前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇投資決策分析論文范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

投資決策分析論文范文第1篇

上述文獻中存在著兩個缺陷：一是雖然在軟件開發項目經濟分析時考慮了項目內含的實物期權價值，但在項目投資決策分析中卻仍然遵循NPV方法的思路，而沒有考慮實物期權的執行問題以及何時執行問題；二是缺乏對軟件開發項目在生命周期的各個階段所包含的實物期權作全面、系統的研究，大多只是考慮到項目中的等待期權。本文則對上述問題作了詳盡的研究和分析。

二、軟件項目的生命周期

從項目管理與項目經濟分析的角度看，軟件項目的生命周期可歸納為圖1所示的一般過程：

在圖1中，橫坐標是時間，縱坐標是收益或投資成本，t0=0是項目的決策點。在決策時，I是項目可行性研究費用(成本)，相對于項目的整個壽命期，一般來說項目的可行性研究階段的時間很短，所以假設項目的可行性研究是在瞬間完成。t1是項目開發的起始點，t2-t1是項目前期開發階段，在這一階段，項目有一現金流C1支出，C1可能是常量，也可能是隨時間的變量C1(t)。從t2時刻起，項目的首期開發完成，項目開始有收益，即現金流B1，B1也可能是常量，更一般的是隨時間的變量B1(t)，這一收入可能是企業出售軟件或軟件相關服務效益的收入。同時，對于大多數成功的軟件項目來說，從t2時刻起，該軟件項目又開始了進一步的開發，如增加軟件的新功能，或將軟件移植擴展到其他的計算機操作系統等。從t3-t2階段是軟件項目的第二次開發階段，在這一過程中所發生的開發費用為C2，C2的特點也與C1相似。從t3到tn，其中可能包括多個與t3-t2階段相似的軟件項目的擴展(二次開發)階段。T是該軟件項目結束的時間。由于技術進步與消費者需求的變化，一般來說一個軟件不可能永遠繼續下去，它可能在某一時刻被完全淘汰。綜上分析，t0是項目的決策點，t1是項目的開發起始點，他們可能是同一時間，但大多數情況下可能是不同點。t1-tn是項目的開發階段，其中t1-t2是項目的純開發階段，在這一階段上，項目無收益。t2-T是項目的收益階段，在這個時段上項目有現金流入，他們通常大于本階段上的開發費用。值得指出的是，軟件項目在t2-T階段，企業可以中止并出售該項目，并一次性收取轉讓費。

三、軟件開發項目內含實物期權分析

從圖1的分析可以看出，一個軟件開發項目包含了多個階段。把軟件項目看作是由一系列序貫開發的小項目所組成，這一觀點在軟件開發項目管理中已被廣泛接受。在軟件項目中，前一階段的決策，決定了后續階段的開發投資。所以，在前一階段的經濟評價中，應考慮本階段的決策所帶來的后續階段投資機會的價值。從這一觀點出發，可以分析在軟件開發項目的不同階段中項目可能包含的實物期權。

在t0點，即項目投資決策時，項目內含一個等待(wait)或推遲(defer)開始的實物期權，這相當于一個美國式的買方期權(CallOption)。該期權的執行條件是：推遲項目可以使得管理人員獲得更多(額外)的有關項目的信息，在此基礎上，有利于管理人員采取管理行動，而且，一般來說計算機硬件，軟件的價格隨時間迅速下降，推遲項目會有利于降低開發成本。但同時也應看到，推遲項目也可能導致項目收入的損失和企業競爭優勢的喪失，即推遲項目具有機會成本。在項目決策時，應綜合全面考慮這兩方面因素。因而，在項目決策時，除了篩選項目外，還應考慮這一實物期權的價值，在時間許可的范圍內，決定最佳項目開始時間。

在t0時，除等待期權外，項目還包含有第二階段投資機會的實物期權。

在t1至tn時項目的開發階段。在開發階段上項目具有更大的管理柔性，項目可能包含的實物期權有：1.推遲或中止下一階段的開發。2.若不期望的情況出現，并且繼續下去，則可完全放棄該項目。3.根據新掌握的信息，擴展或縮減項目。4.發現新派生軟件(項目)的投資機會。

最后，項目的經營階段，項目還可能包括中止(出售)的期權，或由于條件的變化，進一步升級軟件的機會。

雖然軟件項目中所包含的期權不同，但一般情況下，影響他們價值的因素主要包括：1.執行項目中實物期權所產生的收益。對軟件開發項目來說，這可能是項目在某一階段的收益，一般來說，其他條件不變，收益越高，期權的價值也就越大。2.執行實物期權所需要的成本。對于軟件開發項目而言，是投資于項目下一階段的成本，一般來說，其他條件不變，成本越小，期權的價值也就越大。3.收益與成本的不確定性的程度。對于金融期權來說，其價值是建立在市場風險之上的，這個風險反映在證券資產的價格變化上。然而，其中之一變為不確定了，則項目所包含的實物期權價值會相應增加。4.實物期權的截止時間。對于軟件項目來說，這一時間就是下一階段項目管理決策的可能時間。在實踐中，它經常是企業因素所決定的。實物期權的截止時間越長，則期權的價值也就越高。5.項目包含的實物期權執行的機會成本。若這一機會成本越高，則期權的價值也就越低。6.無風險折現率。無風險折現率越低，則期權的價值也就越高。

