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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)警系統(tǒng)

 

1. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因

1.1 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的內(nèi)部原因及內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類

1.1.1 內(nèi)部原因。

(1)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的客觀性認(rèn)識(shí)不足。在現(xiàn)實(shí)工作中，許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，認(rèn)為只要管好、用好資金，就不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄。（2）財(cái)務(wù)決策和管理缺乏科學(xué)和有效的制度。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)決策普遍存在著經(jīng)驗(yàn)決策及主觀決策現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致的決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指資金從籌集、投入、運(yùn)營(yíng)、收回到收益的分配的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程。

1.1.2 內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分類。

在此活動(dòng)過(guò)程中，由于各生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)內(nèi)部因素的影響而可能引起財(cái)務(wù)收益的不確定性，稱之為內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部的影響因素主要包括籌資過(guò)程中負(fù)債資金數(shù)量和籌資成本以及償還時(shí)間;資金投入過(guò)程中的投向、數(shù)量、結(jié)構(gòu);生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的收入、成本、經(jīng)營(yíng)管理水平等;收益分配過(guò)程中收益的確認(rèn)以及收益分配政策、數(shù)量和形式。上述這些因素的影響引起的內(nèi)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具體表現(xiàn)在以下幾方面:

（1）籌資風(fēng)險(xiǎn)。它是由于負(fù)債融資不能如期償還而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)叫分為收支性風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)，收支性風(fēng)險(xiǎn)為收不抵支造成房地產(chǎn)企業(yè)不能到期償債以至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn);現(xiàn)金風(fēng)險(xiǎn)為房地產(chǎn)企業(yè)某時(shí)段上現(xiàn)金流出額超過(guò)現(xiàn)金流入額，而造成手中沒(méi)有現(xiàn)金償還到期債務(wù)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)內(nèi)部投資風(fēng)險(xiǎn)。它是指房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部資金投入所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。投入資金不足會(huì)破壞生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性;投入資金結(jié)構(gòu)比例不合理會(huì)形成流動(dòng)比率過(guò)高或過(guò)低，固定資產(chǎn)閑置或不足;投入資金效益低等都會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)經(jīng)營(yíng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。它是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入不確定性而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。這里主要指經(jīng)營(yíng)管理不善而造成的風(fēng)險(xiǎn)。主要有銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)等。這些風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)管理密切相關(guān)，因此稱其為內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

(4)收益分配風(fēng)險(xiǎn)。它是指收益確認(rèn)是否適當(dāng)和收益分配政策是否科學(xué)以及分配形式是否合理、是否符合房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要求等而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境復(fù)雜多變，它也是企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。財(cái)務(wù)管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、社會(huì)文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素。這些因素存在于企業(yè)之外，但對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生重大的影響。宏觀環(huán)境的變化對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是難以準(zhǔn)確預(yù)見(jiàn)和無(wú)法改變的。宏觀環(huán)境的不利變化必然給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。。企業(yè)在原料采購(gòu)中沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，處于相對(duì)被動(dòng)地位，只有依賴自身能力消化高成本帶來(lái)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

2. 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范與控制

2.1 確立財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲利是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目標(biāo)，也是企業(yè)生存與發(fā)展的前提。建立長(zhǎng)期財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，其中獲利能力、償債能力、經(jīng)濟(jì)效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)最具有代表性。

2.2 結(jié)合實(shí)際，采取適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)策略

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然產(chǎn)物，尤其是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育不健全的條件下，更是不可避免。產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)的根本原因是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理不當(dāng)，因此面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身情況采取回避風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和分散風(fēng)險(xiǎn)等策略防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于降低和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要意義。

2.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)控制

2.3.1 籌資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，籌資活動(dòng)是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的起點(diǎn)，管理措施失當(dāng)會(huì)使籌集資金的使用效益造成很大的不確定性，由此產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于借入資金而言，企業(yè)在取得財(cái)務(wù)杠桿利益時(shí)，實(shí)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)而借入資金，將給企業(yè)帶來(lái)喪失償債能力的可能和收益的不確定性。

2.3.2 投資活動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)籌資活動(dòng)取得資金后進(jìn)行投資的類型有三種：一是投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；二是投資證券市場(chǎng)；三是投資商貿(mào)活動(dòng)。在決策中要追求收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)健性的最佳組合，或在收益和風(fēng)險(xiǎn)中間體現(xiàn)穩(wěn)健性原則的平衡器作用。。

