經營性貸款
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經營性貸款范文第1篇
2005年少數商業銀行出臺經營性物業貸款管理辦法，開始試行經營性物業貸款，意在盤活企業固定資產，側面支持房地產開發企業。近幾年，隨著更多的商業銀行發放該類貸款，其風險也逐步顯現，本文將從銀行從業者的角度對經營性物業貸款的常見風險及防范措施進行簡單分析。
商業銀行認定的經營性物業一般是指已竣工驗收并投入運營，經營管理規范、經營收入穩定、現金流充裕、綜合收益較好的商業營業用房、辦公用房、賓館酒店、大型購物中心、酒店式公寓、工業和倉儲用房等物業形式。
經營性物業貸款一般是指商業銀行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，以該物業的經營收入作為主要還款來源的貸款。該類貸款可用于借款人生產經營中各項合理的資金需求，由于用途廣泛，深受借款人和商業銀行的推崇。
一、經營性物業貸款常見的風險
（一）市場風險
房地產市場的火爆，造成同業競爭的激烈，商業銀行介入經營性物業項目時，項目往往還處于市場培育期，物業周邊市場商業氛圍不高，另外，貸款期限一般為10年至15年，隨著經濟周期的變化，租金水平及出租率情況均存在降低的可能，從而影響企業的還款能力。
（二）利率風險
經營性物業貸款的期限較長，受經濟周期的影響，貸款期內若處于加息周期，銀行貸款利率上漲的可能性較大，企業的財務費用有可能增長，如承貸物業的租金收入未能同步增長，項目可能出現資金缺口。
（三）經營風險
經營性物業貸款的還款資金來源主要為租金收入，借款期內，借款人能否按計劃歸還貸款本息與承租方是否按期足額支付租金密切相關，而承租方按期足額支付能力受其自身的經營業績限制，承租方所在行業的競爭和風險將影響租金的按時收繳，從而影響貸款本息按期償還。
（四）資金監管風險
承貸物業的還款來源主要為經營收入，包括租金收入、車位收入、廣告收入等，經營收入主要通過支票、現金等方式實現，同時承貸企業一般關聯公司較多，各關聯公司之間的資金往來調動較為頻繁，存在一定的資金監管風險。
（五）租約風險
租約的真實性以及租賃合同中存在損害商業銀行利益的條款都將對商業銀行的債權產生影響。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對商業銀行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。
二、風險的防范措施
（一）貸前防范
貸款項目的成功與否，關鍵在于前期商業銀行介入承貸企業和項目時，要挑選信用記錄良好的企業和現金流充裕的項目。
1、借款人的資格審核
借款人要求無不良信用記錄，法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；主要股東或實際控制人經營業績良好，綜合實力較強；擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證；董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；同意商業銀行對項目資金進行監管。
2、物業的資格審核
經營性物業應符合城市商業規劃或產業規劃要求，經竣工驗收合格并辦妥房產證，已投入商業運營；地理位置優越，物業位于城市中央商務區、中心商業區或開發區等城市經濟中心地段；物業所在區域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業、商務氛圍濃厚或工業資源密集；賓館酒店類物業應為星級，年均入住率不低于所在城市或所在區域平均入住率；經濟型酒店和酒店式公寓應由國內外知名酒店管理公司管理；寫字樓物業年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；經營性物業定位準確，經營情況穩定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；具有較強的變現能力，有利于整體處置。
3、貸款額度和期限的確定
（1）貸款額度必須根據物業可用于還貸的現金流確定，同時綜合考慮物業的評估價值，現金流要完全覆蓋貸款本息。
（2）貸款期限要綜合考慮借款人融資需求、現有融資情況、物業預期經營現金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。
4、租賃合同的審核
為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗商業銀行的抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續。
同時要認定租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害商業銀行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對商業銀行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。
5、租金支付能力審核
要關注承租人資信、經營狀況、支付租金能力等情況，看是否存在承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。
（二）貸后防范
1、關注宏觀經濟形勢
由于經營性物業貸款的長期性，造成貸款期內物業抗風險能力必須增強。商業銀行要時刻關注宏觀經濟形勢對承貸物業經營狀況的影響，在經營狀況較差時，建議企業增加其他還款來源或提前收回部分或全部貸款。
2、關注利率變動趨勢