四、軟件開發項目經濟分析的目標與內容

Trigeorgis等學者提出，在考慮內含實物期權時，投資項目的價值包括兩部分：一是傳統的、被動的、靜態的(static)項目直接現金流的凈現值(NPV)。二是管理柔性或靈活性所產生的項目內含實物期權價值。這一思想可歸納為下式：F=NPV+V(1)

(1)式中，F是擴展(Expand)的NPV，也是整個項目投資機會的價值；NPV是按凈現值法計算出的項目凈現值；V是項目內含期權的價值。

根據項目投資決策的NPV法則，內含實物期權的IT項目，其投資機會的價值大于零時，項目可行；篩選IT項目的多個獨立方案時，選擇投資機會最大的投資方案。在大多數投資項目的實物期權理論研究以及實證研究的文獻中，都遵循這一準則。然而，這類投資項目的決策思路卻值得重新審視。

傳統的投資項目經濟評價中，沒有考慮項目中可能包含的實物期權，其經濟評價是為其投資決策服務的。而投資決策的特點是在決策時只有投資或不投資兩種選擇，若項目選擇投資，其經濟評價的使命便告結束。若選擇不投資，項目就放棄了。傳統的投資項目決策的內容可歸納為下面三個基本內容：1.決定投資項目是否經濟可行；2.若可行的投資項目存在多個相互排斥的投資方案，篩選最佳的投資方案；3.在企業資源(預算)約束的條件下，篩選多個項目的投資組合。然而，若投資項目中包含實物期權，項目經濟評價中也考慮了項目內含實物期權的價值，那么投資項目不僅在經濟評價的內容與方式上與傳統項目的經濟評價不同，而且項目的決策內容和方式也與傳統項目的決策不同，具體體現在下面三個方面：第一，項目的決策不僅在項目最初的決策階段(點)進行，而且還應延伸進項目的整個過程之中。第二，在項目最初的決策階段(點)，管理者不僅要決定項目是否可行，篩選最佳方案和選擇投資組合，而且還要依據項目經濟評價的結果，決定項目內含期權是否應該執行和何時執行。第三，投資項目內含期權的經濟分析，不僅在項目決策階段進行，而且還應延伸至項目開發的全過程。在項目開發的每一個階段，根據項目經濟分析的結果，決定當時項目所含實物期權是否實施、何時實施。

五、軟件開發項目決策框架與準則

從上述分析可以看出，在軟件開發項目經濟評價中引入實物期權的概念和實物期權定價方法，是軟件開發項目經濟分析與決策管理的革命，它必然給原有的軟件開發項目的管理帶來深刻變革。本文構建了軟件開發項目的經濟分析與管理決策過程的框架，其主要內容是：1.確定本階段軟件開發的范圍及下一階段開發的可能范圍，決定是否可引出相關的開發項目。2.構造確定本階段開發項目包含的實物期權，如推遲開發、進一步擴展開發等。3.預估開發項目成本、收益、時間和無風險折現率，特別應分析確定成本與收益的不確定性特征，如變化方差等。4.根據開發項目的不確定源的特征，選擇合理、恰當的市區期權定價模型，確定開發項目內含期權的價值。對于相似于美國式期權的實物期權，還應確定最佳執行時間。一般來說，實物期權定價模型主要包括：已有的期權定價模型、偏微分方程法和動態規劃方法等。5.根據項目的經濟分析結果作出管理決策。應該指出的是，在軟件開發項目的不同階段，管理決策的內容有所不同，下面詳細分析不同開發階段管理決策的內容與規則。

在軟件開發項目的最初決策階段，決策內容包括兩個部分：一是傳統項目投資決策內容相同；二是針對項目內含期權的決策。具體可歸納為圖2所示：

投資決策分析論文范文第2篇

【關鍵詞】 肯定當量法 投資決策 風險 現金流

1 肯定當量法概述

肯定當量法，是指在固定資產投資項目的風險分析中，預先用一個系數把有風險的現金收支調整為無風險的現金收支，再用無風險的貼現率去計算不同方案的凈現值，然后用凈現值法的規則判斷投資機會可取程度的一種方法。其模型為：NPV=。式中，NPV表示投資項目凈現值；at表示肯定當量系數；At表示第t年的稅后現金流入量； i表示預定的無風險貼現率；C表示投資現值。肯定當量法的原理雖然是比較凈現值的大小，但該方法的核心與關鍵卻在于肯定當量系數的確定。所謂肯定當量系數，是指把不肯定的1元現金流量折算成相當于使投資者滿意的肯定現金流量的系數。