2.3.3 資金回收風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的第三個(gè)環(huán)節(jié)是資金回收。應(yīng)收賬款是造成資金回收風(fēng)險(xiǎn)的重要方面，有必要降低它的成本，包括機(jī)會(huì)成本（常用有價(jià)證券利息收入表示）、應(yīng)收賬款管理成本、壞賬損失成本。應(yīng)收賬款加速現(xiàn)金流出，它雖使企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)，然而并未使企業(yè)的現(xiàn)金增加，反而還會(huì)使企業(yè)運(yùn)用有限的流動(dòng)資金墊付未實(shí)現(xiàn)的利稅開(kāi)支，加速現(xiàn)金流出。因此，對(duì)于應(yīng)收賬款管理，應(yīng)建立穩(wěn)定的信用政策，確定客戶的資信等級(jí)并評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷(xiāo)售責(zé)任制。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)體系的構(gòu)建

3.1 明確警義

明確警義也就是明確預(yù)警的對(duì)象。所謂警義是指警的含義。警義又可從警素和警度兩個(gè)方面考慮。。警素是指構(gòu)成警情的指標(biāo)是什么，而警度則是警情的程度。

3.2 尋找警源

警源是警情產(chǎn)生的根源。從警源的生成機(jī)制看，警源可分為3種:l)來(lái)自自然因素的警源，即自然警源;2)由國(guó)外輸入的警源，即外生警源;3)來(lái)自經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制內(nèi)部的警源，即內(nèi)生警源。

3.3 分析警兆并預(yù)報(bào)警度

分析警兆是預(yù)警過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。警兆也叫先導(dǎo)指標(biāo)。一般不同警素對(duì)應(yīng)著不同的警兆。當(dāng)警素發(fā)生異常變化導(dǎo)致警情爆發(fā)之前，總有一定的先兆，這種先兆與警源可以有直接關(guān)系，也可以有間接關(guān)系。警兆的確定可以從警源入手，也可以依經(jīng)驗(yàn)分析。

4. 結(jié)論

發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的警度，不論是處于哪一警限區(qū)間，這都不是我們進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究的最終目標(biāo)。我們的最終目標(biāo)是根據(jù)警度預(yù)報(bào)來(lái)尋找是哪些因素的異常導(dǎo)致了這種警情的出現(xiàn)，即與標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)離差巨大的先導(dǎo)指標(biāo)(警兆)，并對(duì)此進(jìn)行分析研究發(fā)現(xiàn)警情產(chǎn)生的根源(警源)，針對(duì)具體的情況做出具體分析，及時(shí)采取措施對(duì)其加以控制、排除，以免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。構(gòu)成預(yù)警模型的償債能力、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和成長(zhǎng)能力的四個(gè)模塊中，盈利能力的權(quán)重最大，因?yàn)橛芰κ欠康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的根本目標(biāo)，沒(méi)有盈利企業(yè)經(jīng)營(yíng)就沒(méi)有意義，當(dāng)然存在著較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次是償債能力，企業(yè)雖然有盈利，但只是帳面上的盈利，而沒(méi)有獲得現(xiàn)金凈流量，很可能面臨不能到期償還債務(wù)或無(wú)資金繼續(xù)持續(xù)經(jīng)營(yíng)而導(dǎo)致破產(chǎn)的結(jié)局。。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)來(lái)最大限度地減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)損失。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 孫惠, 張翠燕. 淺析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制[J]. 合作經(jīng)濟(jì)與科技, 2009, (02) :85-86

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范；經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/ki.16723198.2017.06.058

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步較晚，存在制度和管理等很多不完善的地方，造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)較為混亂，而市場(chǎng)上存在的很多中小企業(yè)又使得市場(chǎng)集中度過(guò)低，不能有效的配置市場(chǎng)資源，而這些管理不完善的企業(yè)本身又會(huì)加大整個(gè)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，我們需要對(duì)目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理現(xiàn)狀進(jìn)行研究和分析，并從中尋找出防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施，來(lái)達(dá)到完善整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的目的。

1財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念

1.1狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

我們一般將狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稱作籌資風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是由企業(yè)的負(fù)債所導(dǎo)致的，具體來(lái)說(shuō)就是企業(yè)由于欠缺資金，不得不向外界借款，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生負(fù)債，從而使得企業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有一定的不確定性，企業(yè)存在著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果企業(yè)不存在負(fù)債，它的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)就比較穩(wěn)定，因此我們可以說(shuō)企業(yè)不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般是企業(yè)所面臨的各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)貨幣化來(lái)表現(xiàn)出來(lái)，能夠更加全面地反映企業(yè)當(dāng)前所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，面臨著復(fù)雜的外部環(huán)境，存在著很多不確定性，有很多企業(yè)并不能夠控制的因素，種種原因狀況的存在導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中面臨著各種財(cái)務(wù)損失的可能性，這些都會(huì)對(duì)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的影響。因此我們一般認(rèn)為廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)更加能夠反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，讓外界能夠更加清楚其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，這也更符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際狀況。因此綜上所述，本文認(rèn)為財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要含義是：企業(yè)在生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于各種不可預(yù)料因素以及不可控制狀況的存在，使得企I的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)存在著巨大的不確定性，從而進(jìn)一步導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)損失的可能。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的類型

