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征收土地評估方法范文第1篇

一、評估機構應當中立評估

社會中介機構進行企業化運作的同時，肩負著社會責任，其專業化功能最大限度的發揮在于其專業化和中立化。《評估辦法》第3條規定：“房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避”。在現實中，根據《房地產估價機構管理辦法》的規定，房地產管理部門對評估機構具有監督檢查職責。房屋征收是地方政府的中心工作，帶有地方政府利益傾向的房地產行政管理部門可能或多或少會對評估機構“施加影響”。為了落實該條規定的中立評估精神，建議建立房屋征收異地執業制度，擴大異地評估范圍。如果存在影響中立評估情形的，在訴訟中，人民法院應當依法履行職責、嚴格司法審查，從證據的合法性上予以否定，真正發揮行政審判職能作用，改變“上訴不如上訪，上訪不如上網”的不正常現象。

二、被征收人對評估機構有更多的選擇權

《城市房屋拆遷估價指導意見》規定，拆遷估價機構的確定應當公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式。為了減少地方政府對評估機構的公正評估產生影響，改變過去拆遷管理部門指定評估機構的做法，《評估辦法》第4條規定：“房地產價格評估機構由被征收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。征收部門應當聯系一級資質、二級資質和三級資質大約5家以上的評估機構作為備選評估機構，體現政府公平補償的態度，提高征收工作的公信力。征收部門通過公告公布備選的評估公司及基本情況，在規定的時間內提交由被征收人簽名的確定評估機構的材料。為了公平競爭，評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。在評估機構的選擇上，應該使被征收人有更多的選擇權。

三、評估委托合同明確約定權利與義務

《評估辦法》第6條規定，按照法定程序選定或者確定房地產價格評估機構后，房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。《評估辦法》第7條規定，房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。《評估辦法》第8條規定，評估的目的為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值，或者為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據。《評估辦法》第16條規定，房地產價格評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。

四、確保評估結論合法、合規、符合實際

房屋征收評估前，房屋征收部門應當在紀檢監察參與或監督之下，組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受委托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的調查、認定和處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布，這是陽光征收的重要內容，通過公布接受監督，通過監督實現公平、防止腐敗。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準。對于產權證為住宅，但已經依法取得營業執照的，應當根據國務院辦公廳《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》的規定，考慮經營年限、納稅情況、經營狀況、住宅房屋價格、經營性用房價格等因素，綜合分析作出評估報告。《國有土地上房屋征收與補償條例》第24條規定，對于未經登記的建筑，先由市、縣級人民政府責令國土、規劃、房產、城管、征收等部門調查、認定和處理。在處理的基礎上，評估機構再進行評估。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

五、明確房地關系

被征收房屋的價格理所當然包括土地的價格及地上建筑物的價格，《評估辦法》第11條規定，征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額。如何理解“其占用范圍內的土地使用權”成為評估中難以回避的問題，筆者建議采用容積率或者四至來衡量較為妥當。容積率或者四至以內的土地的價值應當包含在房屋的價值之內，不再重復計算其價值；此外的土地應當作為獨立的使用權，另行評估進行補償。建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要提前收回該土地使用權的，應當依照《物權法》第121條規定：“因對不動產或者動產征收致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得補償”。《物權法》第148條規定，征收房屋的，應當退還相應的土地出讓金。可見，對于土地的補償，法律規定是明確的。建設用地使用權作為獨立的用益物權，在市場經濟的條件下，也會隨著土地的增值而增值。而且，當該項權利被提前收回時，將會造成當事人預期利益的喪失。眾所周知，土地上的房屋及其他建筑物無論建在哪里，其建筑成本不會有太大的區別，而且，使用的時間越長其殘值就越少。真正具有價值區別并不斷升值的是處于不同區位的土地使用權，政府對于房屋的征收，其目的也是為了取得建設用地，建設用地使用權也是財產權。房屋和土地的關系在征收補償、抵押、拍賣中無法回避，筆者認為完整的房屋與土地的關系包括：1　房地合一；2　地隨房走；3　以容積率或者四至量化房屋所占用的土地。

六、選擇對被征收人有利的評估方法

房地產評估包括市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法，進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟

收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。選用不同的評估方法會有不同評估結果，在規則并不明確的情況下，一般以對被征收人有利的結果為準。《評估辦法》第14條規定，被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

七、評估的監督救濟程序

房屋征收部門將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示。公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當及時修正。《評估辦法》第17條規定，分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。送達評估報告在實踐中存在被征收人拒簽現象較為普遍，建議采取公證留置方式送達。《評估辦法》第19條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋和說明。《評估辦法》第20條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。《評估辦法》第21條規定，原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。《評估辦法》第22條規定，被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，應當收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。《評估辦法》第25條規定，評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。《評估辦法》第32條規定，在房屋征收評估活動中，房地產價格評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。被征收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第26條規定，由作出征收決定的人民政府依法作出征收補償決定，被征收人不服的可以向上級人民政府申請行政復議，也可以向人民法院提起行政訴訟。在訴訟中無法回避對評估報告的審查，在司法實踐中，有些法院過于依賴評估報告，缺乏對評估報告能動的審查，這既是理論的迷茫，也是被動司法的表現。評估報告屬于優勢證據，應該既不照抄照搬，又不隨意否定，真正體現能動的司法審查功能。