2 肯定當量法用于投資決策風險分析的科學合理性

煤礦投資決策所面臨的風險，都直接或間接地影響到企業的現金流量。而煤炭企業的現金流量是進行項目投資決策時必須事先計算的基礎數據。項目現金流量的確定正確與否，關系到項目投資決策的正確與否。

采用現金流量作為分析內容具有以下優勢：①采用現金流量有利于科學地考慮資金時間價值因素。②采用現金流量更能使煤炭投資投資決策符合客觀實際情況。對于現金流量的分析比較常用的指標是貼現現金流量指標，它是一種科學的投資決策指標。對貼現現金流量指標分析評價的方法包括凈現值法、內部報酬率法和利潤指數法。而風險調整貼現率法和肯定當量法都是運用凈現值作為分析指標的，且都涉及到期望值、標準差、標準離差率等數值，都是通過對現金流量的分析調整來反映各年投資決策風險，所以將其應用于煤礦項目投資決策風險分析中在理論上是成立的，是科學合理的。

3 肯定當量系數如何確定

肯定當量法的主要困難是確定合理的肯定當量系數，而系數的確定又是肯定當量法應用于煤礦投資決策風險分析中最關鍵、最核心的問題，是在明確項目投資決策所面臨各種風險源，抓住主要風險，在大量收集信息的基礎上，運用科學的方法得出的。對肯定當量系數確定的方法可以采取：

（1）理論系數法。該法能夠說明肯定當量系數的理論意義，表明未來可以肯定的現金流量相當于現在計算的不肯定現金流量期望值的比率。用公式表示為：at=肯定的現金流量÷不肯定的現金流量期望值，因該公式的分子無法直接計算得出，在實際的項目投資決策風險分析中難有應用價值，故稱為理論系數。

（2）經驗系數法。肯定當量系數的選用可能會因人而異，敢于冒風險的分析者會選用較高的肯定當量系數，而不愿冒險的分析者可能選用較低的肯定當量系數。為防止因決策者的偏好不同而造成決策失誤，有些煤炭企業根據現金流量的標準離差率來確定肯定當量系數。即以反映現金流量期望值風險程度的標準差率（亦稱變異系數）表示現金流量的不確定程度，標準差率與肯定當量系數的經驗數據為：（如表1）。

該經驗數據取得的方法一般有：①會議分析法。通過召集各種項目投資決策相關人員的會議，廣泛征詢意見，詳細研究項目投資決策面臨的各類不確定因素，判定項目決策風險源，綜合大家討論分析結果得出。②專家預測法。聘請項目方面專家，請他們就項目投資決策過程中的各種不確定因素發表意見。在各專業范圍內的專家，通常都具有多年工作經驗，了解情況，熟悉規律，具備較敏銳的洞察力和分析能力，可由他們共同結合實際情況分析給出。③資料分析法。詳細閱讀并認真分析投資項目的文字資料、規劃設計資料、審計資料、財務分析報表等，從中發現并判斷項目的風險所在，結合以往經驗給出。④實地考察法。對項目環境，有針對性地進行現場實地調查研究，往往會發現文字資料，統計報表中反映不到的問題，從而更加準確的給出。⑤審計、計劃等技術方法。通過審計、計劃、專題研究等技術手段，分析及判定風險因素，進而給出所需經驗數據。

標準差率反映了投資項目的風險程度，風險越小，則標準差率越小，對應的肯定當量系數就大，可以肯定的現金流量也就越大；反之，風險越大，標準差率就越大，對應的肯定當量系數也就小，可以肯定的現金流量也小。實際應用中，需已知某項目投資決策所面臨的風險的程度，并計算出反映該投資項目風險程度的標準差率，方可找到對應的肯定當量系數。

（3）換算系數法。如無風險貼現率（i）和風險貼現率（K）之間的函數關系已知，即i=K，則可根據聯立公式推算出肯定當量系數。因為，肯定當量法的現金流入現值為：NPV=。風險調整現貼現率法的現金流入現值為：。所以：。解出：=即可滿足計算凈現值所需。該法計算肯定當量系數的前提，是應預先確知項目投資中風險貼現率和無風險貼現率的對應關系，如沒有這個前提，則此法便失去了存在的基礎。

投資決策分析論文范文第3篇

[關鍵詞]商業地產;實物期權;投資決策

傳統商業地產投資決策方法,往往忽略企業潛在的投資機會可能帶來的收益,以及開發企業管理者通過靈活把握各種投資機會所能給企業帶來的增值,因此常常低估項目的價值。hayes和abernathy、hayes和garvin認為,傳統的投資決策方法由于忽略了企業經營管理的戰略因素,因此經常低估投資機會而導致短期決策行為,造成投資不足和競爭地位的實際下降。