房地產(chǎn)行業(yè)需要的投資數(shù)額巨大，回收周期較長(zhǎng)，而且變現(xiàn)能力不足，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。理論界對(duì)其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型也有多種不同的分類方法。本文根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響范圍的不同，將其面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又主要有以下幾種風(fēng)險(xiǎn)。

2.1政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)行業(yè)，政府政策主要有：土地拍賣(mài)政策、住房供給政策、金融政策、稅收政策、房產(chǎn)價(jià)格政策、環(huán)護(hù)政策和結(jié)構(gòu)調(diào)整政策等。這些政策都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響，繼而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況，影響其進(jìn)一步的發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)投資是一個(gè)周期很長(zhǎng)的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程，很多房地產(chǎn)商都可能經(jīng)歷不同的政策變動(dòng)，而對(duì)于很多中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們資金本身就不雄厚，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力很弱，很容易成為國(guó)家政策的犧牲品。例如：在2010年1月10日，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，我國(guó)政府出臺(tái)了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的五條措施，也就是我們熟知的“國(guó)五條”。2011年1月26日，我國(guó)政府又出臺(tái)了“國(guó)八條”，緊接著的是“新國(guó)八條”，從而直接導(dǎo)致“金九銀十”的房地產(chǎn)神話破滅，眾多開(kāi)發(fā)商不得不紛紛降價(jià)。從以上內(nèi)容我們可以看出，政府政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到重要的作用，一般我們認(rèn)為這種風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)別企業(yè)不能控制和消除的，所以為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)的損失，就需要選擇那些收益具有保障且國(guó)家支持的項(xiàng)目進(jìn)行投資，而且資金的周轉(zhuǎn)周期也不能過(guò)長(zhǎng)，比如可以投資國(guó)家保障性住房建設(shè)項(xiàng)目。

2.2社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)則指的是一個(gè)社會(huì)的人文、社會(huì)、環(huán)境等因素給房地產(chǎn)企業(yè)投資帶來(lái)的不確定性，從而導(dǎo)致其產(chǎn)生財(cái)務(wù)損失的可能。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，給民生帶來(lái)了極大問(wèn)題，也讓房地產(chǎn)行業(yè)顯得有些混亂，加上一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不文明行為，導(dǎo)致了很多社會(huì)問(wèn)題，從而產(chǎn)生了極大的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，違背了城市發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，損害了廣大人民的利益，這些項(xiàng)目會(huì)很容易受到大多數(shù)人的反對(duì)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在擴(kuò)大投資，將項(xiàng)目投資到不同區(qū)域時(shí)，由于地域環(huán)境和文化的不同，導(dǎo)致水土不服，讓房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨著極大地社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。例如，昆明市在城市化擴(kuò)張中（2010-2011），大量拆遷城中村，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦纳顜?lái)了極大的影響，導(dǎo)致后來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集中放量，對(duì)昆明的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了極大的影響。

2.3籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)廠商在投資、經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于房地產(chǎn)商資金不能及時(shí)供應(yīng)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)財(cái)務(wù)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入巨大，基本上每個(gè)環(huán)節(jié)都需要充足資金的保證才能正常運(yùn)營(yíng)下去，一旦資金鏈斷裂，很可能導(dǎo)致投資項(xiàng)目失敗，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)無(wú)法估計(jì)的損失。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，企業(yè)一般都會(huì)向銀行貸款，當(dāng)企業(yè)面臨著高額的債務(wù)時(shí)，就會(huì)存在著到期不能夠還款的巨大風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了這種風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商接下來(lái)的運(yùn)作產(chǎn)生影響，如企業(yè)不能及時(shí)處理這個(gè)問(wèn)題，很可能造成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目資不抵債，最后經(jīng)營(yíng)失敗，出現(xiàn)巨大財(cái)務(wù)損失。在當(dāng)前開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境下，如何通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)最低、費(fèi)用最少的方式籌到資金成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的目標(biāo)。雖然民間籌集資金的方式和流程簡(jiǎn)單，但是潛在風(fēng)險(xiǎn)巨大，企業(yè)一定要慎用這種籌集資金的方式。比如2011年的溫州跑路事件就產(chǎn)生了惡劣的影響，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的沖擊，嚴(yán)重影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.4投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)一般指的是在房地產(chǎn)商在進(jìn)行投資過(guò)程中，面臨著復(fù)雜的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，存在著各種不可預(yù)知的狀況，導(dǎo)致投資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)期，影響房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，給企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)?yè)p失。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境更加復(fù)雜，首先，它和政府、銀行以及市場(chǎng)都有著極為密切的聯(lián)系，如果政府政策出現(xiàn)變化，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生改變都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資的失敗，從而導(dǎo)致其投資達(dá)不到預(yù)期收益，因此，我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)相比其他行業(yè)面臨著更為嚴(yán)峻的投資風(fēng)險(xiǎn)狀況。

