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季羨林語錄范文第1篇

關鍵詞：房屋租賃；百度地圖；路線規(guī)劃；系統(tǒng)設計

中圖分類號：TP311 文獻標識碼：A 文章編號：1009-3044（2016）15-0091-03

Abstract： Due to urbanization and growing demand for rental housing， through the information platform that allows landlords and tenants more convenient and timely access to required information. This paper designs and implements a housing rental system with SSH framework and B/S structure， and with use of Baidu Maps API， to achieve housing location information display， automatic route planning and tips for best showings. Compared to the current widespread use of the Ganji， 58 city platform， the system with more convenient and intelligent.

Key words： house rental； baidu map； route planning； system design

1 背景

隨著國家經濟水平的迅速發(fā)展，住房緊張問題在人們的日常生活中顯得尤為突出。尤其是北上廣等一線城市，大部分人其實都沒有能力購買房屋，尤其是剛畢業(yè)的大學生想要留在城市發(fā)展必須要有落腳處，因此租房是個合適的選擇，但是目前房屋中介市場魚龍混雜，存在很多不可靠因素，對于租房者來說就需要通過便捷的租房網站獲取到當?shù)乜煽康囊皇址吭葱畔ⅲ员沩樌刈獾阶约合胍姆孔印?/p>

移動互聯(lián)網擴展了租房場景，讓互聯(lián)網企業(yè)瞄準房產中介O2O，重塑房東、租客和經紀人關系，形成便捷高效的信息流與服務流，大幅提升了行業(yè)效率。未來以門店為中心的傳統(tǒng)房產中介模式，將迅速讓位于以用戶體驗為中心的網絡服務平臺，開啟線上下單、線下看房的“新租房時代”[1]。出租房是流動人口的主要落腳點，與社會治安治理、社會公共管理密切相關，因而加強出租房綜合服務管理研究已成為外來人口管理的關鍵[2]。

本系統(tǒng)主要提供一個網上的平臺，房東可以在網站上自己需要出租的房源，可以對的房源進行及時、方便的管理，想找尋房源的用戶可以在網站上搜索符合自己需求的房源，無論是求租方還是出租方都可以占據(jù)主動權，根據(jù)自己的需求進行信息的，實現(xiàn)雙方消息實時共享。

同時本系統(tǒng)創(chuàng)新性地集成了百度地圖的API，實現(xiàn)百度地圖的部分功能，利用百度地圖進行線路規(guī)劃，實現(xiàn)看房路線的自動規(guī)劃。

2 系統(tǒng)分析和設計

2.1 開發(fā)環(huán)境

本系統(tǒng)在windows系統(tǒng)下進行開發(fā)，使用MyEclipse作為開發(fā)工具、oracle數(shù)據(jù)庫作為數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)、免費的開源web容器tomcat作為服務器。

本系統(tǒng)采用B/S架構實現(xiàn)[3]，用java語言進行開發(fā)，后臺用Spring、SpringMVC、MyBatis框架[4]作為整體架構進行搭建，利用注解減少xml文件的配置，提高開發(fā)效率。視圖層用JSP和JSTL技術進行展示，布局和展示效果用DIV+CSS技術進行修飾，前端動態(tài)效果用jQuery[5]實現(xiàn)。

2.2 需求分析

普通用戶訪問本網站可以進行房源的瀏覽和求租信息的瀏覽，瀏覽房源的時候可以根據(jù)不同的搜索條件進行查找，未登錄的用戶不能夠直接進行房源的和求租信息的，只有登錄過的用戶才能夠對此進行操作，未注冊的用戶須先進行注冊才能夠登錄。管理員用戶可以登錄系統(tǒng)的后臺并對網站的所有信息進行維護，擁有最高的權限。

2.3 系統(tǒng)設計

根據(jù)前面的需求分析，可將其劃分成前臺和后臺兩部分，系統(tǒng)前臺包括瀏覽房源模塊、出租模塊、求租模塊、租房知識模塊、個人中心模塊，后臺模塊是由管理員來操作，對前臺的模塊信息和數(shù)據(jù)進行維護管理。

3 看房路線自動規(guī)劃

目前市場上也有不少流行的房屋租賃網站，如趕集網、58同城等都包含二手房及租房模塊，但它們的租房模塊只進行了房源位置顯示，并沒有對路線進行規(guī)劃，下圖4顯示了一個示例：

缺乏路徑自動規(guī)劃顯然會增加看房者的額外操作，因此本文系統(tǒng)集成百度地圖功能，充分利用其API對房源路線進行詳細的自動規(guī)劃[6]，以方便用戶使用。集成步驟如下：

Step1：從百度地圖官網上下載web開發(fā)中的JavaScript API；

Step2：選擇獲取秘鑰選項，通過手機或郵箱注冊之后會生成一個訪問應用的密鑰；

Step3：獲取完秘鑰后，根據(jù)其提供的示例DEMO，把需引入的JS代碼復制到本系統(tǒng)中jsp頁面中即可，ak換成自己所申請的密鑰：

Step4：通過transit.search（""，""）方法查詢路線，參數(shù)分別為起點和終點，終點即是房源位置，起點為用戶注冊時填寫的地址，設置之后便可進行地圖路線的搜索，如下圖5所示：

4 系統(tǒng)實現(xiàn)

系統(tǒng)利用JAVA語言開發(fā)。在進入登錄頁面的同時會加載驗證碼，驗證碼生成后是存放在會話session中的，當頁面重新加載、鼠標點擊驗證碼或者驗證碼輸入錯誤的情況下都會對驗證碼進行刷新。驗證碼一般是用來防止批量注冊的，還可以有效防止SQL攻擊，本系統(tǒng)用kaptcha生成驗證碼[7]，kaptcha是一個非常實用的驗證碼生成工具，為谷歌的一個開源工具包com.google.code.kaptcha，把它集成到spring的配置文件中，在項目的lib庫中加入對應的jar包并在配置文件中進行相應的配置后，便可以進行調用訪問，根據(jù)配置文件中屬性參數(shù)的不同可以改變驗證碼的生成樣式規(guī)則。