當傳統方法難以解決項目投資決策分析時,金融領域的一項重大研究成果——以black和scholes的經典論文為標志的期權定價理論啟迪了項目投資決策新方法,他們通過構造期權的動態復制組合來對沖期權風險,并獲得無風險收益,在無套利機會和無交易費用等假設下,經過嚴密的數學推導,得出了基于不付紅利股票的任何期權價格必須滿足的微分方程,并運用該方程,推導出股票的歐式看漲期權定價公式,即著名的black-scholes模型。同時,cos、ross和rubinstein提出了標準的二叉樹定價模型,使離散時間的期權定價問題得以簡化,進一步發展和完善了期權定價理論。最先把期權定價理論引入項目投資領域的是stewartmyers教授,他于1977年首次提出金融期權思想及其定價理論與方法可用于項目投資的評估與決策,并稱之為實物期權。

經營柔性和戰略適應性是在不確定條件下進行投資決策分析的基本出發點,而這一點在傳統投資決策方法中并沒有體現出來,實物期權方法的使用,正好解決了企業的經營柔性和戰略適應性所帶來的價值估價問題。并且,實物期權方法不是簡單地對傳統現金流量折現方法進行否定,而是在保留其對資金時間價值分析這一特性的基礎上對其局限性進行突破,兩種方法相互補充。

因此,實物期權方法作為在不確定市場環境中輔助投資決策的方法,已成為房地產投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統投資決策方法結合起來對項目進行決策分析,是一種科學、合理、主動、有效的方法。但是,將實物期權方法引入項目投資決策中,有著比較嚴格的條件限制,主要是指投資項目首先必須具有實物期權特性,其次企業應具備積極的管理、高素質的管理者以及完善的市場信息。本文通過對商業地產的實物期權特性進行分析,構建商業地產實物期權定價模型,并進行實證研究,為實物期權方法在商業地產投資決策中的應用奠定基礎。

一、商業地產投資的實物期權特性分析

商業地產開發投資,可以分為兩大階段,即項目的開發建設階段和項目的運營管理階段。在開發建設階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權、項目招商、規劃設計、工程建設及竣工驗收。項目運營管理階段是在項目竣工驗收的基礎上,對項目進行整體經營和管理,將開發產品市場化,獲得企業利潤的階段。

在開發建設階段,從實物期權的角度來看,土地使用費的投入,相當于一筆期權費用,在支付了這筆費用之后,商業地產投資開發商擁有在一定的期限內對土地進行開發、經營、變賣等權利,而后續的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據來自市場、技術、管理、資金等多方面的風險評價,在國家規定的期間內,推遲開發投資。因此,投資中蘊涵推遲期權的價值。而在項目建設階段,影響項目價值的主要因素是商業地產未來的租賃價格。由于項目的經營期限較長,在整個收益過程中存在高度的不確定性,包括經營管理層面的不確定性、經濟的不確定性、城市規劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準確對項目價值進行評估。而由于項目價值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進行項目的開發過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發的方式,在一期投資建設之后,根據市場情況決定下一期開發的投資情況,以此降低開發投資的風險。因此,在項目建設階段,蘊涵擴張和收縮期權。在項目的運營管理階段,當項目運營良好時,決策者能夠獲取一些新的投資機會或對項目進行擴張,以獲取更大的收益。而當項目運營不佳時,決策者可以采取轉換決策或放棄項目的方式,以減少風險。由此,在項目的運營階段,存在增長期權、擴張期權、轉換期權和放棄期權。

根據上面的分析可以知道,商業地產的實物期權可以看作是美式看漲期權,商業地產開發商作為期權的持有者,可以根據其在進行投資決策時所擁有的信息來決定是否進行開發建設,以及決定開發建設的時間和開發建設規模。

二、商業地產投資決策實物期權模型構建

從期權的角度分析商業地產項目的價值,通常包括2部分:凈現值和期權價值。因此,要進行商業地產投資項目價值的計算,首先必須進行項目凈現值的計算,在得到項目凈現值數值之后,再對項目蘊涵的靈活性價值即實物期權價值進行計算,最后計算項目的總價值。如果項目的總價值大于零,則說明項目可行,可以對項目進行投資。而一旦出現負值,則不應進行項目投資。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第25條規定,以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的,可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的,可以無償收回土地的使用權。可見,開發企業在獲得土地使用權后,擁有到期日為2年的推遲期權,開發企業可以到期執行期權,進行投資,也可以提前執行期權。

本文根據商業地產投資項目的實際情況,在對經典的b-s定價模型進行修正的基礎上,來確定商業地產投資項目的推遲期權模型。為了使模型更接近實際和更具有適用性,本文在進行模型推導之前,做出的主要假設條件有:

1.商業地產的租賃價格呈對數正態分布;商業地產的出租率設為90%。

2.在期權有效期內,除價格變動而形成資本損益外,還包括因為土地閑置所產生的機會成本,即存在負的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機會成本。

3.投資者可按已知的、并在期權合約有效期內保持不變的無風險利率r不受限制地進行貸款。

4.用sw表示單位建筑面積的商業地產在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內所帶來的凈收益現值,相當于推遲期權到期日的商業地產單位建筑面積的銷售價格,其中s表示推遲期權到期日的單位建筑面積的商業地產年凈租金水平。假設租賃價格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業地產年凈租金的增長率,t表示推遲期權的時間,t表示項目的壽命期,則:

5.考慮推遲期權階段所要繳納的土地閑置費用。假設在推遲期權到期日之前,土地每年的閑置費用為fi,考慮項目的建設期,假設建設期為d年。

下面具體推導商業地產投資項目在推遲期權階段的定價模型。假設項目價值的不確定性只受到租賃價格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價格來代替凈租賃收益,則相應的開發建設投資也是單位建筑面積的開發建設投資,得到的項目價值也是單位建筑面積含有期權的價值。然后,將這一結果乘以項目的開發建設面積,即得到項目的總價值。假設項目每單位建筑面積的開發建設投資為c,年租金為s,則項目每單位建筑面積當前實現的利潤為:e[max(sw-c,0]

假設商業地產租賃價格遵循:ds=assdt+σssdz(2)

其中as表示租賃價格的瞬時漂移率,σs表示單位時間內租賃價格的波動率,dz為維納過程增量,對式(2)進行積分,得到

式(13)就是計算商業地產項目每單位建筑面積含有推遲期權的項目價值。其中s0表示初始凈租賃價格,v表示商業地產項目含有推遲期權的價值,c表示商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用和可行性研究費用)。為了便于模型的計算,本文考慮在計算c時先將所得稅排除在外,則得到的包含期權價值在內的項目價值為稅前的價值,屬于開發企業利潤。因此,對求得的項目價值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項目價值。設項目的開發面積為m,所得稅稅率為h,土地費用為a,可行性研究費用為j,v1表示項目推遲期權的價值,k表示項目現金流的折現率,則商業地產項目含有推遲期權的項目價值為:

則推遲期權的價值為:v1=npvt-npv(15)

以上偏微分方程模型是基于價格遵循幾何布朗運動,且項目價值僅受租賃價格波動影響的假設基礎上得到的。

三、模型的相關參數確定

本文采用的商業地產運營模式是出租模式。商業地產單位面積獲得的凈收益,是通過將項目壽命期內單位面積的凈租金收益按照無風險利率折現到推遲期權的到期日現值,即sw。其中凈租金收益是商業地產單位面積的毛收益扣除運營費用、修理費用、經營稅金及附加、土地增值稅后得到的。

c表示商業地產項目開發建設投資:具體包括前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費、財務費、銷售費、開發期稅費、其他費用和不可預見費,不包括土地費用和項目可行性研究費用。

s0表示初始租賃價格扣除商業地產單位面積的運營費用、修理費用、經營稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價格可以采用項目推遲期權初期的商業地產租賃市場同類物業的市場均價。r表示無風險利率,取5年期國債利率作為標準,土地的負的紅利分配δ取無風險利率作為標準。q的取值,可以根據市場調查,結合項目的實際情況來進行確定。

最后是關于波動率參數的估計。由資產價格理論得知,房地產價格由房地產租金收益流的貼現值決定,房地產價格波動與房地產租金的波動幅度應該基本相似,兩者呈正相關關系,如果兩者發生背離或房地產價格的波動幅度大于房地產租金的波動幅度,就表明房地產市場價格出現了異常。因此,可以通過中房指數來求出項目價值的波動率。設項目波動率和項目產出物價格的波動率相等,即σ=σs,由此,商業地產租賃價格的波動率σ可以根據目前已有的價格指數,用數值方法求出,具體公式為:

其中n+1表示歷史觀察數據,si表示在第i個時間間隔末的商業地產租賃價格指數,ui=1n(si/si-1),u是ui的平均值,t為時間跨度。

四、實證研究

1.樣本選取

某市商業中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬平方米,共計718個商業鋪面,全長840米,預計總投資1.63億元,項目分二期建設,其中第一期工程全長560米,宗地面積4.32萬平方米,宗地價值3548.8萬元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項目于2002年12月動工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營業,該項目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬平方米。該步行街預計在2007年啟動二期工程,目前相關事項還未進行。本論文的實證研究,擬采用該項目二期工程為研究對象,進行項目投資決策分析。

2.傳統的項目投資決策分析

為了和前面的分析相對應,假設所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。

該項目從2007年初開始,開發期為2年,其中建設期1.5年,前期工程0.5年,計劃2008年年末完工。預計本項目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費用4854.43萬元、基礎設施建設費(包括前期工程費)1000萬元、商業用房建筑安裝工程費2398.66萬元、公共配套設施建設費32.5萬元、管理費用248.57萬元、財務費用441.12萬元、銷售費用1323.36萬元、開發期的稅費121.56萬元、其他費用110.85萬元、不可預見費554.27萬元。假設項目當年的投資額發生在年初,項目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據市場調查,結合本項目的實際情況,預計項目2009年的租賃價格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運營費用包括:房產稅、管理費用、修理費用、保險費等,其中房產稅按年租金的12%計算,管理費按年租金的4%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算。項目的經營稅金及附加采取的稅率為5.5%,計稅基礎為出租收入,所得稅的稅率為33%,計稅基礎為項目每年產生的利潤,為簡化計算,土地增值稅不計。土地使用年限為40年,預計商檔夭钅吭誥?8年后的凈轉售收入為9000萬元。