由于銀行貸款利率可能上升，為防范承貸物業出現資金缺口，除要求企業以承貸物業抵押擔保之外，是集團公司的，要求集團公司或有擔保能力的關聯公司提供連帶責任保證擔保。
3、嚴格監管租金收入
租金收入是貸款的第一還款來源，發放貸款后，商業銀行應嚴格監管物業的各項租金收取情況，力爭做到一手租金全部歸行，租金的支出要經過貸款行的同意。如借貸企業出現逃避資金監管行為，貸款銀行有權要求提前償還貸款或處置抵押物。
經營性貸款范文第2篇
關鍵詞：貸款定價；CAPM模型；期權定價模型；VaR；RAROC
中圖分類號：F832.33 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031(2008)02-0069-05
我國商業銀行的資產業務主要是貸款業務，貸款業務的核心工作就是在對借款人的借款資格、借款用途和還款能力等方面審核的基礎上對貸款進行定價。換言之，貸款定價就是制定出一筆貸款在一定的貸款期限、抵押和還款計劃等條件下的貸款利率，最終使得貸款利率能夠覆蓋這筆貸款的風險，并使銀行獲取合理的利潤。因此，合理的貸款定價對商業銀行來說至關重要。
傳統的商業銀行貸款定價模型主要包括成本加成法、價格領導法、客戶盈利分析方法等。這些貸款定價方法主要從銀行貸款經營的成本收益角度出發來考慮定價問題，它們的不足之處在于缺少對貸款風險的量化和度量。隨著信用風險度量模型的建立和完善以及相應數學工具和金融學理論的發展，人們對商業銀行貸款定價方法有了更深入的研究。商業銀行貸款定價方法經歷了從主觀到客觀，由定性分析到定量分析的轉變。目前國外的商業銀行貸款定價方法獲得了很大的發展，這些發展主要是建立在堅實的現代金融理論基礎之上的，比如資本資產定價(CAPM)模型、期權定價模型、VaR和RAROC理論等等。本文主要評述這些現代金融理論在商業銀行貸款定價中的作用。
一、資本資產定價模型在貸款定價中的應用
(一)資本資產定價模型(CAPM)簡介
馬科維茨(H. Markovitz)在1952年發表的《證券組合的選擇》一文中提出了證券組合理論，之后在60年代，William F. Sharp和John Lintner提出了資本資產定價模型(Capital Asset Pricing Model，簡稱CAPM)。該模型認為每種證券的預期收益與風險之間蘊含著某種均衡的關系，在市場均衡時，一種證券的預期收益與其系統風險之間存在的關系可以表示為：
(二)資本資產定價模型在貸款定價中的應用
國外最早由Pyle(1971)和et al. Hart(1974)將資本資產定價模型(CAPM)引入到銀行的貸款定價模型之中。Eivind Bernhardsen and Larsen，kai(2003)又利用CAPM模型在貸款定價中加以應用。[2]
另外，假設銀行對于貸款中的信用風險要求一定的風險溢價，類比CAPM模型可以得到(2)式：
(三)模型的評價
該模型利用CAPM模型構造出銀行貸款的期望收益率與無風險利率以及風險溢價之間的關系，不過模型存在以下不足之處：第一，模型沒有考慮貸款的期限長短問題。第二，模型沒有考慮到借貸雙方的信息不對稱問題，而銀行貸款實際操作中因為信息不對稱，往往會出現信貸配給現象。第三，模型中 的估算較為復雜，且模型并未清楚的告知如何更好的計算不同貸款風險厭惡程度的 值。事實上，模型在實際應用中也很難對不同的貸款的 值作出精確的估計。
二、期權定價理論在貸款定價中的應用
(一)歐式股票期權定價理論
對于不付紅利的歐式看漲期權的定價問題，Fisher Black和Myron Scholes(1973)提出了著名的Black-Scholes期權定價模型，模型的損益圖見圖1。[3]
(二)期權定價公式在銀行貸款定價中應用
在Black-Scholes完成期權定價公式之后，R.C. Merton(1974)把Black-Scholes在期權定價中應用的期權定價技術(偏微分方程)應用于公司負債定價的求解，把一個公司的負債看作一個基于公司資產價值的或有權益。這種方法可以應用于銀行貸款定價模型。[5]
模型假定：(1)MM定理成立。(2)公司的資本結構中只有一種普通股和企業貸款，企業沒有其他的未償債務，企業資產可以順利出售。(3)假設銀行在時刻t=0時向企業貸出一筆期限為T的貸款，貸款當前的價值為F(V，T)，即距到期時間為T時的貸款價值；在t=0時銀行制定的連續復利風險貸款利率為i，不存在提前還款的情況；那么企業到期償還的本金和利息為D，那么D=F(V，T)×eiT。(4)設V(T)為期限為T的貸款在t=0時企業資產的總價值，那么在貸款到期時將會出現下面兩種情況，一是當到期日的企業的價值V(0)≥D時，企業償還銀行貸款的本息；二是當V(0)
Merton認為企業資產價值V(x)的變動服從對數正態分布，而且對企業的股東來言，可以將這筆貸款看作是以企業資產為標的資產的看漲期權(見圖2)。
(三)模型的評價
首先，這種模型巧妙的將企業貸款的損益圖類比于股票期權的損益圖，再將Black-Scholes在期權定價中應用的期權定價技術應用于公司貸款定價利率的求解，拓寬了我們考慮銀行貸款定價的視角，有利于更好的認識銀行貸款的內在關系。其次，從企業的損益圖的角度來看類似于看漲期權的買方，而從銀行的損益圖的角度來看，則是看跌期權的賣方。[6]因此從不同的角度可能得出的結果不盡相同。最后，這種模型和CAPM模型的應用都難以較好的應用于定價的實踐中去，但是模型可以從理論上揭示出許多貸款定價中不容忽視的要素，比如企業資產的風險、銀企之間的博弈過程，等等。
三、在險價值VaR方法和RAROC方法在貸款定價中的應用
(一)VaR方法在貸款定價中的應用
首先，VaR(Value at Risk)方法是指某金融工具或組合在正常的市場條件下和一定的置信水平和持有期內，所可能出現的最大損失。[7]在實際應用中常常要用到相對VaR(Relative VaR)，即某項金融資產在一定的持有期和一定的置信度下相對于平均收益的損失，用公式表示為：