首頁下方有一個搜索框，可以輸入關鍵字對房源信息進行搜索查找。主界面的左右兩側會有最新房源和最新求租信息的推薦，顯示時按照時間倒序進行排列。為使得網站的訪問速率加快，只顯示前十幾條數(shù)據(jù)，減輕網站訪問的壓力，同時提供優(yōu)質房源的推薦。頁面刷新方式為AJAX異步刷新以減輕服務器壓力[8]，提高用戶體驗。

系統(tǒng)實現(xiàn)了多樣化的搜索條件，根據(jù)搜索條件的不同，所展示的房源信息也會隨之而變化，始終保證房源信息分頁顯示。點擊房源信息后，系統(tǒng)會自動進行房源路線規(guī)劃并加載房源路線信息，如下圖7和圖8所示：

5 結束語

本文基于SSM框架和B/S架構設計和實現(xiàn)了房屋租賃系統(tǒng)，并指出了市場現(xiàn)有軟件在易用性方面存在的問題，通過實驗證明了可以利用百度地圖的開放API為用戶提供更簡便的租房服務。

參考文獻：

[1] 鄧薇. 2015，移動互聯(lián)網開啟新租房時代[J]. 互聯(lián)網經濟， 2015（3）： 20-23.

[2] 陳偉鋒. 城鎮(zhèn)居住出租房綜合服務與管理模式分析[J]. 文摘版：經濟管理， 2015（3）： 29-29.

[3] 郭濤， 曹建， 安晨光，等. 基于BS架構的DGA在線監(jiān)測數(shù)據(jù)平臺設計與實現(xiàn)[J]. 計算機應用與軟件， 2014， 31（8）： 82-85.

[4] 薛峰， 梁鋒， 徐書勛，等. 基于Spring MVC框架的Web研究與應用[J]. 合肥工業(yè)大學學報： 自然科學版， 2012（3）： 337-340.

[5] 周玲余. 基于jQuery框架的頁面前端特效的設計與實現(xiàn)[J]. 計算機與現(xiàn)代化， 2013（1）： 61-63.

[6] 付林， 閆強， 李祥. 基于百度地圖的小區(qū)域導航實現(xiàn)方案研究[J]. 計算機技術與發(fā)展， 2014（5）： 223-226.

季羨林語錄范文第2篇

關鍵詞：系桿拱橋；臨近既有線；門式支架；設計

Abstract: through the door type bracket design, solve the existing road near across bowstring arch support the problem of door type construction. Door type stents mainly includes: 12 m multiply one m x 0.5 m bar foundation concrete, phi 351 (δ = 8 mm) steel tube column, 2 I32a shuangpin beams, I40a range type longitudinal range, [12 channels scissors to hold out. Based on the finite element analysis of door type of stent design and calculation for the existing road near across bowstring arch support door type construction to provide the theory basis for the similar bridge construction to provide the reference.

Key words: Bowstring arch；Near existing lines ；Door type stents；design

中圖分類號：U445.466 文獻標識碼：A

工程概況

鎮(zhèn)海支線特大橋跨越寧波東外環(huán)延伸線采用一跨96m下承式鋼管系桿拱橋結構，與公路夾角為70o，該段位于寧波鎮(zhèn)海區(qū)蛟川街道，橋下凈高5.5m，滿足公路通行要求。該橋在線路左側緊鄰既有鎮(zhèn)海支線，支架外緣輪廓線與既有鐵路建筑界限距離僅為30cm。

該橋結構體系為剛性梁剛性拱，拱橋鋼管及鋼板主要采用Q345q-D橋梁結構專用鋼材，鋼板厚度為16mm，鋼管直徑為1000mm。鋼管內用C55無收縮混凝土填充，預應力混凝土系梁采用C50混凝土。吊桿采用91根Φ7高強低松弛鍍鋅平行鋼絲束，冷鑄鐓頭錨，索體采用PES(FD)低應力防腐，并外包不銹鋼防護，間距8m，按尼爾森體系布置。拱肋截面型式為啞鈴型截面，拱高3m，每榀拱肋的兩鋼管之間用16mm厚腹板連接，上、下管為鋼-混組合結構。系梁為單箱雙室預應力混凝土箱梁截面，寬度11m，高2.5m。橋跨L=96m，矢高f=19.2m，矢跨比f/L=1/5，懸鏈線系數(shù)m=1.167。

門式支架設計

針對鎮(zhèn)海支線特大橋1-96m系桿拱橋的地理環(huán)境和結構特點，研究臨近既有線門式支架施工技術，基于有限元計算，設計了一種門式支架。

2.1 材料設計參數(shù)

材料設計參數(shù)見表2.1。

2.2 門式支架構造

門式支架由條形基礎、鋼管立柱、橫向分配梁、縱向分配梁、剪刀撐等組成，門式支架正面圖及側面圖分別見圖2.2-1和圖2.2-2。

1) 條形基礎

門式支架底部采用12m×1m×0.5m混凝土條形基礎，混凝土頂面設置400×400×10mm鋼板做為鋼管立柱與條形基礎的固結件。

2) 鋼管立柱

門式支架立柱采用φ351×8mm螺旋鋼管，鋼管橫向水平間距260cm，鋼管底部與條形基礎頂面預埋鋼板進行固結。

3)縱、橫向分配梁、剪刀撐

門式支架頂設置砂筒，砂筒頂部采用雙拼I32工字鋼做為橫向主梁，主梁上部縱向分配梁采用I40工字鋼，腹板處間距60cm，底板處間距90cm。門式支架鋼管立柱采用[12槽鋼做為立柱剪刀撐及橫向平聯(lián)型鋼。

