區，要從規范物業企業服務行為和提升小區管理水平兩方面做好工作。
（1）規范物業服務行為。物業服務企業要依據法律法規及服務合同，切實履行職責，提高服務質量。區房管部門要加強對物業服務企業的監管，建立健全物業服務企業信用檔案制度，認真評定物業服務企業的服務業績和信用度，并作為資質評定和年檢、物業招投標、企業和項目創優的重要條件；對服務不到位、業主有效投訴多的物業服務企業實行淘汰、退出機制，報經市房管部門批準，按有關規定予以處理。
（2）提升小區管理水平。區房管部門和街道辦事處（鎮政府）要督促各物業企業，根據所管理小區的具體情況，分別按照國家、省級和市級優秀物業管理項目考核驗收標準進行管理，并組織好小區創優工作。
3、對不具備市場化運作的老舊住宅區，要積極創造條件，開展物業管理服務。
（1）改造后的老舊住宅區，由街道辦事處（鎮政府）負責組織召開業主大會，選舉產生業主委員會，由業主大會選聘有資質的物業服務企業進行正規管理，對暫不能實施市場化物業管理的交由街道辦事處（鎮政府）物業服務中心實施管理。
（2）對未改造的老、舊、散住宅區，由街道辦事處（鎮政府）物業服務中心管理，向小區業主適當收取服務費用，重點做好保潔和秩序維護工作；也可采取“棟樓式管理”模式，每棟樓選出一名代表，負責該樓的衛生清掃工作，費用由該棟樓的居民均攤。
（3）建立長效管理機制，解決老、舊、散住宅區物業管理經費不足問題。主要從三方面解決物業管理經費不足問題：一是根據《市普通住宅物業服務等級和收費標準》中規定三級收費標準下浮50%確定收費，向被服務業主收取服務費用；二是有條件的小區可增建部分經營性用房（按規定辦理相關手續）或停車位，在由各街道辦事處（鎮政府）牽頭認可的情況下進行建設，交由物業管理單位經營，用于彌補物業管理經費不足；三是政府適當補貼。政府組織有關部門對老、舊、散住宅區的物業管理情況進行年度考核，經考核達標的，政府給予適當補貼。
三、保障措施
（一）加強組織領導。住宅區物業管理事關群眾切身利益和城市生活環境逐步優化，工作覆蓋面廣，推進難度大，各街道辦事處（鎮政府）、各有關部門要切實加強領導，全力推進，把加強住宅區物業管理作為提升城市管理水平、創建和諧社會的一項重要內容，切實擺上議事日程，落實機構，責任到人，做到“有人辦事”、“有章辦事”，將工作細化分解到基層，加快建立一級抓一級、層層抓落實的工作體系，為住宅區物業管理工作提供有力保障。
物業建議意見范文第5篇
為充分發揮襄陽區位優勢，加快發展現代物流業，促進第三產業快速發展，繁榮地方經濟，結合我市實際，現就促進我市現代物流業發展提出如下意見：
一、加快物流基礎設施規劃建設
（一）根據我市區位優勢、產業結構和經濟社會發展水平等實際情況，科學制定現代物流業發展規劃，促進產業集聚，提高物流凝聚力、帶動力和輻射力，把我市建設成為物流、商流、信息流、資金流高效運轉的全國性區域物流中心。
（二）認真落實現代物流業發展規劃，加快物流園區、物流中心、物流配送中心建設，加大招商引資力度，積極吸引國內外大型物流企業落戶，引導物流企業向物流園區、物流中心集中布局，實現我市物流業與經濟社會的協調可持續發展。
二、加強對重點項目及重點企業的扶持
（三）以下物流項目列為扶持的重點：縣級以上人民政府規劃的物流園區;大型專業配送中心、大型批發市場及其它大型物流運作平臺;保稅倉庫、出口監管庫;物流公共信息平臺、物流業與制造業聯動發展項目、鐵水公空多式聯運工程項目、冷鏈物流項目，以及物聯網應用、電子商務物流等創新業態的物流項目。
（四）以下物流企業列為扶持的重點：跨區域性網絡化運營的物流企業；大中型第三方物流企業;從傳統運輸、倉儲、貨代向現代物流轉型的企業;型連鎖經營、快遞等物流企業。
（五）建立重點物流項目和重點物流企業的認定、評審制度。由市現代物流業發展領導小組辦公室制定重點物流項目、重點物流企業認定標準，組織初步認定、篩選后提交項目評審會評審確定，并根據企業需要制定扶持政策，報請市政府批準后實行，保證重點物流項目和重點物流企業按照規劃執行。
三、優化物流業發展環境
（六）提高對重點物流項目和物流企業的審批效率，經項目評審會評審確定的重點物流項目和企業參照工業項目審批流程辦理。行政事業性收費地方留成部分全額免收；進入市行政服務中心的中介服務性機構收費有上下限的，一律按下限減半收取的政策執行。