八、協助與配合

因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和用于產權調換房屋權屬以及相關房地產交易信息的，房地產管理部門應當提供其查閱或者復印產權產籍檔案和登記簿的便利。房屋征收部門應當轉送評估報告。被征收人應當提供相關資料，配合評估機構入戶勘察、拍照、丈量，被征收人不配合的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。根據最高人民法院《關于行政訴訟證據若干問題的規定》第59條規定，被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供證據，原告依法應當提供而拒不提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。征收評估程序視為征收的行政程序，向評估機構提供對其有利的相關資料，屬于被征收人的舉證權利，在行政程序中享有舉證權利而不及時舉證，在將來的訴訟中這一舉證權利將被剝奪。在評估師工作的過程中，個別人對評估師侮辱謾罵的，公安機關應當及時處理。

征收土地評估方法范文第2篇

房產稅在國外發展歷史較久。從目前的情況來看，在歐美等發達國家，房產稅是這些國家的主要稅收來源。在美國部分州，房產稅收入約占地方政府稅收收入的50%以上。由于房產稅征收歷史較久，這些國家在房產稅評估方面也形成了較為完善的體系。但是，由于國情、歷史文化、風俗等方面的差異，不同國家在房地產稅評估上所采取的做法存在較大差異。 

T.William Lester（2013）對美國的房產稅及房產稅評估進行研究和總結后，指出美國房產稅屬于財產稅，評估主體為地方稅務部門。具體流程為：申請人申報，稅務部門接受申報，然后派出估價員進行評估。根據所涉及的房產采取市場比較法、人息收益法和成本法。其中：市場比較法是常用的方法，主要適用于住宅類商品房。入息收益法又稱為收益還原法，主要用于有出租收益的房地產。成本法則適用于具有公益性質或公共性質的房地產，比如醫院等。 

Catalina Cozmei，Muler Onofrei（2012）對英國房產稅評估進行了總結。在英國，房產稅包括住宅稅和差餉稅。其中：住宅稅針對住宅征收，采取的評估方法為市場比較法。在評估中考慮的主要因素包括面積、服務設施、建筑年限、地段等。差餉稅針對商業用途的房屋征收，比如辦公樓、廠房等。從英國差餉稅的設計來看，其實質是對合理市場租金的征稅。其評估方法主要為租金比較法。此外對于特殊房屋也可以采用利潤法、標準公式法、合同法等。 

G.Wood，R.Ong（2012）則重點研究了中央政府和地方政府在房產稅評估的利益立場。他們認為對于嚴重依賴于房地產行業發展的國家和地區而言，地方政府在房產稅改革方面更傾向于消極，對于房產稅評估的支持力度也較弱。 

Marcus T.Allen，Wllham H.Dare，Carl Riegel（2010）重點討論了房地產稅評估中的公平與正義問題。他們認為如果對不同房屋采取相同的標準，雖然從技術層面簡化了操作，但是也容易帶來評估的不公平，如何保障評估的公平是房產稅批量評估中面臨的主要問題。 

William J.McCluskey，Hong-Loan Trinh（2013）對同為社會主義國家的越南房產稅改革進行了研究，指出正處于開放階段的越南，有必要在房產稅改革中積極吸取歐美經驗。考慮到越南國家較小，房屋的“同質性”較高，在越南可以考慮采取全國統一的評估標準，實現快速、批量評估。 

Teemu Lyytikainen（2012）則就芬蘭的房產稅改革和評估進行了研究，指出芬蘭的房產稅評估可以取得較好的效果，與歐洲大陸在房產稅評估建設上較為成熟，芬蘭可以有效的利用歐洲的資源開展房產稅評估。 

整體來看，英美乃至整個西方發達國家，由于房產稅征收歷史較長，對房產稅的評估基本成熟。 

國內文獻回顧 

隨著我國房產稅改革的不斷推進，國內學者對房產稅的評估研究成果不斷豐富，從各個地方的實踐來看，關于房產稅評估也取得了較好的效果。從現有的研究來看，國內學者的研究主要集中在如下幾個方面： 

（1）房產稅評估模型與方法研究 

目前關于房產稅評估方法已經形成了統一意見，即根據不同房屋類型，采取市場法、收益法、成本法。關于各種方法的基礎模型，也形成了統一的看法。 

成本法的模型：房地產價值一土地評估價值+建筑物評估價值 

就成本法評估而言，其實質是一種靜態的評估，忽略了土地價值的上升。因此，成本法評估使用具有一定的限制。 

收益法的計算公式為：征稅基數=a/r-a/r（1+r）n 

n為預期收益年限，a為預期收益率（假設固定不變），r為資本化率。收益法評估房產稅，由于a是固定的，與現實不相符；另外資本化率的獲得也是一個難題。 

由于成本法和收益法在使用中都面臨一定的局限，因此市場法在評估中較為常用。其核心思想就是通過確定特征房價格，然后根據區位、交通、建筑年代等多種因子，確定修正系數。市場法的計算公式為：房屋評估價值=特征房價格×修正系數 