門式支架計算

利用有限元軟件 MIDAS將門式支架I40a型工字鋼縱梁上方每根15cm×15cm方木大楞的支反力值，作為集中荷載施加到I40a型工字鋼縱梁上，采用整體建模對門式支架進行計算分析，有限元模型見圖3。

3.1 I40a型工字鋼縱梁受力分析

1) 強度分析

經分析，最大組合應力 ，滿足要求。

經分析，最大剪應力 ，滿足要求。

2) 剛度分析

，滿足要求。

3.2 支架立柱受力分析

門洞處支架采用φ351×8mm鋼管做立柱，雙拼32a工字鋼做分配梁，[12槽鋼做剪刀撐。

1) 強度分析

經分析，I32a最大組合應力，滿足要求；[12槽鋼剪刀撐最大組合應力，滿足要求；φ351mm(δ=8mm)鋼管最大組合應力，滿足要求。

經分析，I32a最大剪應力 滿足要求；[12槽鋼剪力撐最大剪應力 滿足要求；φ351mm(δ=8mm)鋼管最大剪應力 滿足要求。

2)剛度度分析

經分析支架最大變形為，滿足要求。

3.3 支架基礎受力分析

鋼管支柱安裝在12m×1m×0.5cm混凝土條形基礎，基礎自重150KN。由于基礎位于寧波東外環(huán)延伸線主干道上，查《公路工程技術標準》（JTG B01-2003 ）表6.0.4 車輛荷載主要技術指標，得I級公路路面地基承載力為。

條形基礎下路面能承受最大支反力

條形基礎傳遞到路面荷載值：N＝（490.4+642.1+725.2+642.1+490.4）+150＝3140.2KN

，安全

通過有限元軟件 MIDAS計算，門式支架I40a工字鋼縱向分配梁強度、剛度，支架鋼管立柱強度、剛度及條形基礎承載力計算分析均滿足施工需求。

結語

通過門式支架設計，解決臨近既有線跨路系桿拱橋施工的難題。門式支架構造簡單、施工方便，基于有限元分析的門式支架設計與計算為臨近既有線跨路系桿拱橋施工提供了理論基礎和參考依據(jù)。

參考文獻：

陳明憲. 建筑結構靜力計算手冊.中國建筑工業(yè)出版社1998.

周水興. 路橋施工設計計算手冊.人民交通出版社,2001.

季羨林語錄范文第3篇

關鍵詞：交通規(guī)劃；交通影響評價；建設項目；顯著性影響；影響系數(shù)

中圖分類號：U491文獻標識碼：A

The Significance impact analysis of the Urban Road based on the Adjacent construction projects

Gu Chao Ran

（Anyang Institute of Urban Planning&Design, Anyang, 455000）

ABSTRACT: With the acceleration of urbanization, urban traffic problems caused by land development is becoming more and more prominent. In order to promote the coordinated development of land use and transport system and ease traffic pressure caused by urban construction, traffic impact analysis gradually develops in China. It develops countermeasures by analyzing and evaluating the transport needs of the extent of the impact on the surrounding transportation system after the new projects putting into use, so as to abate the impact of projects on the transportation system within acceptable range. During the process of evaluating traffic impact ,when there are projects that the time of under construction is approximating and entrance adjacent construction is similar or shared ,there may be different conclusions to traffic impact analysis whether to combine the projects. In this paper, we target the adjacent construction projects which can meet above criteria. They are being evaluated both individual evaluation and combined evaluation to analyze the significant impact on the roads.

KEYWORDS: Transportation Planning；Traffic Impact Analysis；Construction Project；Significance impacting；Influence coefficient

0 引言

《建設項目交通影響評價技術標準CJJ/T 141-2010》規(guī)定：當相鄰建設項目開發(fā)建成時間接近，出入口相近或者共用時，會對周圍的交通系統(tǒng)產生疊加的交通影響，為真實反映這種影響的結果和程度，可根據(jù)實際情況將符合上述條件的多個相鄰建設項目合并進行交通影響評價[1]。

目前，在進行交通影響評價的過程中，當存在符合上述合并條件的多個相鄰建設項目時，一般都是將與委托項目相鄰的建設項目作為背景，將委托項目單獨進行交通影響評價。這就有可能存在將各個項目單獨進行交通影響評價時對交通系統(tǒng)均無顯著影響，但是項目全部建成并投入使用后，周邊交通較為擁堵的狀況。這是因為在合并評價時有可能對交通系統(tǒng)有顯著性影響，而在單獨評價時對交通系統(tǒng)無顯著影響，從而忽略了有效的交通改善措施，導致項目全部建成并投入使用后新增交通需求對交通系統(tǒng)產生的壓力不能得到消除與緩解。鑒于此，本文對相鄰建設項目分別進行單獨評價與合并評價，來分析相鄰建設項目合并與否進行交通影響評價對交通系統(tǒng)的顯著性影響。

1 交通影響程度評價

交通影響評價（Traffic Impact Analysis，簡稱TIA）是促進城市開發(fā)建設合理化，土地開發(fā)利用與交通協(xié)調發(fā)展的一種重要方法[2]，它通過分析和評價建設項目建成并投入使用后，新增交通需求對周圍交通系統(tǒng)的影響程度，在滿足一定服務水平的條件下提出交通改善措施和建議，從而把項目建設對交通系統(tǒng)的影響消減到可接受的范圍之內[3]。

交通影響程度評價是建設項目交通影響評價的關鍵環(huán)節(jié)。通過比較建設項目建成并投入使用前后交通系統(tǒng)的運行指標，確定建設項目建成并投入使用前后交通系統(tǒng)服務水平的變化程度，以此來評價建設項目交通增加對于原有交通系統(tǒng)的影響是否顯著，項目建設對交通系統(tǒng)的影響程度是后續(xù)交通改善措施的依據(jù)。交通影響程度評價的對象主要分為機動車交通、公共交通、慢行交通和停車四大類，本文以相鄰建設合并與否進行交通影響評價對機動車交通中的道路顯著性影響為研究對象。