根據前面的分析,可以通過編制商業地產開發項目損益表,計算出商業地產項目在壽命期內各年的利潤總額,從而可以計算出項目所要繳納的所得稅。最后根據上述數據,編制商業地產項目的全投資現金流量表,以此計算出項目的凈現值。項目全投資現金流量表,詳見表1。

考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,從而可以得出該項目的npv=2647萬元,則該項目經濟上可行,可進行投資。

3.基于實物期權方法的投資決策分析

下面運用實物期權法重新審視該項目。假設市場走勢難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進行分析。項目的開發期為2年,預計2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項目從2011年開始獲取收益,預計項目的租賃價格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數的基礎上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費用為土地出讓價的10%。

參照前面介紹的項目相關數據,開發商要想獲得此推遲期權,首先必須獲得土地的使用權,其中土地使用費用為4854.43萬元。無風險利率采用2006年發行的憑證式(一期)國債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負的紅利分配,設其等于無風險利率。項目的開發建設投資(不包含土地使用費用)預計在原來的基礎上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬元,項目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬元。考慮商業地產項目推遲開發的全投資現金流量表,詳見表2。考慮資金時間價值和投資者對風險的態度,風險調整貼現率取8%,可以得出npv=1158萬元。

租賃價格波動率,采用該市中房指數典型地產指數2005年8月至2006年1月的數據進行計算,得出租賃價格的波動率為0.23。

下面具體對項目的推遲期權進行計算。根據市場調查,目前,該市同類商業地產的租賃價格均價為1元/天·平方米,因此推遲期權初期的租賃價格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運營費用的計算依據是:管理費按年租金的4%計算,應交稅金按年租金的12%計算,維修費按建筑物重置價格的2%計算,保險費按建筑物重置價格的0.2%計算,經營稅金及附加按年租金的5.5%計算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業地產項目開發單位面積的付現成本(不包括土地費用)為1509元/平方米,w=22.66。

則:

因此,考慮了推遲期權的項目總價值為4248萬元,大于不延期開發的凈現值2647萬元。因此,可以得知,開發商在獲得土地的使用權后,進行項目的招商活動,等待并觀察市場,在推遲投資期限內,根據項目的招商來決定投資,能獲取更好的經濟效益。

4.實物期權價值的敏感性分析

這里主要分析項目投資費用、波動率和出租價格的變化對項目期權價值的影響。假設項目投資費用和出租價格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動對期權價值的影響情況,見表3。

假設出租價格波動率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動率的變動對項目期權價值的影響,具體內容見表4。

通過以上的實證分析,可以得知,使用本文構建的模型計算結果和理論分析結果是一致的。一方面表現為考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值;另一方面表現為看漲期權的價格與標的資產價格、波動率大小成正向變動,與項目投資費用成反向變動。

五、結語

本文對商業地產投資特性進行分析,從中找出商業地產投資中所蘊涵的實物期權特性,并通過對b-s模型進行修正,提出商業地產推遲投資的實物期權模型,并對其進行實證,得出考慮了項目期權價值在內的項目總價值大于傳統的凈現值評估價值。因此,將實物期權運用于商業地產投資決策領域,是充分地考慮了開發商的決策靈活性,使項目投資決策更接近于項目實際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。

參考文獻:

[1]hayersr.h.,w.j.abernathy.managingourwaytoe-conomicdecline[j].harvardbusinessreview,1980,58(4):67-77.

[2]hayersr.h.,d.garvin.managingasiftomorrowmat-tered[j].harvardbusinessreview,1982,60(3):70-79.

[3]blackf,scholesm.thepriceofoptionsandcorpo-rateliabilities[j].journalofpoliticaleconomy,1973,81(may-june):637-659.

[4]cox,ross,rubinstein.optionpricingasimplifiedapproach[j].journaloffinancialeconomics,1979,7(3):229-263.

[5]mayers,s.c.determinantsofcapitalborrowing[j].journaloffinancialeconomics,1977,5(2):145-176.

投資決策分析論文范文第4篇

【關鍵詞】企業 投資決策 方法

引言

企業選擇恰當的投資決策方法是企業正確進行投資的前提。許廣義認為：投資決策的各種分析方法是在實踐中形成并發展完善的，但這并不表明運用這些方法在任何情況下都有效，造成方法失效的原因是多種多樣的。

目前，投資分析方法主要分以凈現值法為代表的傳統的投資決策方法和近年來新興起的實物期權法。由于傳統的企業投資決策方法（NPV）在解決不確定問題時有其固有的局限性，這樣使得該方法在評價具有風險不確定性項目時顯得蒼白無力。于是新的評價投資決策方法的工具――實物期權法得到了發展，它對應企業管理者來說非常重要，它提供了一種新的思維模式，可以根據企業投資決策的投資機會靈活地調整投資的節奏與規模，最大限度的回避風險，提高企業的經濟效益。實物期權法它不是對傳統決策方法（NPV）的完全否定，而是在保持傳統投資決策方法合理的基礎上，對不確定性因素積極地做出回應的思維模式。

