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bt即交鑰匙工程，是bulit（建設）和transfer（轉讓）兩個英文單詞第一個字母的縮寫。bt的基本含義是：由項目（一般為市政、公路等建設）所在國的政府或所屬機構(簡稱業主）為項目的建設提供一種特許權協議作為項目融資的依據，同項目的投資者和經營者或其組成的項目公司（即項目投資建設方，簡稱BT方）簽訂合同，在合同規定的一段時間內，由項目公司安排融資、建設，建設完成后，按照合同固定價格，通過項目回購方式轉讓給業主方。

BT模式的意義

BT模式的作用顯而易見，主要有如下三個方面，第一，通過BT，使未來的財政性收入即期化，擴大內需，拉動地方經濟增長；而通過吸引社會資本的加入，引導了民間資本的合理投向，提高了資本利用效率。第二，bt模式能緩解當地政府財政性資金的暫時短缺，因為政府項目的公共品特性以及資金需求量大、回收期長等特點，使得必須由財政性資金建設的項目必然出現財政資金供應的暫時缺口，然bt模式的分期回購正是彌補財政資金供給缺口的有效方式；第三，政府強大的資信能力，為投資者、金融機構、工程承包公司等提供了穩定可靠的收益預期。第四，優化資源配置，合理分散風險，BT項目投資巨大，建設周期長，引入社會資本，多方共同承擔風險，獲取收益。

BT組織模式、運作及執行流程

BT模式中三個主體：

項目業主。是指項目所在國政府及所屬部門指定的機構或公司，也稱項目發起人。負責對項目的項目建設特許權的招標。在項目融資建設期間，業主在法律上不擁有項目，而是通過給予項目一定數額的從屬性貸款或貸款擔保作為項目建設、開發和融資的支持。在項目建設完成和移交后，將擁有項目的所有權和經營權。

BT投資建設方。BT方通過投標方式從項目所在國政府獲得項目建設的特許權。負責提供項目建設所需的資金、技術，安排融資和組織項目的建設，并承擔相應的項目風險。通過招投標方式產生相應的設計單位、施工單位、監理單位和設備、原材料供應商等。

貸款銀行或其他相關單位。融資渠道在BT模式中扮演很重要的角色，項目的融資渠道一般是投資方自有資產、銀團貸款、政府政策性貸款等。而貸款的條件一般取決于項目本身的經濟效益，BT方的管理能力和資金狀況，以及政府為項目投資方提供的優惠政策。

BT的執行流程：

項目準備階段。首先由項目所在國家的政府對擬進行BT模式建設的項目進行技術、經濟和法律方面的可行性研究，準備對BT投資建設方進行特許招標。項目招標階段。業主確定BT投資建設中標方后，就項目合同條款進行談判確認，形成法律文件。項目建設階段。通過招投標方式，產生項目的施工方，監理方，以及材料設備供應商等參建各方。在建設期間，BT方按照相應的合同進行管理，按照預期的投資、質量、工期和工程進度有序進行。項目移交階段。在項目建成后，或者BT方在特許期限內違約，業主方在項目建設期內違約，項目迫于不可抗力而停止建設等，BT方將所有權轉讓給政府（業主）。正常移交后，業主應向BT方支付一定的項目回購款，支付時基于項目建成后的技術規格。

運作特點：由于BT模式的項目的特許權不具有獲得特定經濟效益的能力，BT方的投資成本和回報來源于項目收益以外，超出了項目本身的現金流的范圍，不具有有限追索特點。其投資回報來源于政府部門的分期償還，構成了業主實質上的債務，而BT方由于投資而獲得債權。BT模式的風險實行有限分擔，BT方在項目建設期內承擔了融資、投資、支付、管理等建設風險，而其他的項目決策風險，建設期后的其他風險將由業主方來承擔。

融資過程：合作銀團與BT方簽訂BT項目合作意向書。該意向書包括：BT方聘請合作銀團為財務顧問，而銀行對該BT項目提供全面的財務支持；銀行承諾對BT方的流動資金提供補充貸款，在BT方提供擔保的前提下給予一定額度的資金貸款以補充因BT項目而造成的其他項目的可能流動資金的需求；銀團承諾對BT方提供貸款，貸款擔保為業主的全額付款保證。簽訂BT投資建設合同，業主對BT方出具全額付款保證。BT方與銀團簽訂財務顧問協議。銀團以業主的全額付款保證為擔保與BT方簽訂貸款協議。

BT模式發展現狀

BT發展時間短，是新生事物，BT是由BOT衍生而來，BOT的演變形式除了BT外，還有BOOT方式（建設—擁有—運營—移交）；BOO方式（建設—擁有—運營）；BLT方式（建設—租賃—移交）；BOOST方式（建設—擁有—運營—補貼—移交）；BTO方式（建設—移交—運營等）。標準意義的BOT項目較多，但類似BOT項目的BT卻并不多見。