（2）房產稅評估機制或體系研究 

石光乾（2011）從評稅主導權的角度，對房地產稅評估機制進行了研究。他認為考慮到土地價值始終存在不斷上升的趨勢，房地產稅計征依據不宜以原值為依據，而應以現值為依據。駱永民、伍文中（2012）則認為要明確評估主體。他們認為評估主體宜堅持行政評估主體與市場評估主體相結合的原則，從而形成競爭，即維護被評估者利益，又可以有效保證國家稅基。唐春勝（2011）認為評估方法應堅持“市場法為主，多種方法相結合”，對于住宅類用房宜堅持市場比較法，對于具有公共屬性的房地產，則宜采取成本法進行評估。耿繼進、何素芳（2011）認為房地產稅的評估要實現批量評估，提升工作效率。 

（3）房地產稅評估的國際經驗借鑒 

王凌云（2012）認為要開征房產稅，如何解決評估問題是最關鍵的問題。根據她的意見，目前國際有較為成熟的做法，有必要積極借鑒。呂正輝（2009）在分析了主要西方發達國家房產稅評估現狀后，指出西方國家在房產稅評估方面并沒有一套完全相同的做法。比如英國將房產稅分為住宅稅和差餉稅，美國則通過房地產保有稅征收房產稅。周勇、吳寶喜（2012）認為有必要根據當前世界范圍內房地產稅批量評估的發展趨勢，進行批量評估。 

（4）我國房地產稅評估的優化建議 

奚衛華（2013）指出我國在20世紀80年代所提出的房地產稅征收依據與現實和國際經驗存在較大差距。在當時的立法中，規定以原值為評估依據。他認為要改善立法，明確以現值為評估依據。事實上，付新民（2010）就指出以原值為計稅依據，忽略了土地價值的潛在升值可能，對于房地產市場的調控并沒有突出價值。但是以現值為評估依據，則可以有效的反映市場發展，符合世界趨勢。王全明（2013）則認為在當前評估方法以及較為成熟的情況下，房地產稅評估關鍵是要完善制度體系，比如評估主體、申訴處理、評估周期確定等。在當前信息化處理廣泛運用房地產評估的情況下，蘇穎（2012）則認為要推動房地產稅評估的電腦化和信息化建設。 

整體來看，我國房地產稅評估雖然發展歷史較短，但是在短時期內取得了較好成效。曲衛東（2012）認為我國房地產稅評估改革歷史是即立足于國情，又充分借鑒國際經驗的過程，雖然目前還存在一些不足，但是在探索中不斷發展。劉升、（2012）、宋春蘭（2012）等則認為我國房產稅評估有必要積極吸取國際經驗。史新（2011）、米旭明（2011）等則關注于我國房產稅評估面臨的主要挑戰，指出如何實現評估的命中率、公平性和房產稅評估的關鍵。 

事實上，隨著房產稅改革逐步的推動，我國從中央到地方政府，從學界到政界，都認識到房產稅評估的重要意義，在深圳、南京、太原等地都開展了房產稅改革以及評估的前期探索工作，并取得了一定成效。從我國當前各地房地產稅評估的實踐來看，基本遵循了“國外經驗借鑒國內本土化消化—探索與創新一總結”這樣一個過程，評估方法主要采用了市場比較法，以批量評估為主要手段，并在評估指標等方面予以了中國化創新. 

征收土地評估方法范文第3篇

［關鍵詞］物業稅；差餉；評估

［中圖分類號］F812 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1005-6432（2011）9-0099-02

1 我國房地產稅制現狀

在目前我國的不動產稅收體系下,大部分稅負都處在流轉環節,保有環節的稅負很輕。現行房產稅政策已不能適應形勢發展的要求,主要表現如下：

(1)出租房屋的房產稅仍以房屋所有人為納稅人,稅收征管難度較大。

(2)對生產經營自用房產而言,以房產購置原值一次扣除殘值30%的計征辦法不合理。同一地段、同樣結構、相同面積的房產,因購置時間不同,房產價值相差甚大,而計稅依據仍按原值扣除30%計算,使稅負相差甚大,稅收負擔不合理。

(3)出租房屋以租金為計稅依據,租金難以確定,致使稅收流失嚴重。一方面房屋的所有人以逃避稅收為目的；另一方面房屋承租方以減少租金為目的,雙方將達成協議簽訂兩份租賃契約,一份為實際租賃合同,另一份則是為逃避或減少納稅義務而對付稅務部門的假合同。最終因納稅人申報情況不實而導致稅收流失。

據國家統計局公布的數據顯示,截至2008年12月底,全國商品房空置面積1.64億平方米。預計2011年可能將達到3億～4億平方米。如此大量的閑置商品房,其中有很大一個比例是掌握在房產投資者手中。