2 道路顯著性影響分析

為反映建設項目建成并投入使用后對道路的影響，需要通過選取一定的指標來評價影響程度的強弱。在實際中，許多項目根據(jù)使用的便利性，評價建設項目對道路的影響程度可以選擇項目建設前后的飽和度變化情況、服務水平變化情況、項目交通量占背景交通量（或通行能力）的比例等指標[4]。一般選用的指標為建設項目新生成高峰小時交通量占道路通行能力的比例，當建設項目新生產高峰小時交通量占道路通行能力的比例大于或等于道路顯著性影響的限定比例時對道路有顯著性影響，當建設項目新生產高峰小時交通量占道路通行能力的比例小于道路顯著性影響的限定比例時對道路無顯著性影響。

道路顯著性影響限定比例用Jmn表示，其中m代表道路等級，m=1、2、3、4，分別表示快速路、主干路、次干路與支路四個等級；n代表服務水平等級，n=1、2、3、4、5、6分別表示A、B、C、D、E、F六個服務水平等級。

目標年建設項目i（i=1~n）建成并投入使用后，道路的飽和度為

V/C=(Q0+∑Qi)/C

式中：V/C表示目標年道路飽和度；

C表示道路的通行能力；

Q0表示道路背景交通量；

Qi表示項目i分配到道路上的高峰小時交通量。

根據(jù)道路等級以及飽和度V/C對應的道路服務水平等級可以得到道路顯著性影響的限定比例Jmn。

2.1 各項目單獨進行交通影響評價

目標年項目i分配到道路上的高峰小時交通量占通行能力的比例為Ji=Qi/C。

（1）若Ji

（2）若Ji>Jmn，則項目i的開發(fā)對道路有顯著影響。

2.2 各項目合并進行交通影響評價

目標年項目∑i分配到道路上的高峰小時交通量占通行能力的比例為J∑i=∑Qi/C。此時，以道路顯著性影響修正限定比例(Jmn)i作為項目i對道路的顯著性影響限定比例。

(Jmn)i=Ii*Jmn=Qi/∑Qi*Jmn

式中：Ii為項目i對道路的影響系數(shù)，即項目∑i建成并投入使用后對道路的影響中項目i所占的比例，可以作為道路改善措施費用的分攤依據(jù)。

J∑i-Jmn=∑Qi/C-Jmn

=∑Qi/Qi*(Qi/C-Qi/∑Qi*Jmn)

=∑Qi/Qi*(Ji-Ii*Jmn)

=∑Qi/Qi*(Ji- (Jmn)i)

（1）若Ji

（2）若Ji>(Jmn)i，則項目i的開發(fā)對道路有顯著影響。

3 實例分析

項目1與項目2為相鄰建設項目，研究范圍內某條主干路的背景交通量Q0=1300pcu/h，該道路的通行能力C=2000pcu/h，項目1分配到該道路上的高峰小時交通量Q1=110 pcu/h，項目2分配到該道路上的高峰小時交通量Q2=130pcu/h，則目標年該道路的服務水平V/C=(Q0+∑Qi)/C=0.77，由表1道路服務水平等級劃分[5]可知：該道路的服務水平等級為D。由表2道路顯著性影響限定比例[6]可知：該主干路顯著性影響的限定比例J24=7%。

表1 服務水平等級劃分

表2 道路顯著性影響限定比例（%）

（1）項目1與項目2單獨進行交通影響評價時

項目1分配到道路上的高峰小時交通量占通行能力的比例為J1=Q1/C=5.5%；

項目2分配到道路上的高峰小時交通量占通行能力的比例為J2=Q2/C=6.5%。

由于J1

（2）項目1與項目2合并進行交通影響評價時

項目1對道路的影響系數(shù)I1=Q1/（Q1+Q2）=45.8%；

項目2對道路的影響系數(shù)I2=Q2/（Q1+Q2）=54.2%；

此時，項目1對該道路的顯著性影響限定比例(J24)1=I1*J24=3.2%；項目2對該道路的顯著性影響限定比例(J24)2=I2*J24=3.8%。

由于J1>(J24)1且J2>(J24)2，則項目1與項目2合并進行交通影響評價時對該道路有顯著影響。項目1所占的影響比例分別為45.8%，項目2所占的影響比例分別為54.2%。

4 結論

從以上分析可以看出：相鄰建設項目合并與否進行交通影響評價可能得到完全不同的道路顯著性影響結論，單獨進行評價時對道路無顯著性影響的項目在合并進行評價時可能對道路有顯著性影響。因此，在進行交通影響評價的過程中，應將開發(fā)建成時間接近、出入口相近或者共用的相鄰建設項目合并進行交通影響評價。

參考文獻：

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[3] 《建設項目交通影響評價技術標準》編制組.建設項目交通影響評價技術手冊[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2011.

[4] 鄭連勇.城市交通影響評價[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2006.

[5] 王煒等.城市交通規(guī)劃理論及其應用[M].南京:東南大學出版社,1998.

季羨林語錄范文第4篇

〔關鍵詞〕REITs；公共租賃住房；動力機制

〔中圖分類號〕D293.3　〔文獻標識碼〕A　〔文章編號〕1008-9187-（2013）01-0108-05

一、將REITs運用于公租房的動力機制：供需雙方的契合

房地產信托投資基金（Real　Estate　Investment　Trust，REITs）是一種籌集眾多投資者的資金，由專業(yè)投資機構投資經營房地產及法定相關業(yè)務，并按比例（多數(shù)國家規(guī)定分配比例為不低于90%）分配凈收益給廣大投資者的一種信托制度、基金形態(tài)和中長期投資形式。REITs　起源于20世紀60年代的美國，90年代后逐步擴展到英國及亞洲的日本、香港等地。在公租房中運用REITs，既能夠解決公租房供給中的資金難題，提高供給的效率，減輕中低收入群體住房難的困境，解決我國房地產市場的結構性矛盾，又能夠為中小投資者提供一條投資于房地產市場的便捷途徑。