本文將通過對傳統的凈現值法和新興的實物期權方法進行比較分析，以達到為企業經理人提供一種全新的投資決策思路的目的，進而得出企業要想獲得豐厚的預期收益，就必須要能夠審時度勢，面對復雜多變的競爭條件，及時有效地做出正確的抉擇。

二、比較分析

（一）傳統的投資決策方法及局限性分析。

對于我們了解的眾多的企業投資決策分析方法，目前發展最完備、應用最廣泛的是凈現值法（NPV）。

凈現值法（NPV）是評價投資項目的一種方法。該方法通過將企業投資項目從開始階段到項目結束完成的整個存續期間的各期現金流入量和現金流出量按合適的折現率貼現，將以此得到的現金流入量現值與現金流出量現值進行加總求和得到凈現金流入，然后把其作為評估企業是否應該投資的基本依據。 如果凈現金流入為正值，則投資方案是可以接受的；但如果凈現金流入為負的，那么投資方案就不可接受。并且凈現值越大，投資方案越好。但是此時的傳統投資決策評估方法（NPV）由于具有本質靜態性，缺乏決策上的靈活性，已不能滿足在現實不確定環境下進行項目價值評估的需求，局限性具體表現在以下幾個方面：

1.NPV法假設投資項目是可逆的。不過現實中大多數的投資都是不可逆的，這是該傳統投資決策方法的重大理論缺陷。投資開始后，如果投資項目的實際運營情況沒有預料的好，企業也能夠沒有任何損失，收回最開始的投資；相應地，如果企業不能立即投資，就將會永遠失去這個投資機會。很明顯，傳統的企業投資決策的這一假設與事實不符。但實際上，大多數情況下，企業的投資都具有不可逆性。實體經濟都或多或少地存在有一定的專有性。故其在二級市場上變現就比較困難，更談不上毫發無損。總之，企業的投資一定會有沉沒成本在的。

2.NPV法忽略了企業未來成長機會的價值。因為對于企業來說，投資項目在短期內并非都能獲益，但長期看來，這些項目卻可能為企業帶來很大的后續投資機會，增強企業的競爭優勢，故具有戰略價值。而傳統的企業投資決策方法往往只注重投資項目存續期間的直接獲利能力，忽略了其對企業長期發展的深遠影響。例如，投資于研究和發展項目，可能會獲得專利，為企業創造未來獲利機會；購入一塊土地可能會有利于未來開采礦產或者開發房地產等。這些活動有一個共同特點，就是使企業獲得未來成長的機會。

3.NPV法忽略了企業投資靈活性的價值。傳統的企業投資決策方法在評估投資項目的可行性時通常假設投資項目后續進度總是按決策之初制定的程序進行，項目存續期間一般不再進行任何更正和改變，很少考慮到企業可以根據經營環境的變化適時調整投資的規模和時機，即傳統的企業投資決策方法沒有將投資項目的靈活性價值納入考察范圍。

（二）基于金融期權理論上的實物期權法。

由于傳統的NPV 法存在有缺陷，研究者對其進行進一步地改進。于是，基于金融期權理論的實物期權這一理念在1977年由麻省理工學院的學者Stewart Myers首次提出。

他提出了把投資機會看成是增長期權（Growth Option.）的思想，并認為管理柔性與金融期權具有一些相同的特點，比如說認為對一項實物資產的看漲期權便是賦予企業以一種支付約定的價格得到基礎資產的權利而不是義務；與此同時，看跌期權便是賦予企業出賣一項資產而得到約定價格的權利。當企業對項目進行初始投資時，才能當該項目有更好預期回報時賦予企業隨后的投資權利。對這一理論的改革，成為不確定狀況下投資決策重要的分析工具。從實物期權方面看，投資項目的價值是：擴展的NPV=靜止的NPV+投資機會的價值。

三、結束語

鑒于以上的論述分析，我們得出如下結論觀點：

企業要取得良好的投資效益， 必須做好投資機會研究工作。如果一開始就沒有成功的項目選擇評價，那么所有后續的評價就沒有成功基礎。企業的風險投資項目在投資過程的不同階段都會有相對的風險，因此企業投資決策者要通過審慎評價，盡最大程度地把握投資過程中的各種風險因素，從而可以在不同的投資階段據以做出正確的判斷。企業的發展一定不要墨守成規， 一成不變， 要依據存在的各種因素的發展變化， 不斷做出調整， 只有這樣才能在變化的市場中生存壯大起來。最后強調了實物期權法的實用意義，拓寬了投資者的思路，有助于決策者用長遠的目光分析問題，正視千變萬化的市場，把握恰當的機會為企業創造最大的價值。

參考文獻：

[1]Blanchard，O.J.and Wyplosz， C.An Empirical Structural Model of AggregateDemand [J].Journal of Monetary Economics，1981.

