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商業(yè)地產(chǎn)可行性報(bào)告范文第1篇

整合產(chǎn)業(yè)鏈資源

}?約翰遜集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)李志蓉（Linda）向《首席財(cái)務(wù)官》表示，}?約翰遜集團(tuán)整合了產(chǎn)業(yè)鏈的上下游資源，不僅擁有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，同時(shí)也擁有一家建筑設(shè)計(jì)公司、投資咨詢公司和物業(yè)管理公司，因此，}?約翰遜更重視客戶服務(wù)環(huán)節(jié)，其設(shè)計(jì)公司在為公司自身開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)服務(wù)的同時(shí)，也為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供服務(wù)，如中邦置業(yè)集團(tuán)、北京天鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等。

2013年，}?約翰遜設(shè)立了扁鐵空間物業(yè)管理公司，主要從事服務(wù)式辦公室租賃業(yè)務(wù)。李志蓉表示，“我們將個(gè)人或國(guó)有企業(yè)持有的老洋房進(jìn)行改建和裝飾，使其成為加入了現(xiàn)代辦公元素的服務(wù)式辦公場(chǎng)所。現(xiàn)已在上海徐匯區(qū)的復(fù)興西路和寶慶路擁有兩家分店，并準(zhǔn)備在未來(lái)的三到五年內(nèi)開(kāi)辦五到十家分店。”

房地產(chǎn)行業(yè)是對(duì)政策和市場(chǎng)形勢(shì)極其“敏銳”的行業(yè)之一。在國(guó)內(nèi)新二線城市的銷售增量和三線四線城市的存量房上升以及商業(yè)地產(chǎn)存在巨大存量的大環(huán)境下，}?約翰遜預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)在近幾年內(nèi)將會(huì)持續(xù)面臨去庫(kù)存問(wèn)題，因此，}?約翰遜計(jì)劃在未來(lái)幾年將開(kāi)發(fā)重心集中于旅游地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)上，同時(shí)擴(kuò)大物業(yè)管理公司的規(guī)模。“現(xiàn)在}?約翰遜在塞班島擁有五塊土地，未來(lái)我們將分期開(kāi)發(fā)這五塊土地，計(jì)劃將其中一塊土地建設(shè)成為酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集團(tuán)內(nèi)物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)為購(gòu)買酒店式公寓的客人提供返租服務(wù)，努力每年都向客戶給予固定比例的回報(bào)及一定時(shí)間的度假服務(wù)。”

善于表達(dá)數(shù)據(jù)

由于房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，因此，其財(cái)務(wù)管理更側(cè)重于計(jì)劃、預(yù)算和控制。項(xiàng)目前期費(fèi)用與公司正常的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要進(jìn)行清晰區(qū)分，在公司的財(cái)務(wù)制度上也應(yīng)該對(duì)核算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確劃分，并且在每個(gè)季度和每年都對(duì)新項(xiàng)目的費(fèi)用劃分進(jìn)行嚴(yán)格復(fù)核。李志蓉表示，對(duì)于預(yù)算和實(shí)際的差異情況，應(yīng)該做到及時(shí)比較分析并向公司管理層及時(shí)匯報(bào)項(xiàng)目運(yùn)行情況。“在項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)上，財(cái)務(wù)人員應(yīng)該不單單提供財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還應(yīng)該提出財(cái)務(wù)的合理化建議，如對(duì)工期和付款截點(diǎn)的建議等等，這樣才能提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和資金使用效率，從而發(fā)揮財(cái)務(wù)的最大作用。”

}?約翰遜集團(tuán)在2015年和2016年項(xiàng)目應(yīng)收與預(yù)算基本持平，管理費(fèi)用略有下降。李志蓉Linda坦陳，2016年初，財(cái)務(wù)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行了準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，并將集團(tuán)自用的辦公室空間減少三分之一用于對(duì)外出租，因此，}?約翰遜集團(tuán)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)略差的2016年得以使管理費(fèi)用不增反降，公司整體經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)與2015年持平。

“財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該積極參與到整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略制定中去。”在李志蓉看來(lái)，房地產(chǎn)公司與零售業(yè)（FMCG）相比，最大的區(qū)別在于應(yīng)收賬款比較少、現(xiàn)金流回款的時(shí)間可預(yù)測(cè)性較強(qiáng)。以往，大部分房產(chǎn)銷售由銷售公司M行承銷，因此，財(cái)務(wù)總監(jiān)與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人員、總經(jīng)理以及CEO進(jìn)行對(duì)接時(shí)，溝通技巧顯得異常重要。無(wú)數(shù)的實(shí)踐證明，財(cái)務(wù)人員永遠(yuǎn)要與項(xiàng)目部的人員走在一起，為其提供項(xiàng)目尚未開(kāi)始時(shí)的財(cái)務(wù)可行性報(bào)告、項(xiàng)目剛剛落地時(shí)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)、項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中的預(yù)算與差異分析，以及實(shí)時(shí)的到位分析和準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。

因此，財(cái)務(wù)總監(jiān)應(yīng)該善于表達(dá)其手中的數(shù)據(jù)，用趨勢(shì)分析和大數(shù)據(jù)等手段來(lái)彌補(bǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)存在的滯后性缺點(diǎn)，使項(xiàng)目人員和管理層深入理解基于以往數(shù)據(jù)得到的分析結(jié)果。李志蓉表示，“在大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下，在財(cái)務(wù)預(yù)算上做最好的打算和最壞的準(zhǔn)備可以幫助企業(yè)預(yù)測(cè)和預(yù)防很多風(fēng)險(xiǎn)，使公司在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好的情況下很好地生存下來(lái)。”

在集團(tuán)內(nèi)部與外部合作機(jī)構(gòu)的協(xié)同工作中，李志蓉將財(cái)務(wù)總監(jiān)的角色比喻成橋梁，讓項(xiàng)目數(shù)據(jù)、人員成本和資金成本在所有相關(guān)人員中更透明、更易懂，使整個(gè)“企業(yè)機(jī)器”運(yùn)作更順暢，如此企業(yè)的利潤(rùn)率自然而然得以相應(yīng)提高。李志蓉表示，企業(yè)制定戰(zhàn)略目標(biāo)后，財(cái)務(wù)部門會(huì)根據(jù)具體的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)分析出人員成本、員工利潤(rùn)率和資金使用效率等指標(biāo)，并將其于年度和半年度預(yù)算中得以體現(xiàn)。財(cái)務(wù)部門應(yīng)該在項(xiàng)目過(guò)程中與項(xiàng)目人員充分、及時(shí)地溝通，并在項(xiàng)目開(kāi)始前設(shè)立好相應(yīng)的稅務(wù)架構(gòu)。

離職率為零的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)