（一）資金需求方——在諸多方面匹配

從資金需求方來講，REITs自身特點與公租房供給相適應。

1.期限匹配：滿足公租房投資回報周期長的需要。

在公租房供給中運用REITs，可以滿足公租房投資回報周期長的需要。按目前公租房租金收益水平，靠租金收回建房成本至少需要20-30年。而商業(yè)銀行的負債來源多為5年期以下的存款，短借長貸，利率風險無法對沖。面對公租房如此長的投資回報周期，資金需要長期沉淀，風險和不確定性較高，房地產企業(yè)和金融機構均不愿參與。如在公租房開發(fā)模式中，如果房地產企業(yè)完全用債權方式融資，將明顯提高企業(yè)賬面資產負債率，降低其資信等級，減弱在其他業(yè)務上的融資能力和規(guī)模。而按照目前的制度安排，企業(yè)在開發(fā)過程中如遇到不順利的情況，也沒有任何退出渠道或救濟機制。當房地產企業(yè)完成建設，地方政府回購時也面臨資金難題。公租房REITs　資金用途主要有兩種：一是對承擔公租房BT及　BOT　項目建設機構發(fā)放貸款；二是在建設項目竣工后，為政府回購提供資金支持。REITs通過資產證券化，投資者可以隨時在市場上交易，提高了公租房項目的流動性，為公租房提供中長期資金來源，化解其投資回報周期長的難題。

2.規(guī)模匹配：滿足公租房建設的資金缺口。

“十二五”期間我國將建設1280萬套公租房，資金需求達1.5萬億。在我國目前的土地制度下，地方政府缺乏持續(xù)供給公租房的能力和動力，現(xiàn)階段更面臨著財政資金約束下建設資金籌集及后期本息償付的資金壓力問題，因而地方財政在公租房投資方面嚴重短缺，地方政府融資存在著很大的局限性。盡管地方政府通過發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款等方式進行融資，但成本高、風險大且不穩(wěn)定。在財力有限的情況下，為了滿足保障房建設質量和速度的要求，地方政府需要嘗試拓寬融資渠道，彌補公共部門資金不足。REITs作為一種證券化的產業(yè)投資基金，提供持續(xù)資金支持，既可以減輕地方財政負擔，又為銀行體系解壓，解決公租房長期、大規(guī)模的資金缺口。

3.風險匹配：促進房地產業(yè)和房地產金融健康發(fā)展。

我國房地產企業(yè)融資以間接融資為主，融資渠道單一。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產開發(fā)資金中，約有70%來源于銀行貸款，造成金融風險集中、融資效率低下。構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發(fā)展一個亟待解決的問題。REITs連接房地產市場與資本市場，作為一種直接融資方式，拓寬房地產企業(yè)的融資渠道，從而改善資產負債表及增強資金的流動性，降低對銀行貸款的依賴度，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充，將大大地提高房地產金融的完備性，有助于分散與降低系統(tǒng)性風險，提高金融安全。

（二）資金供給方——增加投資渠道

作為資金供給方，投資者面對疲軟的股市和尚欠發(fā)達的債市，尋找資金出路是首要考慮的問題。首先，儲蓄存款存量巨大。2011　年底居民儲蓄存款達35萬億，REITs具有門檻低、分紅比例高、流動性強等優(yōu)勢，為中小投資者間接投資房地產提供良好的途徑。房地產投資屬于大額投資，中小投資者受資金限制，沒有機會參與。REITs將集合的資金投資于公租房，將經營過程中所產生的持續(xù)、穩(wěn)定的租金用于分配紅利，讓中小投資者通過　REITs這一方式投資于房地產業(yè)。投資者可以通過披露的運營信息，分析運作過程中存在的風險，作出理性的投資決策。在紅利分派方面，只會在個人層面征稅，在公司層面不征收所得稅，投資者可以獲得較多的紅利。如果能夠進行合理的產品設計，這些優(yōu)勢會吸引中小投資者的充分參與，將擴大我國房地產財富的社會占有基礎，有深遠的社會意義。〔1〕其次，保險公司、社保基金、銀行基金、養(yǎng)老基金等機構投資者經過多年的發(fā)展，已頗具規(guī)模和實力，投資需求旺盛。公租房收益穩(wěn)定，較易受到社會資金中尤其是基金、險資等機構投資者的青睞。另外，金融市場的發(fā)展壯大也為投資于REIT創(chuàng)造了條件。銀行間債券市場和證券交易市場不斷發(fā)展壯大。2011　年，全國各主要債券市場合計發(fā)債總量（不含央行票據(jù)）為6.4萬億元，股票總市值全球排名第三，公司信用類債券余額也位居世界第三，債券市場托管量達到23萬億元。經過多年努力，覆蓋股權和債權的多層次資本市場已經初步形成，市場功能日益增強，資本市場的發(fā)展拓寬了儲蓄轉化為投資的渠道，市場秩序趨于規(guī)范。

（三）實現(xiàn)公共政策目標——提高公租房的供給效率

2011年，我國的城鎮(zhèn)化率為51.3%，官方預計2030年中國的城鎮(zhèn)化率將達到65%，將有4億的農業(yè)人口轉化為城市人口，每年平均至少有2000萬農村人口變?yōu)槌鞘腥丝凇＿@會產生大量的住房需求。同時，城鎮(zhèn)戶籍人口占總人口的比例只有約33%。這意味著有13.6%即1.28億生活在城鎮(zhèn)里的人沒有真正城市化，沒有獲得市民應有的公共服務，也沒有獲得相應的住房保障。在目前的房價水平下，這些群體不具備商品房購買力，只能求助于保障房。在我國快速推進城市化的進程中，這些長期穩(wěn)定的需求，能夠為REITs帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