2.5資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售過(guò)程中，企業(yè)難以短時(shí)間內(nèi)回收全部資金，這種情況使得房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的資金回收風(fēng)險(xiǎn)，雖然企業(yè)的銷(xiāo)售收入可以記到應(yīng)收賬款項(xiàng)目上，并給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)利潤(rùn)，但這些可能并未增加企業(yè)的現(xiàn)在流，可能反而會(huì)使企業(yè)用有限的現(xiàn)金流去墊支尚未實(shí)現(xiàn)的利稅開(kāi)支，給企業(yè)帶來(lái)極大的負(fù)擔(dān)。資金回收風(fēng)險(xiǎn)一方面會(huì)受到國(guó)家宏觀政策和財(cái)政金融政策的影響，也取決于企業(yè)決策和管理水平的高低。

3房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

3.1培養(yǎng)房地產(chǎn)企業(yè)核心管理團(tuán)隊(duì)

不管任何行業(yè)，取得成功的關(guān)鍵都在于人，在于企業(yè)的管理者們，任何一個(gè)企業(yè)的成功都離不開(kāi)一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)趨于下降，在這種環(huán)境下，一個(gè)企業(yè)想要健康的發(fā)展和壯大必備的條件就是需要職業(yè)化的經(jīng)理人管理團(tuán)隊(duì)，在他們的帶領(lǐng)下。為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)和諧、良好的氛圍，讓員工們能夠更加愉快地、有效率地去工作，并幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

3.2加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理和控制

房地產(chǎn)行業(yè)投入資金巨大，對(duì)成本的控制就顯得尤為重要了，在企業(yè)投資一個(gè)項(xiàng)目前，一定要做好可行性分析、財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)及不確定性分析，從土地到物業(yè)管理這一整套經(jīng)營(yíng)過(guò)程，都要嚴(yán)格控制它們的成本，減少成本的關(guān)鍵就是加強(qiáng)對(duì)原材料和供應(yīng)商的管理，大力倡導(dǎo)節(jié)價(jià)意思，實(shí)行成本責(zé)任制。而且，企業(yè)應(yīng)該努力減少不必要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，盡可能的減少非生產(chǎn)性支出，努力降低管理費(fèi)用從而達(dá)到控制成本的目的。

3.3善于利用市場(chǎng)機(jī)遇

雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在著很大的泡沫，但是城市化進(jìn)程、居民的剛性需求、人口結(jié)構(gòu)和中國(guó)居民的財(cái)富性結(jié)構(gòu)調(diào)整都表明我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步擴(kuò)張和發(fā)展的潛力，在這種有利的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該善于把握住機(jī)會(huì)，充分利用市場(chǎng)環(huán)境，爭(zhēng)取進(jìn)一步發(fā)展和擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

3.4提高資金使用效率

減少現(xiàn)金流出以及增加能夠控制的現(xiàn)金能夠提高企業(yè)的資金使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)需要從經(jīng)營(yíng)過(guò)程的每個(gè)環(huán)節(jié)入手，要和房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的行業(yè)建立長(zhǎng)久的合作關(guān)系，使得房地產(chǎn)商能夠在各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)充分利用合作方式，讓資金在采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資，動(dòng)態(tài)追蹤應(yīng)收賬款的情況，謹(jǐn)慎估計(jì)壞賬的額度，改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)投資模式，促進(jìn)企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率，通過(guò)這些措施來(lái)保證房地產(chǎn)商現(xiàn)金流的充足，從而保證企業(yè)的正常運(yùn)行和發(fā)展。