這樣利用相對VaR就可以和風險資本(Capital at Risk， CaR)聯系起來，CaR是指用來彌補由風險造成的意外損失的資本。具體來說VaR和CaR存在這樣的關系：例如在99%的置信水平下，銀行一年的VaR是10億元，那么也就是說，銀行在一年內有1%的可能性發生超出平均收益的損失為10億元，這就需要銀行持有至少10億元的風險資本才能保證銀行破產的概率低于1%。雖然VaR和CaR的經濟意義不同，但是其計算方法是相同的。從圖3中可以看出，預期損失是指損失的統計平均值；意外損失是指損失額超過平均損失額的損失，也就是在一定置信度下的VaR值；異常損失是指超過意外損失的最大損失。CaR包含了所有風險VaR之和，即CaR=市場風險的VaR+信用風險的VaR+其它風險的VaR。但是實際在針對貸款的情況進行計算CaR時，主要考慮其中信用風險的VaR。在國際大型銀行中，僅有6%的銀行在全面考慮了風險之間相關性的基礎上將風險加總。
(二)RAROC方法在貸款定價中的應用
在衡量銀行的經營績效時常常要用到經過風險調整的資本收益率即RAROC方法(Risk-Adjusted Return On Capital， RAROC)，它是風險調整的績效評估方法中最常用的一種。它能夠對每筆業務的收益進行風險調整，并為每筆業務的風險配置一定數量的資本，從而能有效的防范銀行業務的意外損失給銀行帶來的沖擊。另外，這個指標還可以為銀行信貸員開展業務提供一個參照系，如果有某項業務的回報率達不到RAROC的要求，則需要提高信貸產品的定價。這個方法可以在貸款定價中得到有效的應用。
首先，RAROC的計算公式如下：
其中：經風險調整后的收入=貸款額×貸款利率+銀行收取的貸款費用-貸款預期信用損失-銀行運營成本。預期信用損失=EDF×LGD×EAD，其中EDF為某項貸款的預期信用損失概率，LGD(Loss Given Default)為某項貸款在違約狀態下的預期損失率，EAD為違約時的貸款余額；風險資本CaR是指在一定置信度下信用風險的VaR值；RAROC在此處為銀行股東所要求的最低回報率。[8]
其次，通過圖4可以清楚的看出貸款利率計算方法。利用RAROC公式可以解出貸款利率，這時貸款利率是在一定的RAROC值計算的，那么根據銀行股東對股本收益率的要求不同，則計算貸款利率時也需要作相應的變動。
(三)對模型的評價
第一，它綜合利用多種度量方法來度量和反映銀行的貸款風險和收益。第二，它考慮到各種貸款之間的相關性，考慮到較為分散的貸款可以降低銀行的貸款風險。第三，模型的不足之處是它的準確性在很大程度上依賴于其它風險度量模型的準確性，模型的計算往往需要大量的歷史數據和復雜的計算過程。這類模型較適用于對那些高端客戶進行定價，否則只能給銀行帶來過多的經營成本。
四、現代商業銀行貸款定價模型在我國應用的前景
1.我國商業銀行目前仍以央行的基準利率為貸款的基準利率來進行定價。其中，國有商業銀行和股份制商業銀行的貸款利率普遍是在貸款基準利率的基礎下浮10%至上浮50%之間定價，很少有貸款的貸款利率上浮超過100%。其中，2007年國有商業銀行貸款利率上浮超過100%的貸款比例僅占到0.42%，上浮幅度在50%-100%之間的僅占到1.9%；股份制商業銀行貸款利率上浮超過100%的貸款比例僅占到0.07%，上浮幅度在50%-100%之間的僅占到0.45%。另外，國有商業銀行貸款基準利率浮動-10%至50%的貸款份額越來越均衡，而股份制商業銀行則越來越分散。這體現了不同業務、不同貸款定價體制下貸款利率制定的差別。
2.商業銀行貸款定價的制度環境逐漸完善。最早按照中國人民銀行1996年8月1日制定的《貸款通則》， “貸款人應當按照中國人民銀行規定的貸款利率的上下限，確定每筆貸款利率，并在借款合同中載明”。這樣就限制了商業銀行自身定價的靈活性。近年來中國人民銀行對貸款的利率的管制逐步放松。比如，在2003年12月10日中國人民銀行了關于人民幣貸款利率有關問題的通知(銀發[2003]251號)。在2004年1月1日起擴大金融機構貸款利率浮動區間。緊接著又從2004年10月29日起上調金融機構存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。金融機構(不含城鄉信用社)的貸款利率原則上不再設定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的0.9倍，等等。這些改革將為商業銀行提供一個良好的制度環境和操作規范，有利于我國商業銀行更好的進行貸款定價。
3.現代貸款定價模型在我國商業銀行中的應用前景。隨著商業銀行改革的深入，中國的銀行業情況發生了巨大變化。中國銀行、中國建設銀行以及中國工商銀行上市和很多股份制商業銀行的改革，比如引入外資銀行作為戰略投資者以及商業銀行加強風險控制措施等改革的實行，使得我國的商業銀行從經營環境到經營技術都有了顯著的提升，這為現代貸款定價模型在我國的應用提供了良好的基礎。我國的商業銀行將能夠逐步采用當代先進的貸款定價方法。商業銀行貸款定價方法的最新進展主要體現在利用最新的金融理論對商業銀行貸款行為進行分析，并將信貸風險的度量技術在貸款定價中加以應用。這些定價理論的新進展都是對傳統商業銀行貸款定價技術的發展和完善，同時也為我國商業銀行進行合理的貸款定價提供了必要的理論基礎。隨著現代商業銀行貸款定價技術將會被我國的商業銀行廣泛采用，必將使我國的商業銀行經營更加穩健的同時，也增強了我國商業銀行在國際上的競爭力。
參考文獻：
[1] Hull John C.， 2002， Options， futures and other derivaties. Fifth edition， Prentice Hall publication.