目前，我國房地產市場存在結構性矛盾，市場潛在需求與有效供給不匹配，造成房價過度上漲，不僅威脅房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，而且嚴重影響我國經濟的健康運行。中低收入群體住房供求矛盾日益突出，對公租房的需求不斷增長，將REITs引入到公租房建設，可以為在更長的時間內融入更多的建設資金，將加快公租房的建設速度，將加快保障房建設的步伐，實現(xiàn)保障房和商品房雙軌運行，減輕我國房地產市場的結構性矛盾。另外，REITs　將會有嚴格的信息披露機制和監(jiān)管制度，資產管理人必須定期披露運營信息，REITs　的經營情況要受內部監(jiān)督及外部審計、政府部門的監(jiān)督，透明度高，有利于提高公租房的效率和透明度。

（四）外部環(huán)境——管理層的支持

2008　年12　月，國務院出臺“金融國九條”，其中第五條明確：創(chuàng)新融資方式，通過房地產信托投資基金等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道，為REITs打開了政策通道。隨后的“金融國30條”提出“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業(yè)融資渠道”。2009年下半年，央行召集成立REITs試點協(xié)調小組，成員主要有發(fā)改委、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國家稅務總局等部門。2009　年11月，國務院批準北京、上海、天津三城市為REITs試點城市。天津的操作模式是將天房集團保障性住房的物業(yè)資產打包抵押給信托公司，設計金融產品后在銀行間市場流通。此方案經由人民銀行通過后上報國務院。上海由張江集團、金橋集團、外高橋集團、陸家嘴集團試點為保障房設立房地產投資信托。北京試點房地產信托投資基金支持保障房，首批試點項目或將落戶朝陽區(qū)的部分公租房項目。〔2〕2010年5月，央行出臺《銀行間市場房地產信托受益券發(fā)行管理辦法》。〔3〕6　月，住建部等七部門聯(lián)合了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，指出　“探索運用房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道”，為公租房通過　REITs　進行運作提供了政策上的支持。

二、公租房REITs　項目的盈利能力分析

REITs　產品雖然風險較小、收益穩(wěn)定，但風險始終是高于銀行存款和國債的。通常情況下，要按照10年期國債再上浮150～200個基點，作為REITS投資人的回報率。REITs產品每年還需要按資產凈值的1%以上向信托公司或基金管理公司繳納管理費。因此，只有達到一定的收益率，才能吸引社會資金參與。

公租房REITs　的收入來源主要包括三項：一是租戶所繳納的租金。二是小區(qū)配套商業(yè)設施的租金收入，三是政府給予的各項稅收減免。同時，公租房所使用的地塊免征城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產開發(fā)商涉及的印花稅以及租金所涉及到的營業(yè)稅和房產稅。

（一）公租房項目的建設成本

根據(jù)統(tǒng)計年鑒，2010年全國房地產開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價為2228元/　m2。綜合考慮公租房的稅費減免，〔4〕將建設成本定為全國商品房平均造價的70%，考慮通脹因素，成本每年上漲4%。

（二）租金收入水平

目前公租房的租金水平多在當?shù)厥袌鲎饨鹚降牧桨顺桑蚨僭O公租房的租金水平為市場租金水平的70%。易居報告研究顯示，2000-2009年我國房產復合租金回報只有5.05%。〔5〕考慮到2009年以來的房價再次上漲，本文將市場租金率設為　4%。

（三）計算公租房項目的內部報酬率

內部報酬率法是目前項目投資決策最主要的方法之一。內部報酬率是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零的貼現(xiàn)率，根據(jù)貼現(xiàn)率對投資項目每年凈現(xiàn)金流量進行貼現(xiàn)，未來收益總現(xiàn)值正好等于該項目原始投資額時，此時的貼現(xiàn)率即為內部報酬率。它實際上反映了投資項目的真實報酬。

∑nt=0COFt（1+k）t=∑nt=0CIFt（1+k）n-t（1+IRR）n

式中，IRR　為內部報酬率；COF為現(xiàn)金流出，t為年份；CIF為現(xiàn)金流入，代表租金；k為資本成本率，表示為銀行的利率；n為投資壽命。〔6〕利用此公式，計算出不同地區(qū)房價所對應的內部報酬率。

目前中國30年期續(xù)發(fā)國債收益率4.53%，　10年期企業(yè)債收益率為5.2%—7.2%。而公租房以REITs融資，每年向公司繳納的1%以上的管理費，因此，從理論上講，目前房價在全國均價以上的地區(qū)具備相應的盈利能力。

三、運行模式

（一）設立機制

1.組織形式——契約型REITs。

按組織形式分，REITs可以分為契約型和公司型。契約型是指由發(fā)起人、保管機構、投資者以設立信托的方式，通過契約發(fā)行受益憑證募集資金成立的REITs，公司型是指通過發(fā)行股份的方式募集資金并投資于房地產，投資者每年享受公司的分紅。從我國目前的法律和金融環(huán)境情形來看，選擇契約型比較合適。

表2　契約型與公司型的比較

因素契約型REITs公司型REITs

法律環(huán)境有《信托法》、《銀行業(yè)監(jiān)督管理法》做依據(jù)，實踐中也有類似的案例，并且可借鑒現(xiàn)行成熟的信托公司集合資金信托計劃運作模式。我國目前還沒有引入美國和日本的投資公司制度，設立公司型　REITs的立法成本、制度設計難度與經濟成本都較高。

金融環(huán)境具有所有權和收益權相分離的特點，信托財產具有其獨立性，基金收益較有保障，設立也較為簡單易行。公司管理和房地產項目管理混雜容易出現(xiàn)潛在的利潤沖突。

2.資金投向——權益型REITs。

按照資金的投向，REITs有權益型、抵押型和混合型三類，其中權益型直接擁有所投資的房地產產權，以租金收入和出售房地產獲得的資本利得為收入來源。這與公租房依賴租金收入的特點一致。該種REITs受利率的影響較小，可以更好地規(guī)避利率風險，〔7〕有利于吸引穩(wěn)健投資者的積極投入。在目前保障房建設任務重、資金需求大的背景下，權益型是合理的選擇。