4對(duì)未來(lái)的展望

從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，我國(guó)人均GDP超過(guò)2000美元、城市化進(jìn)程的加深、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化都表明未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有很大的發(fā)展?jié)摿Γm然近期我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行壓力、銀行收緊信貸、大多數(shù)投資者持觀望態(tài)度給短期內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一定的沖擊，給很多房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)巨大的資金和銷(xiāo)售壓力，也讓大多數(shù)人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展持悲觀情緒。但是，在本文看來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程，短期內(nèi)的市場(chǎng)低迷不可避免，這也是為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型付出代價(jià)，但同時(shí)我們應(yīng)該看到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷背后的機(jī)遇。在當(dāng)下的資金和融資渠道的壓力之下，很有可能就會(huì)產(chǎn)生新的融資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道也會(huì)呈現(xiàn)專業(yè)化和多樣化。就未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資方向而言，保障性住房將是一個(gè)非常重要的項(xiàng)目，結(jié)合當(dāng)下我國(guó)國(guó)情，我國(guó)的房地產(chǎn)政策不可避免將會(huì)向保障性住房?jī)A斜，保障性住房將成為我國(guó)多層次供房體系重要的組成部分，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整會(huì)主要通過(guò)土地、稅收和信貸政策實(shí)現(xiàn)，未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率會(huì)逐漸回落到合理水平，開(kāi)發(fā)商也會(huì)更多的涉及保障性住房方面。

總而言之，在當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極采取各種有效措施，改變經(jīng)營(yíng)理念，提高企業(yè)的責(zé)任意識(shí)，提高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的抵抗能力，總之，一個(gè)完善的財(cái)務(wù)控制體系是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展下去的關(guān)鍵，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展不可或缺的一環(huán)。

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究范文第3篇

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；資金管理；低碳房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1673-1573（2013）04-0081-03

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。作為典型的資金密集型企業(yè)，它具有投入資金量大、回收期長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)鏈廣等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)和它本身所具有的特殊的經(jīng)營(yíng)模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊(yùn)藏著比一般企業(yè)更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇、國(guó)家政策繼續(xù)調(diào)控的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)作為財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)求生存、促發(fā)展迫切需要解決的問(wèn)題。只有充分認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，才能采取相應(yīng)的控制措施，增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，以保障房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計(jì)或無(wú)法控制的因素影響，在一定時(shí)期內(nèi)，企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果和預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)結(jié)果發(fā)生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風(fēng)險(xiǎn)，更適于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析與控制。當(dāng)前備受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)、資金供求風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)即設(shè)置敏感性指標(biāo)，通過(guò)觀察其變化，從而對(duì)企業(yè)已存在的或者將面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)預(yù)測(cè)。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的分析，能夠了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營(yíng)結(jié)果，預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。反映房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)體系，包括盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、運(yùn)營(yíng)能力指標(biāo)以及基于現(xiàn)金流量的指標(biāo)等。

2012年、2013年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)看，負(fù)債水平仍然高居不下；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率均值與2011年幾乎持平，凈負(fù)債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉(zhuǎn)率均值較上年雖然有所上升，但是運(yùn)營(yíng)效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力有所下降，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)下滑的企業(yè)較上年增加了26家，達(dá)到87家；凈資產(chǎn)收益率均值呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，降至11.23%（如表1所示）。

通過(guò)數(shù)據(jù)分析可見(jiàn)：面對(duì)市場(chǎng)的不確定性、庫(kù)存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產(chǎn)企業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力偏低，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)均開(kāi)始關(guān)注財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響和作用，但對(duì)其反應(yīng)普遍比較遲鈍，缺乏風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)控制管理。加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)及成因分析，從根源上加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)已經(jīng)迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)全球化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，所處的環(huán)境十分復(fù)雜。作為高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ窃谖覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)還屬于一個(gè)新興的行業(yè)，有著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患。行業(yè)自身的特點(diǎn)和外部宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響也無(wú)形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）外部宏觀環(huán)境因素

1. 市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)處在競(jìng)爭(zhēng)十分激烈的環(huán)境中，市場(chǎng)格局的變化導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系和購(gòu)房者消費(fèi)觀念的改變，個(gè)人購(gòu)房者的個(gè)性化需求逐漸明顯，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)不同的客戶群體進(jìn)行細(xì)分，要在項(xiàng)目定位上具有前瞻性，不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式。現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的靈活機(jī)制，直接會(huì)導(dǎo)致商品滯銷(xiāo)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在低碳經(jīng)濟(jì)下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢(shì)，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大沖擊。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)難以適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)的要求，“低碳建筑”將會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)一場(chǎng)新的革命，是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要方向。但是，由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)動(dòng)力不足、低碳技術(shù)不成熟、節(jié)能激勵(lì)機(jī)制不健全等原因，現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)面臨著許多嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)及風(fēng)險(xiǎn)。