[2] Bernhardsen Eivind， Larsen Kai， 2003， Banks' pricing of risk associated with corporate lending. Economic Bulletin working paper， Volume LXXIV.
[3] Black Fischer， Scholes Myron，1973，The Pricing of Options and Corporate Liabilities. The Journal of Political Economy81.
[4] 邵宇.微觀金融學及其數學基礎[M]，北京：清華大學出版社，2003.
[5] Merton Robert C， 1974， On the Pricing of Corporate Debt： The Risk Structure of Interest Rates. Journal of Finance， American Finance Association 29：449-470.
[6] Mason Robin， 1998， An options-based model of equilibrium credit rationing. Journal of Corporate Finance 4.
[7] Jorion Philippe， 2001， Value at Risk： The new benchmark for managing financial risk. Second edition， MCGRAW-HILL publication.
[8] 李志輝.現代信用風險量化度量和管理研究[M].北京：中國金融出版社，2001.
Commercial Bank Loan Pricing Model Based on the Modern Financial Theories and the Practice in China
ZHANG Hai-peng
(Nankai Institute of Economics， Nankai University， Tianjin 300071， China)
Abstract： Commercial bank loan pricing is one of the most important processes for China's commercial bank loan， and its operation quality directly affects the asset quality and profits ability of commercial bank. This paper aims to make an introduction and comment on the modern loan pricing models and its practice in China. These modern loan-pricing models are based on the modern financial theories： CAPM model， Option pricing model， VaR and RAROC model.
經營性貸款范文第3篇
商業銀行在互聯網金融高速發展的大前提下必須要把握好自身優勢，在金融市場上穩住主導地位。具體優勢有以下幾點：
（一）監管嚴、安全性強
安全性、穩健性通常是評價金融服務優劣的關鍵標準。我國商業銀行專門成立風險部門為控制貸款壞賬，并不惜成本地為打造貸款服務安全投入大量的人力和資金，切實履行穩健的經營理念，力求將貸款壞賬的風險率無限地接近“零”。而P2P網貸平臺在我國起步較晚，其秉承著重追求創新和業績的經營理念野蠻地崛起，對貸款壞賬安全方面的投入尚少且積極性較差，同時，我國針對這一新興領域暫未有完善的監管制度，P2P網貸公司打法律“擦邊球”的現象時有發生。相比之下，出于經營理念的差異，我國商業銀行在嚴謹的監管之下更能確保貸款資金的安全。
（二）資源豐富
我國商業銀行經歷了將近40年的發展，積累了龐大的客戶資源、資金資源，對其能否順利開展業務起著基礎性的作用，也是金融機構開展貸款業務的基礎。以中國工商銀行為例，新推出的新型信用貸款產品“逸貸”2014年上半年累放額達到1213億元，工商銀行面向小微企業的互聯網融資產品“網貸通”余額約3000億元，較年初增加近400億，已累計向6.5萬戶小微企業發放貸款1.4萬億元，是目前國內互聯網金融領域單體金額最大的融資服務產品。上述這些豐富的資源均是商業銀行在互聯網環境中的競爭優勢。
二、商業銀行在P2P網絡貸款環境中的劣勢
（一）操作不便
出于安全性的要求，我國商業銀行在貸款業務中對貸款人的信用有很高的要求，不僅要求貸款人提供相關身份證明，還要求提供資產證明、抵押物相關材料等，在經過嚴格的風險把控之后才可以申請到貸款，這些安全防護措施無疑是使操作流程變得繁瑣。而P2P網貸平臺推出的貸款服務操作便捷十分受用戶青睞。
（二）成本偏高
商業銀行和P2P網貸公司最終追求的都是利潤，相對來說，商業銀行的經營成本較高。為了維護商業銀行的聲譽，商業銀行不惜一切地投入資金提高業務安全性；為了普及其影響力，商業銀行無形中也加大了的部門（網點）成本、人力資源成本、產品成本等，而P2P網貸公司借助網絡平臺，普遍實現線上服務，大大地減少了經營成本。
三、商業銀行在P2P網絡貸款環境中的機遇