3.交易方式——封閉型。

封閉型REITs　發(fā)行規(guī)模固定，投資人不得申請贖回，基金成立后不再進行資金的募集。開放型REITs的發(fā)行規(guī)模不固定，投資者可隨時進行購買和贖回，這就容易受到房地產市場以及證券市場的波動影響，由于其部分變現(xiàn)需求需要多次對現(xiàn)存資產進行評估以確定股價，評估成本高且難度較大。作為一種長期投資，公租房投資估價具有系統(tǒng)性，不可能隨時變動，采用封閉型可以較好的規(guī)避外部環(huán)境的負面影響，保證基金的相對穩(wěn)定，鼓勵并滿足了投資者追求長期穩(wěn)定收益的需求。

4.發(fā)行方式——公募與私募相結合。

以公募方式發(fā)行的金融產品在國內已經初具規(guī)模，分類監(jiān)管、信息披露要求、資產第三方托管制度等相關監(jiān)管措施都已提上議事日程，部分措施已經進入了正式的立法程序。〔8〕因而可以通過定向募集方式優(yōu)先引入結構投資者，輔之以一定的向社會公開募集資金。

（二）運作方式

在運作中，政府可以成立一個專門機構（基金管理公司）持有公租房項目，該機構作為發(fā)起人，將項目交給受托機構，受托機構向社會發(fā)行信托投資計劃，籌資資金。投資人與受托機構簽訂信托合同，并將租金收入及政府的租金補貼交給基金托管機構（銀行）進行管理。受托機構委托獨立的物業(yè)管理公司負責對公租房項目進行運營和維護，將出租收入作為信托單位的利息收入，按時分配給投資者。為提高項目收益率，可以將公租房配套的商業(yè)設施一起打包計算租金出租收入。基金管理公司在整個運行過程中將受到政府的監(jiān)督并對政府負責（參見下圖）。

圖1　REITs運作方式

四、REITs運用于我國公租房的政策完善

（一）完善針對REITs的相關法律法規(guī)

目前在我國推行REITs，只有《信托法》和《投資基金法》可以參考，沒有專門針對REITs的法律法規(guī)。為保證REITs的規(guī)范發(fā)展，應該出臺相應的專項法律，為　REITs　的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的法律環(huán)境。一是在完善當前《公司法》、《信托法》、《投資基金法》的基礎上出臺有關REITs的法律法規(guī)，對REITs　的組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規(guī)定。二是規(guī)范配套管理措施。規(guī)定REITs　的發(fā)起設立、組織結構、交易流程和收入分配等事項，明確房地產信托投資關系中各主體的權利、義務、準入資格。三是明確分紅比例。在扣除管理公司及受托人的運營管理費用后，收益應當全部分配給投資者，保證投資者的利益。

（二）　稅收優(yōu)惠減免政策要進一步明確

REITs的優(yōu)勢之一是稅收優(yōu)惠政策，國際上通行慣例是免征受托機構的營業(yè)稅，無資本利得稅，給予投資者稅收優(yōu)惠。按照我國現(xiàn)行的稅收體系，獲得租金收入應繳納5.5%的營業(yè)稅，12%的房產稅，然后要繳納25%的企業(yè)所得稅，收入分紅后還要繳納個人所得稅，出現(xiàn)雙重征稅。公租房REITs的目的是為中低收入群體提供具有住房保障性質的住房，具有良好的社會效益，合理的稅收優(yōu)惠政策是必要的。我國應健全相關的稅收體系，明確與REITs相關的稅收減免政策。首先是參照國際通行的慣例制定相關稅收政策，避免　REITs　出現(xiàn)重復征稅，如在發(fā)行、交易以及分紅派息中如何征稅，對個人投資者、機構投資者、基金公司等如何征稅。其次可參照國債投資的稅收減免政策，明確公租房　REITs　產品的利息收入免征所得稅。在REITs存續(xù)期間，免征租金收入相關的營業(yè)稅、印花稅、房產稅等流轉稅。

（三）完善信托財產登記制度

信托財產登記制度是通過法定的登記或公示程序，對信托法律關系所指向的信托財產予以確認。按照2001年出臺的《信托法》，信托財產需要辦理信托登記，否則該信托將不產生效力。2010年征求意見的《銀行間市場房地產信托受益券發(fā)行管理辦法》中也提出，被委托的地產物業(yè)應當已經投入使用，具有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并按照住房和城鄉(xiāng)建設主管部門的有關規(guī)定辦理房地產信托登記。因此，公租房REITs項目作為信托財產應該按照住建部的有關規(guī)定辦理房屋信托登記，而目前相關法律法規(guī)僅為原則性的表述，沒有具體規(guī)定信托登記的主管部門或受理機構，以及如何辦理信托登記，造成信托登記在實踐中面臨　“有法可依，無法操作”的難題。目前，不同財產主管機關對于信托法中關于信托登記的理解程度、執(zhí)行效果千差萬別，甚至存在明顯的法律隱患。由于沒有法定的登記程序對信托財產進行確認，致使匯集在信托財產上的當事人的利益很難有效保障，信托所具有的權利重構、破產隔離、財產管理等功能沒有發(fā)揮，信托金融創(chuàng)新遭遇阻礙。在實踐中，各信托公司采取了一些變通措施，但都具有明顯的有限性與階段性，一些措施甚至本身的沒有合法性不足，存在較大的法律風險。建立信托財產登記制度已經成為一個十分迫切的任務。

（四）土地支持政策要進一步明晰

從前文分析來看，土地供應方式對提高公租房REITs項目的收益率至關重要。在公租房的供地方面，2010年出臺的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》指出，各地要把公共租賃住房建設用地納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。如果能以按年征收土地出讓金方式供應公共租賃房用地，大幅度降低出讓用地成本，那么將顯著提高REITs項目的收益率。

為保證REITs　的順利實施和規(guī)范運行，建議先由人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會、住房建設部等政府牽頭制定關于公租房REITs　試點的指導意見，制定規(guī)范　REITs　市場操作的法規(guī)和指導方針，對符合條件的　REITs　產品在銀行間債市進行交易試點，吸引機構投資者參與。同時，在銀行間債市試點成功的基礎上，探索證券交易所上市交易的相關法律法規(guī)。

〔參考文獻〕

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〔5〕吳麗紅.基于REITs的公共租賃住房融資模式研究〔D〕.華南理工大學碩士論文，2011.