我國地方政府稅收收入主要還是來源于營業稅、增值稅和企業所得稅收入。從2005年統計年鑒中可以看到,具有財產稅性質的房產稅和城鎮土地使用稅合計占地方政府財政收入的比例約為4.2%。物業稅是針對土地、房屋等不動產在其保有環節征收的稅種,物業稅的課稅對象是土地及其附著于其上的建筑物等不動產,稅基一般為不動產的市場價值或租金價值。物業稅既不像所得稅那樣容易受企業、人口流動的影響,也不像營業稅、增值稅等流轉稅那樣與經濟結構高度相關,對經濟活動的扭曲也較少,能給地方政府提供穩定的收入來源。

2 香港差餉制度

香港的差餉稅是一種向擁有土地及樓宇等不動產者課征的一種間接稅。它的納稅義務人是指擁有土地及樓宇等不動產的所有者，但在該不動產出租的時候，則對使用者征稅,如果享有者繳納，可以由使用者償還。差餉稅的計稅依據乃按照樓宇(物業）全年的合理市面租值而估定，它的稅率幾乎每年都有所變動，可獲豁免差餉的樓宇為數極少，它分四季按期繳納。

2.1 差餉的稅率和稅額計算

1999年以前,香港政府每三年對差餉的應課租值評估一次。1999年開始,香港政府每年都評估差餉的應課租值,以反映物業市場租金的變化,并隨物業升值增加財政收入。以2007―2008年財政年度而言,差餉征收率為5%,估價依據日期則為2006年10月1日。

應繳納差餉的數額是根據估定應課稅差餉租值按規定的稅率計算的,其公式為：應納差餉=應納差餉租值×稅率。

應課差餉租值由香港物業估價署按照樓宇或物業全年的租金合理估定,每年估算1次。樓宇或物業的估價按差餉評價法的規定辦理。一般來說,應課差餉租值基本上是樓宇或物業現行租值的反映。如果納稅人對評出的價額有異議時,可在公布后21日內,向地方法院以書面申請復議。

2.2 應課稅物業的估價

在計算應收差餉物業的租金價值時,物業的租售限制、空置狀況,以及差餉繳納人的財政狀況,都不予特殊考慮。應用租金價值計時,必須參考同區類似物業于估價日期或接近該日期,在公開市場上議定的租金,并按面積大小、位置、設施、工程質量及管理水平的不同加以調整。所有類別的房產物業,包括私人及公營房屋,都是按此相同標準評估租金價值,并向政府繳納差餉。一般來說,全港的所有房產物業均須根據《差餉條例》進行評估。

在估價方法方面，香港常用的是“ 比較法”，即以附近地區類似物業最近期的成交記錄作為對照，再加上估價師對這些記錄做適當的調整和分析判斷，作出一個較為準確的評估值。當然，根據物業的種類、估價需要和目的的決定，還可以采用其他估價方法，如“ 投資法”、“ 贏利法”、“ 剩余法” 等。

另外值得一提的是香港政府的土地注冊處。香港政府的土地注冊處是一個獨立運作的政府部門，相當于我國的事業單位，采用商業服務形式。提供按照土地注冊條例，為一切與土地有關文件辦理注冊的土地記錄服務，任何人均可查閱。到目前為止,該處已存在香港、九龍地區新界除外注冊登記物業593余萬宗。這樣，任何物業成交記錄、情況均可在土地注冊處交付一定的費用查閱并獲取資料。這是物業估價推行采用“ 比較法” 的基礎，只有掌握大量可比數據，才能使用比較法。香港在這一點上，政府部門提供了良好的條件。

2.3 差餉的征收管理

香港差餉及物業估價署負責全港物業差餉的征收。差餉按季征收,一年分4次在季初第一個月的月底前繳納。不按期繳納的,在差餉額上加征罰款5%。如果6個月內仍未繳清的,在總數上再加征10%的罰款。

2.4 政府稅收優惠調控

對于新開征差餉的地區,物業估價署采用了逐步達到稅率標準的過渡性政策,即開征第一年收取應收差餉的50%,第二年為60%,第三年為70%，依此類推直至第六年達到100%。香港特別行政區政府在經濟低迷時期及特殊困難環境下,為了減輕差餉繳納人的負擔,在1998―2003年期間推出多項減免政策：1998年退還當年第二季度的差餉、1999年免除所有繳納人第三季度的差餉、2002年免收5000港元以下低額差餉(該政策使得230萬左右的約85%的繳納人在該年內不需繳納差餉)、2003年在SARS期間免除了約90%的繳納人的差餉,并延長3個月的交款日期。

3 香港差餉制度對物業稅的啟發

3.1 物業稅收制度有利于解決房屋資源的空置問題

香港的差餉對于有效控制房屋空置數量起到了積極作用。在政府差餉以及物業管理等相關費用的壓力下,業主們寧愿將空置的物業低價出租(由租戶繳納各項稅費)。征收物業稅可以減少房屋空置，提高社會物質財富利用率。