自20世紀80年代我國第一個bot項目（深圳沙角B電廠項目）實施建設以來，經過多年的發展，bot融資模式已經為大眾所熟悉。而bt模式做為bot模式的一種演變，近年來也逐漸作為政府投融資模式的一種，被用來為政府性公共項目融資。近年的大型BT項目案例有：佛山市市政基礎設施BT建設項目工程、天津津濱輕軌項目、北京地鐵奧運支線、南京地鐵二號線一期工程等。

2004年國務院頒布的《國務院關于投資體制改革的決定》（國發[2004]年20號），明確規定“放寬社會資本的投資領域，允許社會資本進入法律法規未禁入的基礎設施、公用事業及其他行業和領域”，“各級政府要創造條件，利用特許權經營、投資補助等多種形式，吸引社會資本參與社會資本參與有合理回報和一定投資回收能力的公益事業和公共基礎設施的建設”。此政策背景可謂是bt模式獲得發展的一個重要因素。

BT模式中所存在的問題

法律環境的缺失

目前沒有BT或BOT等相關方面的法律，也沒有可供參考的合同文本，BT模式中涉及的回購協議和融資擔保也沒有法律條款支持。

建設期中的產權界定模糊

業主和BT方簽訂合同之中有一個“回購協議”，即在項目移交時候是屬于回購的性質，因此在簽訂合同后項目移交之前的這段時間內，項目產權屬于BT方還是屬于業主方難以界定。

項目活動談判時間長，消耗大

BT項目大多沒有先例可循，項目的發起人（BT方）和政府機構要花相當長的時間相互闡明各自的意愿。其中涉及到如何分擔項目中風險問題上往往雙方談判中難以達成統一。

涉及環節多，成本高

BT模式的項目準備、招標、談判、簽署與BT有關的建設合同，移交，回購等階段，涉及到政府的許可、審批以及貸款擔保等諸多環節，操作的難度大，人為障礙多，而融資成本也會因中間環節增多而急劇上升。

項目相關方多，協調溝通難度大

BT模式中，涉及到的項目相關方很多，很多參建方均出于個體利益考慮而損害項目整體。如BT方在保證質量的前提下希望施工承包方的報價盡可能低，而施工承包方則要保證自身的最低盈利標準，而采取相應有損BT方的策略。

融資監管難度大，資金風險大

前我國尚沒有相應的BT模式方面的法律法規，而BT模式中法律關系，合同關系的特殊性和復雜性，導致融資監管難度大。例如銀團是以政府或政府機構的全額付款保證作為擔保，而不是BT方出具抵押作為擔保，未來的責任主體難以界定。

分包現象嚴重，質量難以得到保證

由于業主只直接與BT方發生業務關系，項目的落實可能被細化，導致項目分包現象嚴重；BT方處于自身利益的考慮，在項目的建設標準、變更以及施工進度等方面存在問題，使得項目質量得不到應有的保證；業主方聘請的專業咨詢公司也可能存在道德風險而沒有起到實質性的作用。

應用前提缺失，政策風險加大

BT項目建立的前提是未來政府財政收入的真實增長，而地方政府的財政收入的增長無法支撐BT項目時，BT項目屬于盲目擴張固定資產投資規模的行為，擾亂國家的宏觀建設環境，同時極大損害投資人的經濟利益，破壞市場秩序和市場環境。太平洋建設集團就利用這一點，在政府或政府機構無力支付時候乘機收購當地的國有企業，導致國有資產流失，未來BT模式的可能受到政策鉗制，這也加大BT模式的政策風險。

“房地產＋市政建設”BT模式

市政建設與房地產業同屬于城市建設的體系，兩者密不可分，息息相關。市政建設通常發生在房地產業開發的前期，是房地產業的排頭兵。將二者打包能夠提高效率，同時緩解政府的財政支付壓力。

“房地產＋市政建設”項目BT模式已有先例，港鐵的“房地產＋地鐵”項目BOT模式（簡稱港鐵模式）是這種BT模式的一種衍生。港鐵是目前全世界盈利的少數幾家地鐵公司，收入主要來自于地鐵沿線的物業開發、地鐵廣告、票務收入這三項。“房地產＋道路建設”項目BT模式的設想是房地產開發中可以嘗試的新思路。

與單一的基礎設施BT項目相比，“房地產＋市政建設”模式的相關方更多，對口主管部門更多，從而談判的難度更大，消耗更多，談判結果更具有不確定性。

投入更大，建設周期更長，資金回籠更慢，財務成本更高。

基于土地要求公開出讓，“房地產＋市政建設”項目BT模式并不是牢靠的捆綁模式，優先受讓土地也僅僅是口頭協議或者備忘錄，沒有法律約束性，因此在項目談判中BT方不能以市政建設為代價而寄希望于隨后的房地產開發中獲得競爭資本。