第一，P2P網絡貸款平臺的野蠻生長態勢或將成為我國商業銀行改革的重要力量。有利于加強其自身創新能力，拓展業務渠道。商業銀行貸款市場占有率在未來下降將成為趨勢，導致商業銀行的利潤增長速度放緩。警鐘已經敲響，在國家政策的支持下與互聯網時代的大背景下，逼迫我國商業銀行改革前進
第二，P2P網絡貸款平臺的發展為商業銀行貸款業務日后產品創新升級提供了經驗借鑒。互聯網強大的網絡技術以及富有特色的貸款產品和方便快捷的操作平臺都為日后商業銀行貸款服務提供了很好的借鑒。
四、商業銀行在P2P網絡貸款環境中的挑戰
（一）P2P網貸對商業銀行的信用中介職能的沖擊
相對于銀行資產業務主要來源的貸款，互聯網P2P網貸業務門檻低手續簡便，貸款點對點與銀行傳統銀行貸款模式不同屬于直接融資，對于一些小、微企業以及需要快速融資的企業提供快捷有效的貸款，并且隨著互聯網貸款業務的進一步發展，一些大公司也必將投入互聯網貸款業務當中。截止至2014年12月30日，全國P2P互聯網網貸平臺高達2358家，總成交額3283.64億元，相較2013年成交額增長267.90%，實現8連增，日均參與人數為7.63萬人，相比較2013年上升200.39%，首現8連漲，參與人數不斷創歷史新高。
表1 2010～2014年商業貸款總額與網貸P2P總額對比數據表
另一方面，互聯網貸款發展影響銀行的利差收入。近幾年隨著互聯網貸款平臺的不斷增多，以及門檻低程序簡便等優勢，使得越來越多的個人以及小微企業愿意選擇通過互聯網這種途徑進行融資，對銀行貸款業務形成有效的沖擊。
（二）互聯網理財產品銷售方式對商業銀行傳統銷售方式的沖擊
與互聯網理財產品線上銷售渠道相比，銀行理財產品只能通過網點柜臺銷售渠道就略顯單一，而且也受到地理位置的限制覆蓋區域較小，另外銀行理財業務起點高，推出的理財業務適合大宗客戶而不適合普通大眾群體。互聯網理財產品交易成本低交易、程序簡便、門檻較低適合大眾群體購買，大眾群體雖然單個資金薄弱但是數量眾多，所以互聯網理財產品獲得了較高的收益。而正是由于互聯網理財產品的種種優勢威脅到商業銀行銷售渠道的地位。
（三）P2P網絡貸款對商業銀行經營理念的沖擊
經營性貸款范文第4篇
【關鍵詞】不良貸款率 宏觀經濟因素 商業銀行 對策建議
一、引言
金融危機對我國宏觀經濟波動帶來較大沖擊，客觀上要求我國商業銀行更加重視宏觀經濟波動可能造成的不利影響。另外，我國商業銀行不良貸款資產規模巨大，在一定程度上也影響了我國金融體系的安全與穩定。隨著世界金融全球化進程的加快、商業銀行風險管理問題日益突顯。商業銀行作為我國國民經濟活動的重要組成部分，其穩健性關乎著國民經濟發展的命脈，一旦商業銀行出現信用危機，將會對我國金融體系的穩定性造成致命打擊，而不良貸款是商業銀行信用風險主要的衡量指標之一。當前，我國商業銀行的不良貸款規模正在加速擴大，同時也面臨著巨額資金消耗的風險，這不僅嚴重影響到了我國商業銀行的健康發展，同時還對我國的經濟建設帶來巨大的負面效應。因此，巨額不良貸款己成為我國經濟發展和金融改革過程中必須面對的嚴峻問題。
二、相關文獻研究
隨著社會經濟的不斷發展，金融業在經濟生活中所占比重不斷增加，而銀行作為金融業的主要組成部分，對保證金融業健康、穩定發展起著至關重要的作用。國內外諸多學者、政府機構和銀行家都對銀行不良貸款的影響因素進行研究，并對不良貸款的成因、解決對策進行論證。
（一）國外文獻綜述
Olaniyan（2000）[1]研究發現：通貨膨脹是衡量宏觀經濟波動的重要指標，政府應采取有效措施抑制通貨膨脹。Christopher和Bamidele（2009）[2]的運用五個指標對宏觀經濟波動加以反映，商業銀行可以通過這些宏觀指標的波動來調整其信貸政策。Bnrros C.P.，Managi S.[3]
等（2012）把不良貸款作為商業銀行效率考察的因素之一，測算了銀行業技術效率和生產率的變動情況。
（二）國內文獻綜述
在我國，間接融資處于核心地位。銀行信貸之所以特殊性，體現在銀行不僅影響宏觀經濟的運行，另一方面還是宏觀經濟運行的結果。近些年，隨著我國商業銀行信貸市場化程度的逐漸提高，越來越多的學者對宏觀經濟與商業銀行不良貸款率之間的關系做了一系列探索性的研究。
王光偉、童元松[4]通過選取2005～2013年季度數據，通過統計描述分析、多元回歸法等計量方法，對影響我國商業銀行不良貸款率的具體因素進行了深入研究。謝冰（2009）[5]通過收集2004年1季度～2009年1季度的數據，運用相關分析、主成分回歸分析等方法分析了宏觀經濟因素對商業銀行不良貸款的影響。李思慧，顏向農（2007）[6]從宏觀角度來分析銀行不良貸款率的影響因素，對不良貸款與宏觀經濟指標的關系進行了統計分析。岳蓓蓓、鄭循剛（2011）[7]通過對商業銀行不良貸款率進行實證分析的基礎上。建立了經濟增長與不良貸款率波動的VAR模型，得出經濟增長與商業銀行不良貸款率波動之間的相關性結論。
三、商業銀行不良貸款的相關理論
（一）信用論
“金融活動本質上是一種信用過程，而經濟中存在著多種不確定性因素，如匯率、利率、價格等經濟變量，當其實際值與人們的預期水平不一致時，借款人就會遭受不同程度的損失，當這種損失累計到一定程度，借款人就可能出現違約，從而導致銀行不良貸款的出現。由于銀行內部期限錯配原因的存在，不良貸款成為了銀行經營過程中的必然產物。信用使得借貸雙方有了資金的融通與往來，然而信用并不是單一存在的，其往往是作為國民經濟中各部分相互依存、共謀發展的網絡中連接的形式，因此無論信用狀況如何，企業或者銀行都會受到影響而陷入信用混亂的局面之中。所以，由于信用具有的依存性，如果出現銀行內部貸款資金使用和償還時間上的分離，就可能引起不良貸款的發生。與此同時，信用的依存性和廣泛連鎖性引發的連鎖違約也會導致銀行業出現不良貸款的規模不斷擴大[8]。