3.2 物業稅需逐步建立成熟起來

香港的差餉稅從“官差的餉銀”開始,經過漫長的歷史時期逐步建立起來。我國物業稅也不可能是一步到位,必然要經歷逐漸成熟的過程。我國內地物業類型、物業持有人的性質、物業獲取的方式等方面存在多種情況,在推行物業稅收時,需要考慮多方面的利益。可以先從部分經濟較發達、房產信息充分的地區試推行。稅率標準上可借鑒香港在新區域開征物業稅的方法,即分幾年達到預定標準。同時要廢除其他相關稅收項目避免重復征稅。從長遠角度來看,對土地和房產實行不同的稅率,土地高稅率,房地產低稅率,從而達到激勵土地利用和增加地方政府財政收入的目標。但在當前,要對土地和房產分別評估還存在一定的操作困難,因為信息還不足,而且征收成本也高。所以,可以先統一評估,統一稅率征收,待發展成熟再試行慢慢改變模式。

3.3 稅基的確定依據

從物業稅的價值評估方法看,物業稅的模式可以分為三種基本類型：①基于面積的評估；②基于市場價格的評估；③基于租金的評估。

基于市場價格的評估方法具體來說就是各省以某一基準年度的實際市場價值為基礎進行估價。對于一些不經常交易的物業,可以考慮其所處位置和用途進行具體的估算。一般每五年重估一次。

而香港的差餉是以物業每年租金收入的最新估值為計稅依據,每年評估一次。使用租金作為評估方法,相當于認定財產稅的稅基是當期收入,而非財產,這與物業稅的征稅對象本質有所沖突。

從未來我國房地產市場的發展前景看,基于市場價值評估法應該是最佳選擇。因為如果仿效香港差餉的做法,以租金收入來評估,對于自主性房屋,納稅人會普遍認為租金估值過高,從而引發征管矛盾；房地產市場起伏不定,開征物業稅后,評估部門也不可能隨房地產市場價格的變化及時進行調整,但可以以三年或五年為限,對應稅房地產市場價值進行評估,從而充分獲得房地產價格升值所帶來的收益,保持稅收的公平與公正性。

而目前關鍵是征納雙方信息不對稱太嚴重,可以考慮建立類似香港土地注冊處的事業單位,注冊登記物業,定期更新評估,積累充分的信息。

3.4 征收物業稅作為宏觀調控的手段

稅收是政府對宏觀經濟運行調整的手段之一。在亞洲金融危機過后,香港經濟低迷,作為經濟支柱的房地產行業受到了沉重的打擊。據香港政府2003年年報資料,2003年第四季與1997年峰值比較,樓宇價格平均下跌62% 、私人住宅租金平均銳減8%。在1998―2003年期間,香港特別行政區政府根據法律對差餉進行了多次減免或延緩繳納的靈活調整。這些政策使各階層人士普遍受益,對香港經濟的企穩和復蘇起到了積極作用。征收物業稅,增加了政府進行行業調控的手段。而究竟通過物業稅調整為手段的宏觀調控方向如何、力度多大,還需要政府根據整體經濟形勢、房地產行業運行狀態來確定。

參考文獻：

［1］徐壯.完善房產稅政策的幾點建議［J］.稅務研究,2004(4):81.

［2］北京大學中國經濟研究中心宏觀組.中國物業稅研究―理論、政策與可行性［M］.北京：北京大學出版社,2007.

征收土地評估方法范文第4篇

關鍵詞：財產稅；稅收結構；實踐啟示；市場經濟體制；組織收入

中圖分類號：F810.424 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）09-0108-02

一、關于國際財產課稅發展情況的分析

（一）綜合財產稅與特種財產稅的差異

所謂的財產稅就是將納稅人的可支配財產作為課稅對象征收的稅種，財產課稅的歷史是非常長的，最早的財產稅是對土地課征，這種模式取決于商品經濟征稅模式。隨著社會主義市場經濟的發展，財產的種類及其形式不斷得到優化，這極大的開拓了財產課稅的應用范圍。目前來說，國家稅收結構中的財產稅并不占據主體地位，其能夠起到稅種的調節作用，在世界各國廣泛進行征稅。

總的來說，財產課稅的歷史是非常悠久的，其是政府的重要財政收入來源。隨著時代的發展，各國都進行了一整套的符合本國實際情況的財產課稅制度。通過對應稅財產的形態，可以將財產稅具體分為動態財產稅及其靜態財產稅。前者是針對轉移及其變動過程中的財產課征進行的征稅，涉及到遺產稅、贈與稅、繼承稅等。靜態財產稅是納稅人在某段時間進行的財產課征，其與財產的來源及其變化情況無關，我們也稱之為財產占用稅。靜態財產稅的征收方式是存在差異的，可以將其分為綜合財產稅及其特種財產稅。

綜合財產稅就是我們所說的一般財產稅，針對納稅人的全部財產進行的綜合課征，總的來說，該財產稅的應稅范圍非常廣泛，涉及到納稅人的所有及其支配財產。我們把特種財產稅稱之為個別財產稅，顧名思義就是針對特定類型財產進行課征的財產稅，涉及到土地稅、房屋稅、車輛稅等，綜合財產稅及其特種財產稅具備共性，在稅制設計、征管方式、課稅對象等方面存在著差異。