（七）加快電子口岸建設，提升“一站式”通關服務能力，推進鐵路、水路、公路、航空聯運，建立進出口貨物的快速通關體系。充分發揮保稅倉庫和出口監管庫的緩稅和提前退稅的作用，提高物流通關效率，促進保稅物流發展。
四、規范物流市場秩序和行業管理
（八）建立和規范物流企業注冊登記信息共享制度，設立物流企業信息數據庫，實現對物流企業登記注冊信息、資質認證管理等信息的共享。
（九）加強物流市場行業管理，嚴厲打擊無證無照經營、惡性競爭等違法違規行為；鼓勵規模以上物流企業整合現有資源，采用兼并重組、融資租賃、合作經營的方式做大做強。對分散在市場集聚區和貨運場站周邊的貨運信息服務部、個體貨運企業，按照“增量入園、存量調整”原則進行撤并和疏導。
（十）規范物流行業管理。明確市交通物流發展局為全市物流業的行業管理機構，履行物流規劃的制定和落實、物流市場的規范和監管、物流技術的推廣和應用、物流人才的培訓和引進等職責，指導、協調和服務我市物流業發展。
（十一）推進物流企業誠信管理機制建設，集合工商、稅務、交通等部門的監管信息以及物流協會、服務客戶等多方面反饋信息，借助報紙、電視、網絡等信息平臺，推進物流企業誠信建設，建立物流企業信息反饋機制和企業誠信數據庫，提高物流行業誠信水平，促進物流業健康發展。
（十二）完善物流統計體系。加大現代物流業統計工作投入，形成與國家一致的物流統計指標體系和物流統計工作模式，建立和完善我市物流統計直報制度。加強物流行業統計工作，逐步實現全行業統計，及時提供相關數據，逐步建立政府綜合統計、部門統計、物流行業協會統計統一協調、互為補充的現代物流業統計調查體系。
（十三）支持物流企業品牌建設，鼓勵參與創建國家等級企業，被評為國家3A、4A、5A級的物流企業，市政府給予一定的獎勵。
五、保障建設用地
（十四）保障物流園區用地需求。明確現代物流業發展規劃用地，把物流業基礎設施作為城市發展的基礎設施的一部分，納入城市總體規劃、土地利用總體規劃和綜合交通設施專項建設規劃。在符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃、現代物流業發展規劃、土地利用年度計劃的前提下，對急需建設的重點物流項目用地優先予以保障。
（十五）實行優惠的物流用地政策，對納入現代物流業發展規劃的物流園區內為生產配套的倉儲物流項目用地，可享受工業用地政策。
六、加強財稅和金融支持
（十六）建立襄陽市現代物流發展專項資金。專項資金可通過貼息、補助、獎勵等多種形式，主要用于大型物流項目的引進、重點物流項目建設、物流產業規劃、物流信息平臺建設、物流人才的引進和培訓、標準制度制定、產業發展研究、國際合作、企業獎勵等，物流發展專項資金列入政府年度財政預算。
（十七）物流園區內為生產配套的倉儲類物流項目用地經批準后可免征城市基礎設施配套費。對列入現代物流業發展規劃的重點物流基地、園區、配送中心的用水、用電、用氣給予優先保障。
（十八）根據國家現有的物流稅收政策，符合下列條件經稅務機關批準后，依法給予稅收優惠：
1、物流企業將承攬的運輸業務分給其他單位并由其統一收取價款的，以該企業取得的全部收入減去付給其他運輸企業的運費后的余額為營業額計算征收營業稅。國家確定的試點物流企業將承攬的倉儲業務分給其他單位并由其統一收取價款的，以該企業取得的全部收入減去付給其他倉儲合作方的倉儲費后的余額為營業額計算征收營業稅；
2、從事物流服務的港口碼頭用地，免征土地使用稅；
3、對企業從事符合《公共基礎設施項目企業所得稅優惠目錄》相關條件和技術標準及國家投資管理相關規定的港口碼頭、鐵路、公路、城市公共交通等公共基礎設施項目，其投資經營的所得，自該項目取得第一筆生產經營收入所屬納稅年度起，經向稅務征收管理機關申請批準后，第一年至第三年免征企業所得稅，第四年至第六年減半征收企業所得稅，企業承包經營、承包建設和內部自建自用本條規定的項目，不得享受本條規定的企業所得稅優惠。
（十九）拓寬融資渠道。積極引導金融機構增加對物流業的貸款規模，提高對符合條件的重點物流企業的授信額度。支持符合條件的物流企業通過發行股票、債券等多渠道融資。鼓勵創業投資、產業投資基金等投資符合現代物流業發展規劃的物流項目，并積極參與重點物流企業重組、并購等。