投資決策分析論文范文第5篇

【關鍵詞】商業地產 可行性分析 經濟效益 風險分析

自20世紀80年代末，房地產業作為一個行業正式被列入我國第三產業以來，經過近30年的發展，房地產業逐步形成了商業地產、住宅地產和工業地產等三種重要業態。由于住宅地產的超前發展，使得商業配套面積嚴重不足，商業資源配置不均衡，這種狀況進一步制約了城市功能布局和房地產業均衡發展。為改變這一局面，迫使商業地產加速發展。

近年來，有三個重要因素促進我國商業地產迅猛發展。一是由于我國宏觀經濟的持續增長和城鎮化進程的不斷推進，為商業地產發展提供了良機。二是住宅地產行業不斷受國家宏觀政策擠壓（主要指保障房建設和商品住宅限購、限貸政策），導致大量民間資本涌入商業地產行業，為商業地產發展提供必要的資金源泉。三是品牌零售企業實施向一體化戰略，大舉進入商業地產領域的動力，為商業地產的發展提供了新的動力。基于以上因素，可以預期在未來10年內，我國商業地產必將獲得持續快速增長，并逐步由產業成長期步入成熟期，成為房地產業的主力軍。

商業地產是商業和地產的復合體，它包含了商業、房地產、金融等三重基本屬性，是一門新興的邊緣科學和復合產業，其產業特性和可行性分析方法與住宅地產存在較大區別。商業地產項目投資有耗資大、周期長、風險高的特點。伴隨著改革開發的推進，我國市場經濟競爭性特點越來越突出。因此，在投資決策前，如何依據項目特性，做好商業地產項目可行性研究工作，確保項目在市場競爭中處于優勢地位，就顯得十分重要。完善商業地產項目可行性分析內容，提高可行性分析質量，避免投資的盲目性，助力于民間中小資本涉足商業地產領域。

一、可行性分析的概念

為了降低風險，對將要上馬的項目在經濟技術層面進行分析論證，被稱作可行性分析。一般來說包括市場分析、技術分析、經濟效益分析和抗風險能力分析。以分析論證的結果來判定項目建設方案的合理性、可操作性，為項目決策提供依據。可行性研究的過程既是深入調查研究的過程，又是多方案比較研究的過程，它是建設項目決策分析與評價階段最重要的工作。

由以上概念可見，可行性分析可以理解為一門集合了工程技術、管理科學的綜合性學科；也可以理解為在投資決策階段，綜合運用市場調查與預測、多方案構建與必選、技術經濟分析、風險分析等多種分析方法的實踐活動。

二、可行性分析的作用

可行性分析最終形成的可行性分析報告主要有以下五點基本作用：

（一）開發商投資決策的重要依據

（二）政府主管部門立項和行政審批的依據

（三）向金融機構融資的依據

（四）各投資方談判的重要依據

（五）項目后評價的依據

商業地產項目可行性分析報告不僅具備以上五點基礎作用，還應該為進一步的商業規劃、建筑設計、建造實施和后期運營管理提供指導原則和框架思路，成為項目開發綱領性文件。

三、可行性分析的依據

商業地產項目可行性分析依據主要有：國家和地區經濟建設政策和經濟發展水平、商業地產價格、居民收入水平和消費習慣、城市總體規劃、商業網點建設規劃、批準的項目建議書、土地利用規劃及城市規劃設計條件、自然地理氣象資料、開發技術水平、城鎮化水平、經濟運行參數和指標等。

可行性分析指導文件主要是1983年國家計委頒布的《關于建設項目可行性研究的試行管理辦法》、1987年頒布的《建設項目經濟評價方法與參數》。它們對可行性研究的原則、編制程序、編制內容、審查辦法做了詳細規定，指導我國可行性分析研究工作。

四、可行性分析的內容

依據可行性分析的概念，商業地產項目可行性分析內容可以歸納為市場分析、技術分析分析、經濟效益分析和風險分析四大方面，其中經濟效益分析又可細分為投資估算分析、融資分析、財務評價分析。因此商業地產項目可行性分析可以歸納為如圖1所示六大關鍵因素，這六大因素也構成本論文分析框架。需要重點說明的是，技術可行性分析的主要內容包括規劃設計方案、建設條件可行性和工程進度分析。規劃設計方案一方面要充分反映市場分析成果，另一方面必須符合城市規劃強制性要求；建設條件可行性和工程進度分析主要由具備資質的施工單位或監理單位承擔。由此可見，商業地產項目技術分析具有較強的專業性，本論文中不著重研究。

五、結語

商業地產在國外起步較早，發展至今已經形成了架構完善、內容充實，包含消費者行為空間理論、商圈理論等方面的理論體系。國外有成熟完善的理論體系，國內有針對本土特色的相關研究，且商業地產交易的實例豐富，這一切都對我國商業地產的可行性研究具有很重要的借鑒和參考價值。

參考文獻

[1]肖彥，路立敏，張莉.投資項目財務評價指標體系的修正[J].改革與戰略，2007.

[2]劉洪玉.房地產業與社會經濟[M].北京：清華大學出版社，2006.

[3]陳敏.關于工業地產項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學，2012.