綜合財產稅是比較普遍的稅種，其針對的事納稅人的全部財產，相對于特種財產稅，其應用范圍更加的廣泛，在某些情況下，我們需要應用綜合財產稅，也就可以解釋為什么綜合財產稅的高收入，也就可以延伸出綜合財產稅的廣泛征收范圍，在這個層面上，也就可以推測出與它某些性質相反的特種財產稅系，這兩者雖然存在一定的共性，但是在征管方式、稅制設計、課稅對象等許多方面存在著較大差異性。

綜合財產稅的課稅范圍比較廣泛，其具備良好的公平性，其收入比較多，其計征方法是比較復雜的，存在較大的偷逃稅問題。特種財產稅主要以房屋、土地、特定財產作為課稅對象，其課稅的范圍比較狹窄，不容易進行隱匿，其計征方法是比較方便的，發達國家的居民納稅意識強，其征管的方式比較先進，也具備比較嚴格的征管制度，多進行綜合財產稅制比如贈予稅、遺產稅等的開征，發展中國家在這些方面存在著明顯的欠缺，一般進行特種財產稅制度的應用。

（二）財產課稅的歷史流行趨勢

財產課稅的應用歷史悠久，是各國財政收入的重要來源，隨著社會的不斷發展，財產課稅的主流地位逐漸被商品稅及其所得稅所取代，在國家的財政收入中的比例是比較小的，發達國家的財政課稅收入占據其整體財政收入的十分之一左右，發展中國家則是百分之五左右。從整體上來看，財政課稅具備商品稅及其所得稅所不具備的優勢，能夠查缺補漏這兩個稅種的不足。

財產課稅的曾是各國財政收入的重要來源，時代的變遷，財產課稅的歷史地位也在發生著改變，但是無論怎么變化，財產課稅的重要作用依舊沒有改變，其對于調節地方財政收入，促進社會財富公平分配，調節人們收入水平上依然具備重大的作用，這是需要引起我們重視的問題，更好的進行財產課稅的分析，滿足我國社會主義市場經濟的發展應用要求。

（三）財產課稅與市場價值計稅方式

財產課稅需要進行市場價值的判斷，并以此為計稅依據，進行相關方面的評估，進行財政登記制度的建立，進行稅收的征收管理強化，保證其稅負的公平性，保證稅款的充分征收，以市場價值為計稅方式是比較流行的方法。這種方法具備良好的優勢，首先稅基具備良好的彈性，隨著房地產市場價值的上漲，稅基擴大，也就促進財產稅的收入增加。市場價值是對納稅人納稅能力的反映，有利于實現稅收的公平性，以市場價值為稅基，需要進行財產的評估，其稅收征管的成本是比較高的，所以很多國家都進行市場價值的計稅方式，進行房地產專門評估機構的建立，進行財產登記制度的實行，保證征收管理的強化，進行稅收漏洞的控制。

二、我國財產課稅制度的應用不足

（一）財產課稅的經濟制約因素

目前來說，制約我國財產課稅作用發揮的因素是非常多的，其稅種少、稅基狹窄，有些稅種，比如房產稅、車船稅、土地使用稅等嚴格制約了財產課稅稅種的發展。1994年的稅制改革將贈予稅及其遺產稅作為征收范圍，實際上，并沒有進行有些的開征，其稅基面狹窄，征收面不寬，比如居民自住房屋不進行房產稅的繳納，私人財產繼承及其贈予都不需要進行國家的納稅，其財產稅的稅負是比較低的，不能進行其良好作用的發揮。

財產課稅的集中收入是比較少的，難以確立其有效地位，類似于地方稅種，由地方政府進行征收及其支配，其稅種比較少、稅基狹窄、稅負比較低，稅源具備零散性，征管起來比較麻煩，從而導致其較低的財產課稅收入，這是財產課稅的一項重要性質，需要我們進行辯證分析，并且財產課稅的立法方式決定其受制于中央，其稅種的設計過于統一性，不具備因地制宜性，地方政府不具備良好的稅收自，從而不利于地方政府征收管理的積極性提升，不利于財產稅的有效發展。

（二）國際計稅方法的流行方式

其計稅依據不具備合理性，具備良好的財產評估制度體系，也不能與相關部門進行有些的協調，其征管的漏洞是比較大的，目前來說，以市場價值為計稅依據的方法是比較科學的，這是目前國際比較流行的計稅方法。在我國，其以土地面積其房產原值作為計稅依據，不能進行土地的級差收益，房產時間價值等的有些反應，不能進行土地的級差收益的有效調節，不同城市、地段進行不同稅率的設置，不利于稅率檔次設置的合理性，其隨意性比較大。

如果稅率一經確定長期不變，就容易導致財產收入及其房地產增值的脫節，目前來說，我國的財產評估制度、財產登記制度是不健全的，私人財產登記制度并沒有有些的法律制約，有些房產、土地等管理部門難以進行與稅務機關的協作配合，不利于稅收征管的良好開展。