（二）不良資產證券化
不良資產證券化（NPAS）包括不良貸款（NPL）、準履約貸款（SPL）、重組貸款、不良債券和抵債資產的證券。就其含義而言，不良資產證券化就是資產擁有者將一部分流動性較差的資產經過一定的組合，使這組資產具有比較穩定的現金流，再經過提高信用，從而轉換為在金融市場上流動的證券的一項技術和過程。不良資產證券化是處理我國商業銀行不良貸款的較好方法。商業銀行將不良貸款剝離給資產管理公司，由資產管理公司將不良資產證券化，這種做法有利于降低商業銀行的不良貸款率水平，減少了相應的成本。不良貸款證券化是商業銀行降低自身不良貸款率水平的顯著方式，商業銀行應提高不良貸款證券化進程。
四、我國不良貸款現狀及其產生因素分析
不良貸款率是我國監管商業銀行信用風險的重要指標，不良貸款是非正常貸款或還款環節存在問題的貸款，主要是指借款人未能按原定的貸款協議按時償還商業銀行的貸款。自2002年我國全面實行貸款五級分類制度，將銀行信貸資產分為五大類：正常類貸款、關注類貸款、次級類貸款、可疑類貸款、損失類貸款。其中商業銀行的不良貸款主要指次級類貸款、可疑類貸款和損失類貸款。不良貸款之所以惡性循環，一個重要原因就在于銀行自身的經營存在很大問題。對貸款項目不負責、對企業償還能力、貸款運行質量沒有仔細探究，貸款管理制度不完善等都是產生不良貸款的重要因素，所以我國商業銀行存在不良貸款的潛在危機。信用風險是銀行系統性風險的重要組成部分，不良貸款率的上升在一定程度上反映了銀行業信用風險的積累，通過分析不良貸款率對銀行業的影響，引導商業銀行采取有效的手段應對不良貸款率對商業銀行帶來的影響，從而控制銀行業的信用風險和系統性風險。
商業銀行在運作過程中，不良貸款的出現是不可避免的，而且企業經營決策失誤、經濟周期下的資源錯配都會一定程度上產生不良貸款。但不良貸款的大小應控制在一定范圍內，國際警戒線一般定為10%左右，中國的監管標準要求其不超過15%。銀行產生不良貸款原因是多種多樣的
首先，在早期，我國銀行形成不良貸款的主要原因是各級政府行政干預和向國有企業提供大規模的政策性貸款，而隨著經濟發展，我們認為現階段和未來的一段時間內我國銀行業不良貸款產生的主要原因是經濟結構轉型和社會信用體系的完善，同時受經濟下行周期的影響，我們認為我國商業銀行不良貸款仍將保持快速增長。
其次，在商業銀行貸款中，商業銀行需要對貸款人和擔保人的貸款資金和償還能力進行審查，并對貸款人的貸款去向進行跟蹤，但在實際的貸款過程中，個人或企業為獲得貸款，可能會存在一定程度的虛報，而銀行并不能對個人或企業的實際情況進行完全的了解，從而導致商業銀行和貸款人之間的信息不對稱。
最后，當前我國社會信用體系不夠完善，各個信用體系之間還沒有建立良好的信息體系，這就導致商業銀行在對個人或企業進行信用評估時，不能充分評估其可依賴程度，在一定程度上也可能導致不良貸款的產生。
五、政策建議
銀行業作為經營貨幣特殊的金融行業，其穩定性至關重要，而不良貸款作為衡量信用風險的重要指標一直受到人們的高度關注，我國銀行業不良貸款率的影響因素較多，容易受經濟政策，利率變化，貸款集中度等因素的影響。因此，分析宏觀經濟因素對不良貸款率的影響顯得尤為重要。
中國銀行業不良貸款率的防范建議：
第一、加強宏觀經濟波動的風險控制，建立全面的風險管理體系。同時應加強管制各商業銀行的貸款五級分類，特別是不良貸款的情況，及時合理地處理存量不良資產的進程，關注國家及監管機構的經濟政策。減少宏觀經濟波動對銀行業不良貸款造成的系統性風險，督促商業銀行風險內控制度改善，增強抵御各種風險的能力，為國民經濟的長期平穩較快發展創造良好的金融服務環境。
第二、深入推動我國國有商業銀行改革，建立有前瞻性的風險監管體制，積極推進國有商業銀行產權制度，加強風險預測。完善銀行內部激勵和競爭制度。通過建立完善的風險準備制度，提供銀行自身的抗風險能力。通過建立足夠的風險準備金制度，以防止不良貸款的發生給商業銀行帶來的持續性影響。另外，還需要加強信貸資金的審批力度，不能為了保持持續增長的信貸量，一味地擴大貸款量而不注重信貸項目的當前風險和潛在風險。商業銀行應完善不良貸款的經營模式，優化內部控制，針對不良貸款建立管理體系以對其進行適度的管控。
第三、加強對社會信用體系和銀行業的監管，完善我國的信用環境，為商業銀行不良貸款的監管奠定基礎，此外還需建立信用信息管理系統，完善失信的處罰機制，加強政府對信用體系的監督與管理，打造信用環境。監管部門應該加強監管力度，完善監管措施，全面完善商業銀行的監管制度和體系。創造法律環境，進行強制性的約束。企業的信用等級、投融資能力、經營管理能力、盈利能力、資產負債率等問題都將是商業銀行著重考慮的問題，所以銀行在選擇發放企業之前，均要對企業進行充分的風險評估，謹慎防范風險。這樣不僅能從本質上改善銀行的不良貸款狀況，還會減少新增貸款中不良貸款量，進一步增加了銀行經營的穩定性和安全性。
第四、保持經濟穩定發展，加強對宏觀經濟的研究。保持健康穩定、平穩發展的宏觀經濟環境有助于銀行系統的穩定，可以減少不良貸款的產生。政策制定部門應關注資產價格波動