〔6〕李忠富，何偉明.REIT在我國廉租房工程中應用研究〔J〕.工程管理學報，2011，（2）.

季羨林語錄范文第5篇

【關鍵詞】 急診輸液；護理風險；臨床護理

doi：10.3969/j.issn.1004-7484（x）.2012.08.398 文章編號：1004-7484（2012）-08-2730-01

門診輸液有著用藥多、用藥雜的特點，輸液存在著一定的風險，而急診輸液又因其特殊性更應加以重視。為了進一步提高治療效果，確保輸液的安全性，我們對急診輸液時潛在的護理風險因素進行了總結，并針對此制訂了一套高效的臨床護理方法。本研究對2011年6月-2011年12月間我院收治的160例急診輸液患者進行了回顧分析，現(xiàn)將結果整理如下。

1 資料與方法

1.1 一般資料 將2011年6月-2011年12月間我院收治的160例急診輸液患者隨機均分為觀察組與對照組。觀察組80例患者中男53例，女27例，平均年齡55歲，實施臨床護理。對照組80例患者中男51例，女29例，平均年齡57歲，實施常規(guī)護理。兩組患者在年齡、性別、病程等一般資料的比較上差異無統(tǒng)計學意義（p>0.05）。

1.2 治療方法 急診時兩組患者均采取常規(guī)輸液治療，對照組患者實施常規(guī)護理。觀察組患者的具體臨床護理措施如下：①輸液前期護理。護理人員要以熱情的態(tài)度細心詢問患者的病情、過敏史，先簡單為其制定輸液方案。耐心為患者講述有關輸液的知識和輸液時要注意的相關事項。認真檢查輸液用具和藥品的質量，執(zhí)行好“三查七對”制度[1]。多與患者進行交流，對其進行心理支持，減輕患者的心理負擔，幫助其樹立對治療的信心，消除患者恐懼、焦慮等不良情緒，進而積極地配合治療。②輸液期間護理。輸液時要嚴格執(zhí)行無菌操作，做到一人一帶一巾。選擇好血管，操作時要沉穩(wěn)，進針準確、快速，輸液時要按時巡視并記錄好患者的情況，發(fā)現(xiàn)問題要及時反應并解決。③輸液后期護理。輸液器只可使用一次，當為多位患者輸液時要做到每次輸液后都認真洗手。每2d對輸液室內進行一次消毒。輸液結束后要認真執(zhí)行醫(yī)囑，記錄好患者情況，發(fā)現(xiàn)問題及時向醫(yī)生反應。

1.3 觀察指標 治療結束后對患者進行1-2個月的隨訪，采用SAS與SDS量表評估患者的心理狀況[2]，并采用本院自定的標準評估護理效果。①顯效：治療結束后輸液效果明顯，患者恢復正常，病情解除；②顯效：治療結束后收到輸液效果，患者病情得到控制，基本恢復正常；③無效：治療結束后輸液效果輕微，患者病情未改善或者惡化。總有效率=有效+顯效。

1.4 統(tǒng)計學方法 使用SPSS19.0軟件對數(shù)據(jù)進行分析處理，計量資料采用t檢驗檢驗，以p

2 結果

2.1 兩組患者治療總有效率對比 觀察組患者實施臨床護理后，57例顯效，20例有效，3例無效，治療的總有效率為96.25%，明顯高于對照組的78.75%（p

2.2 兩組患者治療后SAS、SDS評分對比 兩組患者治療前的SAS、SDS評分的差異無統(tǒng)計學意義，治療后實驗組患者的評分均明顯下降，改善情況明顯好于對照組，詳細結果，見表2。

3 討論

對于急診患者，在給予及時的輸液治療的同時也要注意對患者的心理護理與安全護理，以確保收到預期的療效，降低急診輸液時出現(xiàn)風險的幾率，提高護理質量[3]。在急診輸液時潛在的護理風險因素主要包括以下幾項：①輸液用具與藥物。即便是一次性的輸液用具也有可能被污染，其污染幾率和存儲時間為正相關關系，一些用具在運輸過程中即被污染。②操作不規(guī)范。一些護理人員不按照規(guī)定操作，注射器不消毒甚至多次使用。未做到認真消毒，不按照規(guī)定帶口罩等現(xiàn)象也較多見。③個體差異。不同患者的免疫能力與營養(yǎng)狀況不同，對輸液造成一定影響。

針對以上急診輸液時存在的護理風險，本研究制定了如下護理防范措施：①提高護理人員的服務意識，為患者提高更好的服務。②嚴格執(zhí)行醫(yī)囑，熟練掌握藥物配伍的禁忌，加強對患者的巡視，及時發(fā)現(xiàn)并處理異常。③嚴格執(zhí)行“三查七對”制度和無菌操作制度。本研究中，實施臨床護理的觀察組患者的治療總有效率明顯高于實施常規(guī)護理的對照組患者（p

總的來說，實施臨床護理能夠降低急診輸液時出現(xiàn)風險的幾率，可以穩(wěn)定患者的心理狀態(tài)，是一種良好的護理措施，值得臨床推廣。

參考文獻

[1] 邵桂芳.門急診靜脈輸液治療中潛在的護理風險因素分析及對策[J].醫(yī)學信息（中旬刊），2011（06）：123-124.