2. 稅收、土地政策因素。房地產(chǎn)企業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其中最關(guān)鍵的是土地和稅收政策。近年來(lái)土地的閑置問(wèn)題十分嚴(yán)重，國(guó)家出臺(tái)了新的土地政策，比如企業(yè)未能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開(kāi)發(fā)所儲(chǔ)備的土地，將會(huì)被征收閑置土地稅甚至?xí)粺o(wú)償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和預(yù)期收益率。從表1數(shù)據(jù)中可以看到，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)是稅收籌劃的重點(diǎn)，涉及的稅種多、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金大部分是通過(guò)舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時(shí)由此帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也很大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)自身因素

1. 行業(yè)特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大、變現(xiàn)能力低等特點(diǎn)決定了它具有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理之中。較高的資產(chǎn)負(fù)債率在給企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的同時(shí)給企業(yè)帶來(lái)了一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也使得企業(yè)在貨幣市場(chǎng)的籌資難度進(jìn)一步增大，籌資風(fēng)險(xiǎn)增加。受關(guān)聯(lián)性影響的作用，當(dāng)通貨膨脹幅度上升時(shí)，建筑材料、勞動(dòng)力的成本以及管理費(fèi)用也會(huì)相應(yīng)的上升，而相關(guān)行業(yè)成本的上升會(huì)使得房地產(chǎn)商品增加的開(kāi)發(fā)成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費(fèi)用占用的資金比例過(guò)高，加大了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 資金管理不善。首先，我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員資金管理意識(shí)淡薄，缺乏資金風(fēng)險(xiǎn)控制觀念，對(duì)現(xiàn)金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金的結(jié)算和計(jì)劃方面的管理還不夠完善，導(dǎo)致信息脫節(jié)，資金管理和調(diào)度比較被動(dòng)；再次，企業(yè)內(nèi)部的資金管理權(quán)責(zé)不夠明確，項(xiàng)目的拆遷、規(guī)劃、施工質(zhì)量等因素使得工期延長(zhǎng)，成本增加，風(fēng)險(xiǎn)加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)欲望的下降，使得商品房市場(chǎng)滯銷(xiāo)，無(wú)法快速地回籠資金。2012年數(shù)據(jù)顯示，將近50%上市房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為負(fù)數(shù)，資金鏈趨緊，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)凸顯。

3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生投資風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，如果項(xiàng)目整體的規(guī)劃缺乏可行性，市場(chǎng)調(diào)查不夠充分，技術(shù)分析不到位，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的估計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，就會(huì)造成決策失誤的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；另外，項(xiàng)目投資決策后，由于投資估算出現(xiàn)偏差，會(huì)使資金無(wú)法正常流轉(zhuǎn)，影響投資結(jié)果，甚至導(dǎo)致投資無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)。

4. 缺乏全面預(yù)算管理。預(yù)算管理在財(cái)務(wù)管理中處于十分重要的地位，許多房地產(chǎn)企業(yè)往往比較重視預(yù)算管理對(duì)成本的節(jié)約，對(duì)系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的認(rèn)識(shí)不足，對(duì)全面預(yù)算的重視度和執(zhí)行力度不到位，從而降低了企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，增加了面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年上市房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用利潤(rùn)率均值率下跌為31.87%，成本費(fèi)用整體較高，資源利用率低。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)、集團(tuán)化趨勢(shì)，如何加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)密切關(guān)注的問(wèn)題。從以上財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因來(lái)看，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范要做到：

（一）把握國(guó)家的宏觀政策，發(fā)展低碳房地產(chǎn)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢(shì)在很大程度上受到國(guó)家宏觀政策的影響，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該準(zhǔn)確理解國(guó)家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場(chǎng)中的調(diào)控政策，及時(shí)調(diào)整企業(yè)項(xiàng)目投資，減輕成本壓力，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，推動(dòng)“低碳房地產(chǎn)”的發(fā)展，進(jìn)行低碳建筑的研發(fā)，擺脫舊的經(jīng)營(yíng)模式，開(kāi)拓創(chuàng)新，從而提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹(shù)立低碳意識(shí)，選擇環(huán)保型材料，合理規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，在不影響居住質(zhì)量的基礎(chǔ)上做到節(jié)能減排，實(shí)現(xiàn)綠色房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)鏈的低碳整合，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，降低因市場(chǎng)消費(fèi)脫節(jié)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（如圖1所示）。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新融資策略

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要嚴(yán)格控制負(fù)債的比例，合理安排產(chǎn)權(quán)與債務(wù)的關(guān)系，依據(jù)自身的融資能力、獲利能力，確定最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)，尋求最優(yōu)組合，降低籌資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)要降低對(duì)金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過(guò)面向公眾發(fā)行小面值的有價(jià)證券、上市發(fā)行股票、利用房地產(chǎn)信托、委托發(fā)行住房建設(shè)證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉(zhuǎn)變，爭(zhēng)取主動(dòng)性，降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。