情況，防止泡沫的形成與破裂。因此準確把握宏觀經濟走勢。密切關注反映宏觀經濟波動的指標，特別是那些能夠提前反映宏觀經濟走勢的指標，將會對商業銀行下一步的信貸政策提供指引。另外還需要加大對宏觀經濟形勢以及國家政策的研究，要建立能夠針對宏觀經濟波動提前反應的機制，加強宏觀經濟運行和國家政策分析。
第五、城市商業銀行要擴大自身的規模，提高總資產，通過銀行相對規模的增加來加強抵御風險的能力。隨著利率市場化的深入，按照市場規律合理配置自己的資金，提高自身總資產收益。深化財稅體制改革，加強地方政府融資的市場約束，避免地方政府融資平臺貸款風險，從而避免銀行不良貸款的產生。在利率市場化情況下要加強監管，因為銀行可能會由于利潤空間的下降尋求更大的風險投資，增加了不良貸款率。在利率市場化進程中，需要把握好改革的節奏和力度，保持金融體系的穩定性，避免對銀行的盈利能力產生沖擊，導致銀行不良貸款風險的增加。所以，在新的金融環境與監管環境下探討商業銀行不良貸款的成因及影響因素，不僅給不良貸款的控制以及存量的處置提供了解決思路，而且也對商業銀行信用風險的控制具有重要意義。
第六、加快金融創新，我國商業銀行受經濟波動的影響較大，因此需要增強適應宏觀經濟周期變化的競爭能力，要不斷進行金融創新探索出適應我國情況的新產品、新工具，從而更好的適應經濟的波動。商業銀行的不良貸款率取決于商業銀行的不良資產總額和貸款余額的總額。當同一家銀行隨著時間的推移，不良資產率降低并不一定是該銀行不良貸款減少，也有可能是該家商業銀行增加貸款的發放量，雖然不良貸款總額沒有變化甚至增加，但表現出來的不良貸款率卻是降低的。所以商業銀行應該真正實現自身不良貸款率的降低。要降低不良貸款的總額，爭取發放優質貸款，使商業銀行在盈利的水平上保持最小的信貸風險，提高自身的風險管理能力。
參考文獻
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經營性貸款范文第5篇
關鍵詞：經營性物業 城市商業銀行 風險防范
城市商業銀行作為現代金融體系的重要組成部分，自1995年國務院正式決定組建以來，經過將近二十年的發展，已成為中小企業提供金融服務的重要力量，為我國經濟的快速發展做出了巨大貢獻。城市商業銀行受經營規模、地域、人才儲備等限制，難以與國有銀行和股份制銀行競爭大客戶，但其具有決策鏈短、機制靈活等優點，更加貼近地方中小企業，更能了解地方中小企業真實的經營狀況和風險水平，并能設身處地為中小企業設計產品和服務。
近年來，隨著市場經濟快速發展，各地商業地產熱的不斷興起，與其密切相關的經營性物業融資業務也應運而生并得以快速發展。作為一種新型融資產品，經營性物業貸款以其期限較長、額度適中、還款方式靈活等特點，為有資金需求的中小企業解決了融資難問題。發展初期，主要是資金實力強的大型銀行敢于嘗試，隨著市場的成熟，業內不斷擴展普及，為越來越多的城市商業銀行所關注，成為各金融機構開拓市場、爭奪客戶的重要手段之一。
一、經營性物業貸款的定義及特點
經營性物業貸款是指銀行向法人客戶發放的，用于購置或支付與物業相關的負債或費用，以其或第三人所擁有的經營性物業作為抵押物，以該物業的經營收入及借款人的其他經營收入作為主要還款來源，并定期還款付息的貸款。
借款人是經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算的法人。
用于抵押的物業必須完成竣工驗收并取得產權證，具備運營條件，預計現金流量充裕、綜合收益較好，還款來源穩定的商業營業用房、辦公用房、工業廠房及可獨立經營的附屬設施，且借款人擁有對其獨立的處置權。
貸款資金可用于物業在經營期中的各種資金需求，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。其中，自行建造的物業可用于置換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金；購置的物業可用于置換購置款。
經營性物業貸款的特點：第一、貸款期限較長，一般在1年以上8年以下，原則上不超過10年，且抵押期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權的剩余使用年限。第二、貸款額度適中，可根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定。第三、還款方式靈活，可根據實際情況選擇按月、按季結息，按季、半年、一年分期還本等個性化還款方式。
二、經營性物業融資存在的風險及防范措施
經營性物業融資作為一種新鮮事物，發展過程中必然存在各種風險，如市場風險、信用風險、操作風險等會逐步地暴露出來，特別對于資金實不強、風險防范能力較弱的城市商業銀行而言，必須逐一識別以上風險，加以控制，并將風險降低到可控范圍內，保障資產安全。
第一、市場風險及其防范。經營性物業貸款的期限較長，貸款期內的各種不確定和不可預見因素較多。例如受到經濟發展周期和房地產市場周期變動影響，借款人可能高估抵押物價值或將市場租售情況不理想的項目抵押給銀行，都可能導致抵押率較低，無法覆蓋貸款本金及利息。通貨膨脹率和市場利率的變化，對經營性物業抵押貸款的實際利息收入可能造成不可忽視的影響。因此，城市商業銀行要真實客觀地評估抵押物市場價值，嚴格控制貸款用途，杜絕借款人降低注冊資本、抽減股本、不當分配利潤等降低所有者權益的行為；應高度關注當地經營性物業價值、租金水平的市場行情，加強貸后檢查的深度和頻度，指定專人定期（至少每季一次）對租戶的變動、租賃狀態和租金交納等狀況進行查驗，并對租約和租金收入專戶等情況進行調查；還應關注土地增值稅等政策變化對抵押物市值的影響。