（二十）鼓勵探索物流金融業務新模式。加快推動適合物流企業特點的金融產品和服務方式創新，積極探索抵押或質押等多種貸款擔保方式，進一步提高對物流企業的金融服務水平。完善融資機制，進一步拓寬融資渠道，積極支持符合條件的物流企業上市和依法發行企業債券。
七、推進體制機制創新
（二十一）推進物流企業兼并重組。鼓勵倉儲物流、貨運站場、小型配載等物流企業退城、退路并進入物流園區發展，對進入物流園區投資建設新的物流設施項目，其建設規模與原有規模相同的，經批準，有關建設規費地方留成部分可全額免收，超出規模部分可減半征收。支持大型物流企業通過增資擴股、加盟連鎖和委托管理等方式對中小物流企業進行兼并、重組和托管。
（二十二）規劃建設城鄉物流配送體系。大力加強與人民生活密切相關的城鄉物流配送體系建設，重點支持農資物流、農副產品物流、日用消費品物流、郵政物流、煤炭物流、礦產物流等行業發展，培育現代化商業物流配送企業，構建區域分布和功能搭配合理、符合產業發展、與現代商貿流通相適應的城鄉物流配送體系。
（二十三）鼓勵加工業、制造業等與物流業聯動發展。重點推動加工業、制造業開展制造企業物流需求社會化、物流企業服務一體化、制造企業與物流企業信息共享和標準對接的試點。
（二十四）推動物流業發展優化升級。加快推動現代物流業基礎設施建設，支持大型物流企業對物流基礎設施進行改造提升，重點推動汽車物流、農產品物流、冷鏈物流、煤炭物流、建材物流的發展，開展傳統交易市場信息化建設、經營業態創新、產業鏈條延伸、集聚集約發展等改造升級。
（二十五）加強各種運輸方式的統一規劃和基礎設施之間的有效銜接和配套，完善多式聯運、甩掛運輸、集裝箱運輸等先進運輸方式，積極支持中鐵集裝箱集團在我市建立專辦站，實現鐵路、水路、公路、航空等多種運輸方式的有效銜接，建立統一的信息平臺和結算系統，統一各運輸方式的票據，逐步完善多式聯運專項稅費政策，促進多式聯運發展。
八、加強信息化建設
（二十六）支持襄陽物流公共信息服務平臺建設，推廣應用物流標準化和信息化技術，把我市打造成為全國物流信息樞紐。
（二十七）推動物聯網產業發展。探索建立以互聯網應用為平臺，以構建傳感網為關鍵，建設以互聯網、傳感網、物流網三網融合為目標的物聯網產業體系，積極創造條件讓物流企業加入襄陽物流信息平臺和湖北物聯網。
（二十八）支持企業運用現代信息通信技術、物聯網技術、現代物流管理方法，開發應用企業網絡信息系統，實現企業內部、企業間信息的交互與共享。
（二十九）支持物流企業自主創新，開發應用條碼技術、射頻技術、地理信息系統、全球衛星定位系統、快速響應系統、電子訂貨系統及數據倉庫技術等。
九、擴大物流領域對外開放
（三十）積極引進國內外知名大型物流企業。加大物流業專項招商力度，積極創造條件，引進世界100強物流企業和國家5A級大型物流企業在我市設立區域性總部或分部。
（三十一）鼓勵市內優勢物流企業開拓國際、國內市場。大力支持市內物流企業“走出去”拓展市場，加大對外交流合作，對符合條件的企業優先給予自營進出口權和對外經濟合作經營資格。
（三十二）充分發揮鐵路口岸、公路口岸的作用，積極申報開通航空口岸和水運口岸，逐步整合鐵路、水路、公路和航空口岸服務功能，建設襄陽陸港一類口岸，打造方便快捷的立體涉外物流通道。
十、加快人才培養和引進
（三十三）加快現代物流人才培養。鼓勵物流從業人員積極參加物流專業知識培訓，充分利用國內外教育資源和現代教育手段，強化對從業人員的崗前培訓、在職培訓、學歷教育等，通過不同方式和各種渠道，培育市場急需的物流管理人才，提高物流從業人員的整體素質。按照屬地管理的原則，規范對物流職業資格認證主體的管理，制定并推行物流職業資格證制度。推動建立物流企業與院校的合作機制，強化實用型物流人才培養。
（三十四）重視高端和復合型現代物流人才的引進，將引進物流人才納入我市“隆中人才支持計劃”，對引進的人才按我市引進人才政策規定落實相關待遇。
十一、加強組織保障
（三十五）成立襄陽市現代物流業發展領導小組，市長任組長，分管副市長為副組長，成員由相關職能部門主要負責人組成。領導小組下設辦公室，設在市交通物流發展局。建立物流發展聯席會議制度，定期召開聯席會議，為物流行業發展提供有力支持。