（三）科學(xué)決策，謹(jǐn)慎投資

房地產(chǎn)企業(yè)部分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由于投資失誤導(dǎo)致的，而這部分風(fēng)險(xiǎn)恰恰是可以避免的。在房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，應(yīng)該充分準(zhǔn)備投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，這是做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析的前提。為了實(shí)現(xiàn)科學(xué)決策，避免盲目投資，在投資過(guò)程中應(yīng)注重投資與市場(chǎng)、政策的緊密結(jié)合，從而規(guī)避決策失誤導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高應(yīng)對(duì)能力。比如企業(yè)可以采用投資組合戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)不同類型物業(yè)或者同一類型物業(yè)不同檔次、不同類型房產(chǎn)、不同區(qū)域的組合來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)；在綠色經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域進(jìn)行探索，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（四）控制資金管理，重視現(xiàn)金流

為了降低由于日常資金管理不善導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化資金的預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，努力減少資金的閑置，節(jié)約融資成本；其次，加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理，尤其是重視經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，在日常的資金運(yùn)作中，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，可以提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號(hào)，使經(jīng)營(yíng)者能夠及時(shí)地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，并采取行動(dòng)，防范風(fēng)險(xiǎn)；最后，要加強(qiáng)存貨管理。商品房作為房地產(chǎn)企業(yè)特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)策略，利用互聯(lián)網(wǎng)、微信、微博、電商平臺(tái)等高效的營(yíng)銷(xiāo)方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉(zhuǎn)，以滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，并降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（五）實(shí)施全面預(yù)算管理，提高資金使用效率

全面預(yù)算管理能夠?qū)Y金進(jìn)行全程控制，保證資金使用和企業(yè)戰(zhàn)略的有效結(jié)合。為了降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)編制預(yù)算計(jì)劃，完善資本預(yù)算程序，加大預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)督力度，并且完善企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制，有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而保障預(yù)算計(jì)劃的實(shí)行。比如房地產(chǎn)企業(yè)的建筑材料成本一般會(huì)占到開(kāi)發(fā)成本的60%左右，在預(yù)算中加強(qiáng)材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)出入庫(kù)管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)現(xiàn)高回報(bào)的同時(shí)伴隨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這些問(wèn)題予以高度的關(guān)注。目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得長(zhǎng)足發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)是十分復(fù)雜的，應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)需要不斷地進(jìn)行思考和應(yīng)對(duì)。市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正朝著規(guī)模化、集團(tuán)化方向發(fā)展，部分企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)聯(lián)盟也是為了化解區(qū)域財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，并且有效地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。總之，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，順應(yīng)時(shí)代潮流，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，房地產(chǎn)企業(yè)必須時(shí)刻樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究范文第4篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國(guó)外開(kāi)展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)這些模型進(jìn)行了修正；后來(lái)，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國(guó)內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫(kù)中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過(guò)操縱利潤(rùn)、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過(guò)引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來(lái)比較高，表1為我國(guó)部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化引起的不確定性而對(duì)個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購(gòu)房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤(rùn)都存在較大的不確定性。

（3）資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營(yíng)運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過(guò)流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開(kāi)始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒(méi)有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對(duì)性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢(shì)必對(duì)中國(guó)企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開(kāi)始，要經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷(xiāo)售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位、發(fā)展趨勢(shì)很難把握，造成他們對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過(guò)大，特別是對(duì)銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門(mén)以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國(guó)內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見(jiàn)表2。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過(guò)對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測(cè)五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測(cè)精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對(duì)表1中所列的我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開(kāi)始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)

我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開(kāi)發(fā)方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，繼而預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對(duì)企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷(xiāo)售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合作走異地?cái)U(kuò)張和開(kāi)發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力。現(xiàn)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買(mǎi)地、共同開(kāi)發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸⑷€城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過(guò)合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過(guò)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂(lè)觀，企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開(kāi)展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

【參考文獻(xiàn)】

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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011

[中圖分類號(hào)] F275 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02

1 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)特點(diǎn)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，易受市場(chǎng)和國(guó)家宏觀政策的影響。跟經(jīng)濟(jì)周期一樣，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)經(jīng)歷復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條這4個(gè)階段。在房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入衰退階段時(shí)，樓價(jià)漲勢(shì)就會(huì)明顯遲緩，當(dāng)國(guó)家政策有變時(shí)，樓價(jià)就會(huì)大幅度遞減或遞增。2007-2008年間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)暴漲暴跌的動(dòng)蕩局面，直至2009年市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的階段。2010年，國(guó)家又一次出臺(tái)房地產(chǎn)政策，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。然而2011年下半年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)再次進(jìn)入萎靡期，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊是巨大的。