三、我國財產課稅制度完善的具體方案

（一）財產課稅制度改革的前沿

針對我國的財產課稅制度的各種問題，我們需要對癥下藥，重視財產稅制的改革，進行財產課稅收入的提高，完善財政收入。隨著社會的發展，人民的收入水平不斷提高，這也導致其社會分配出現懸殊問題，從而導致財產稅的稅源增加，其稅基不斷擴大，這就說明財產稅征收的必要性。

在這種應用條件下，我們必須進行財產稅稅種的規范及其增加，滿足市場經濟的推進需要，進行財產課稅稅種的合理增加，進行相關稅種的征收范圍的有效調整，保證稅目稅率的調整，但是我國公民的納稅意識是比較單薄的，其征管水平比較低，因此我國的財產稅種需要按照不同財產進行相關個別財產稅制的課征，而并非一般財產稅。

（二）稅法立法與查缺補漏

這就需要我們進行稅收立法的健全，進行稅收征管漏洞的堵塞，進行相關財產課稅制度的建立及其健全，保證稅收法規的健全性及其規范性，落實好不同稅種的征收管理，進行稅收征收管理的強化，保證稅務稽核及其征管方式的優化，保證稅收征管人員自身業務能力的提升，保證稅收漏洞的填補，進行嚴密性的財產登記制度及其財產評估制度的建立。

在具體財產課稅制度設置上，我們需要進行房產稅的完善，進行內外有別的房產稅制度的改革，針對外資征收房地產稅轉變為與內資統一的房產稅。我們也要進行稅基的擴大，房產稅是我國財產稅的主要稅種，隨著住宅商品化及其人民生活水平的提高，私人擁有房產不斷增加，我們需要進行房產稅稅基的擴大，進行稅率的控制。

在這個方面，我國已經進行了一系列房產稅制度的應用，比如第二套住房的房產稅的開征，除了上述幾個方面，我們也要進行房產估價制度的建立及其完善，這需要處理好相關的麻煩問題，目前來說，我國的房產估價制度是不完善的，我們需要制定一整套適應市場經濟發展的估價機構，保證具備良好專業技能的專職估價人員進行操作，保證其專門估價人員的業務能力的提升，更好的進行房產評估方法的研究，保證符合我國國情的專業房產評估方法體系的建立，保證房產稅的良好計征，為其提供良好的依據，在房產稅應用上，我們需要進行地區差別比例稅率的采用，從而滿足實際工作的要求。

（三）財產課稅改革步驟的循序漸進

這也需要我們進行土地稅的完善，做好土地的占用、取得、轉讓等各個方面的工作，進行城鎮土地使用稅的改革，針對全國范圍內的土地資源進行一般土地稅的征收，將征收的范圍擴大到農村，介于農村普遍的低收益水平，較高的負擔，我們可以進行攤派費用的減少，進行相關收費的清理，進行農業稅制的改革，保證一般土地稅的征收，進行較低稅率的應用，從而實現我國土地制度的統一性，保證農村收益分配關系的規范性。

在稅率設計環節中，我們可以參考現行的土地位置標準，進行土地用途標準的參照，保證級差收入的調節，保證土地使用結構的調節，進行土地閑置稅及其土地荒蕪稅等的開征，保證遺產稅及其贈予稅的開征，保證高收入的調節，進行遺產稅及其贈予稅的開征，從而保證稅制的完善，保證財政收入的增加，保證社會財產的公平分配，保證我國經濟權益的保證。

稅制模式的應用需要辯證分析，接來下進行總遺產稅及其贈予稅的分析，這是兩種性質存在差異的稅種，針對繼承人的遺產總額進行遺產稅的征收，針對受贈人的財產總額進行贈予稅的征收，保證稅源的可靠性，保證稅收收入的及時性，保證其簡便性，從而符合我國的稅收征管水平。其課稅對象需要包括動產及其不動產，需要進行超額累進稅率的征收，這需要實現與相關部門的協調，一旦發現與個人財產管理相關的部門，缺乏稅務機關所開列的遺產稅及其贈予稅完稅憑證，將禁止辦理相關的轉讓遺產及其財產的手續，各個部門需要積極的配合稅務部門，進行遺產資料及其相關情況的查證，從而滿足實際工作的要求。

參考文獻：

[1] 洪 鋒，樊 玲.關于我國財產稅稅制改革的若干思考[J].科技信息，2006.

征收土地評估方法范文第5篇

關鍵詞：石油土地；土地評估；土地使用權

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 （2014） 12-0000-01

隨著經濟的不斷發展，國家對原油的需求量在逐年增加。油氣資源儲存、開采、利用的全過程都離不開土地，為保證石油天然氣能源供應，石油企業在生產建設過程中取得大量土地。我國石油企業獲得土地使用權的方式由無償、無限期使用過渡到現在的有償、有限期的出讓土地制度，取得方式的改變導致了之前沿用的評估方法已經不適應企業的現狀。因此，有必要對石油企業土地使用權評估現狀進行研究，對評估方法進行改進，方便企業對土地資產進行整理、處置，提高生產水平。