第二、信用風險及其防范。信用風險是任何金融機構都需要防范的風險之一，城市商業銀行也不例外。城市商業銀行在開展經營性物業抵押融資時，由于貸款額度較大，借款對象必須是信用等級較高，具有一定開發資質，財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業經營管理經驗豐富，招商引資能力和市場培育、運作能力較強的優質客戶。經營性物業原則上是位于城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段，并投入運營一段時間，出租率較高，經營狀況良好的低風險項目。穩定的收入、充裕的現金流是經營性物業貸款最重要的還款來源保證。1、加強對借款人資質的審核，通過個人征信查詢或網絡查詢，與借款企業實際控制人及財務高管人員面談；2、嚴格審查第一還款來源和擔保措施、承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情況；3、控制租金收入以防范信貸風險本身存在固有的不足等。
第三、操作風險及其防范。操作風險是當前銀行業風險管理的重中之重，已成為中國金融機構不可回避的話題。根據巴塞爾協議中的定義，操作風險是指不完善或有問題的內部程序、人員及系統或外部事件所造成損失的風險，它不同于市場風險和信用風險，在不少金融機構中，操作風險導致的損失已經明顯大于市場風險和信用風險。經營性物業抵押融資業務操作過程中由于各種不確定因素的存在，使得金融機構面臨操作風險。有的操作風險是可以避免的，然而有的操作風險是不可避免的，但我們可以通過保險或其他風險轉移機制加以緩釋。具體操作如下：
（一）貸前審查時，1、要明確物業的權屬，核實擬抵押的物業是否已竣工驗收合格、是否取得房產證并投入正常運營，是否已設定抵押，是否已計入固定資產賬等，必要時可以要求提供銀行認可的其他財產抵押、質押、第三方保證，或要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。2、要了解租約情況，調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權以及其他權力對我行抵押權的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權實現的難易程度作必要地預估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續。如未辦登記手續則租賃合同存在法律瑕疵，會影響到我行對抵押物的順利處置。3、合理計算物業的出租率，設定租賃合同的租期、租金支付方式。調查租金收入與貸款額度、期限是否匹配，調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付了長期租金，或是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行了抵銷，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物。4、承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情況：對于承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。5、在確定貸款額度、期限、利率時應遵循一般原則：貸款金額最高不超過建造或購置價格（扣除折舊）的70%（含），或本行認可的評估機構的評估價值的70%（含），以二者孰低為準，還應結合租金水平，重點考慮評估價值、合理的市場價格以及租金覆蓋率等因素；貸款期限不得超過8年，且不得超過借款人法定經營期限和經營性物業使用年限；貸款利率按本行中長期貸款利率的有關規定執行。
（二）貸款發放前，1、必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并指定銀行為第一受益人，且保險的有效期應至少長于授信到期日后的三個月，投保總額不低于貸款本息額。2、要確認貸款用途的真實性和合理性，確保貸款用途合法、合規。3、要設立賬戶監管，與借款人簽訂租金賬戶監管合同或協議，明確物業經營收入直接進入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權直接從該賬戶中扣劃。
（三）貸款發放后，銀行應確保貸款資金嚴格按照申請用途走款，防范貸款資金被挪用。如貸款用途為置換他行貸款的，應建立資金專戶，確保貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權釋放后設定為貸款行抵押權，若他行抵押權釋放并為貸款行設定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保。
綜上所述，城市商業銀行開展經營性物業抵押貸款業務，以其期限較長、額度適中、還款方式靈活等特點，為融資困難的中小企業客戶解決了實際問題。然而，經營性物業抵押貸款業務存在著市場風險、信用風險及操作風險等不可忽視的風險，城市商業銀行要想長期全面發展，就必須采取有效措施降低各種風險發生的可能性，將風險控制在可接受的范圍內。
參考文獻：
[1]李榮歡.商業銀行防范經營性物業貸款風險的幾點建議[J].財經界，2013年第6期.