一、石油企業用地使用權的取得方式

（一）行政劃撥。按照《劃撥用地目錄》的規定，對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地項目，可以劃撥方式提供土地使用權。石油天然氣行業油（氣、水）井場及作業配套設施和油（氣、汽、水）計量站、轉接站、原油（氣）庫等設施均符合劃撥用地目錄，以劃撥方式取得土地使用權。

（二）有償出讓。按照國家用地政策，在《劃撥用地目錄》以外的不享受劃撥用地政策的如加油站、車庫、食堂、辦公樓及生產指揮中心等設施用地，以有償出讓方式取得土地使用權。

（三）土地租賃。石油企業上市公司通過租賃母公司授權經營土地或第三方土地來獲得土地使用權及油氣企業母公司租賃第三方土地來獲取土地使用權。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

（四）授權經營。國家為支持國有企業改制，明晰土地產權關系，加強土地資產管理，解決石油天然氣企業改制過程中遇到的土地問題。

二、石油企業用地目前的評估模式

（一）劃撥方式下的評估模式。法律上，劃撥不被認為是有償使用，但實際上石油天然氣開發企業也是要付出成本的，支付原集體土地所有者土地補償費與土地使用者的土地收益補償，只是不像市場買賣一樣付出全部的市場價格。實際上在一些地方，比如珠海，早已出現了“有償劃撥”的概念。對于企業來說，劃撥土地只需向政府交納（政府再支付給被征地者）集體土地征收成本或國有土地使用權終止補償費，包括土地補償費、安置補助費、地上青苗附著物補償費、青苗補償費、土地復墾費、耕地占用稅等。

（二）出讓方式下的評估模式。石油天然氣設施用地中，通過出讓方式或得使用權的數量較少，尤其是生產性用地，更是少見。這主要是沿襲過去的國企工業用地供地方式，即使是改制的國有企業，進入股份的土地資產也絕大多數以作價出資、入股或者是授權經營方式處置，只有幾少數部分以出讓方式獲得。受石油天然氣附屬配套設施用地產權人的可選擇性小、位置變動困難等制約，出讓方式獲得的土地基本上以協議定價為主，其價格由企業與政府協商確定。

（三）租賃方式下的評估模式。比起出讓來，石油天然氣設施用地中，采用租賃的方式更少。租賃土地有兩種情況，一是向國家租用，二是向農民集體租用。向國家租用的主要是臨時用地，比如倉儲場地等，一般按照國家有關規定執行。向農民集體租用的土地一般是用來勘測、油井、管線，以及臨時堆放的場地等，發生的情況相對較多。向農民集體租用土地成本較低，而且風險小，如果不需要了可以馬上歸還，但是，按照現在的法律規定，租用農用地進行非農業使用是違法的行為，這是一個較大的矛盾。

（四）作價出資、入股、授權經營情況下的評估模式。根據國家《劃撥用地目錄》規定：以劃撥方式取得的土地使用權，因企業改制、土地使用權轉讓或者改變土地用地等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。因此，上市的石油天然氣企業用地則以作價出資、入股或授權經營的方式使用。在改制過程中，先承認企業具有劃撥土地使用權價值，土地使用權的市場價值與劃撥權價值的相差部分作為國家資本或股份。這些價值由中立的估價結構評估后在政府備案，政府簽署最終處置文件，同時確定國家資本金的比例及價值。這里，意識企業雖然只是付出了國家資本金部分，但實際上獲得了完全的市場價值；二是企業所獲得的劃撥土地權益部分的價值，被直接認定為企業所有；三是價格基本上依靠評估機構評估確定，政府和企業之間沒有協商及談判的過程。

三、石油企業土地使用權評估過程存在著的問題

（一）有違市場價值。由于我國對石油天然氣行業實行一定的壟斷，國內從事油氣勘探開采業務的主要業務都由中石油、中石化、中海油三家瓜分，造成了早土地使用權獲取方面沒有競爭性；其次，在獲取土地使用權時有一大部分是根據政府的相關規定作價或者與農民協商作價，這兩種情況都不能真實反映土地使用權的實際價值，違背了土地使用權的市場價值。

（二）評估模式單一。原有的評估模式基本是從費用和成本的角度評估土地使用權，沒有從預期收益的角度來評估。由于石油企業土地使用權的價值主要體現在其地下蘊藏的油氣資源上，通過預期收益的形式來表現，所以本文認為應該從預期收益的角度評估石油企業土地使用權。

（三）沒有體現價格杠桿作用。由于現在的評估機制不是建立在土地收益與成本關系的基礎之上，不同的土地供應方式之間也缺乏較為精準的經濟關系，土地使用和價格之間缺乏緊密的關聯性，所以價格不能發揮應有的市場調節功能。

（四）單向定價，缺乏對稱性。目前所有的評價基本上都是單向定價方式，缺乏協商和互動機制。團隊是由企業土地使用權進行評估，應該有一個互動的環節，否則會出現信息不對稱，沒有充分的溝通和均衡，最終導致定價的不合理。

參考文獻：

[1]王輝.淺析土地用途管制制度對土地增值的影響[J].大眾商務，2009（08）.