1.2 利率和通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)市場(chǎng)通貨膨脹或利率上調(diào)時(shí)，就會(huì)引起原材料、工人工資成本增加，從而使得預(yù)期收益縮水。近些年，銀行不斷加息，使得房地產(chǎn)貸款難度加大，老百姓按揭貸款購(gòu)房困難，影響了投資者的購(gòu)房欲望，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)低迷。

1.3 現(xiàn)金流不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)

資金是企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的基本條件，房地產(chǎn)業(yè)更需要加強(qiáng)現(xiàn)金流管理。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，現(xiàn)金流量是否充足、合理，直接反映一個(gè)企業(yè)的管理水平和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。當(dāng)現(xiàn)金流量不足以抵債時(shí)，就會(huì)引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉。由于房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)率低，所以，要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金流量的管理工作。

1.4 國(guó)家宏觀政策所帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2010年，全國(guó)房?jī)r(jià)大幅上升，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入繁榮階段，泡沫經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重。國(guó)家為促進(jìn)其協(xié)調(diào)發(fā)展，從稅收、銀行貸款等各個(gè)角度加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的整治，比如提高二套房首付標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款利率、提高異地投資門(mén)檻等。對(duì)國(guó)家的調(diào)控手段，各大銀行也積極配合，貸款利率隨之上升，2011年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策收到了明顯效應(yīng)。

1.5 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不強(qiáng)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理意識(shí)不強(qiáng)，加大了企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從目前看，很多房地產(chǎn)公司沒(méi)有一套完善的財(cái)務(wù)管理制度，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前沒(méi)有合理進(jìn)行預(yù)算，也沒(méi)有全方位的財(cái)務(wù)分析。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析包括征地成本、資金流向、投資回報(bào)等方面，只有這樣才能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，有效地控制成本，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

2.1 外部因素

外部因素包括經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)、法律、資源等方面因素，這些都屬于宏觀因素。雖然這些因素存在于企業(yè)外部，但是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是巨大的。我國(guó)法律和政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，所以企業(yè)所面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要是指受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化引起企業(yè)外部環(huán)境的不確定性增大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，甚至出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.2 內(nèi)部因素

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素很多，導(dǎo)致其資金風(fēng)險(xiǎn)較高，如果存在內(nèi)部控制失范的情況，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)阻礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于內(nèi)部控制不完善帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上。

3 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控策略

3.1 完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是地構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控體系，包括財(cái)務(wù)預(yù)警體系和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。在資金流風(fēng)險(xiǎn)有效識(shí)別上，應(yīng)以現(xiàn)金流狀況作為分析基礎(chǔ)，關(guān)注現(xiàn)金預(yù)算的執(zhí)行狀況，通過(guò)預(yù)算與執(zhí)行的差異分析及異常波動(dòng)，來(lái)研究現(xiàn)金流中出現(xiàn)的問(wèn)題，并采取針對(duì)舉措來(lái)及時(shí)管控這些問(wèn)題和早期的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)絕對(duì)數(shù)和結(jié)構(gòu)分析來(lái)研究現(xiàn)金流是否合理，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流若比預(yù)算數(shù)要少，則可能盈利能力低下或者過(guò)度投資導(dǎo)致資金短缺，對(duì)于這種情況，簡(jiǎn)單地靠融資解決并不科學(xué)，應(yīng)當(dāng)尋找原因并從根本上解決問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)，主要看運(yùn)營(yíng)及投融資所占現(xiàn)金流比例是否符合戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)周期。一般來(lái)說(shuō)，擴(kuò)張型房地產(chǎn)企業(yè)融資占比較大，保守型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入占比較大。房地產(chǎn)企業(yè)資金從投資到回收一般在3～5年時(shí)間，融資渠道和結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)周期相一致。科學(xué)分析財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)后，要建立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)防控體系。首先要加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)培養(yǎng)，確定管理層對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控負(fù)責(zé)，以此為基礎(chǔ)引進(jìn)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)量化和管理工具，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，并制訂財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方案，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率和程度來(lái)對(duì)其進(jìn)行量化，并給出解決方案。最后要建立風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任機(jī)制，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理要實(shí)行問(wèn)責(zé)監(jiān)管制度，并加強(qiáng)執(zhí)行。

3.2 加強(qiáng)融資環(huán)節(jié)的管理

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一是資金結(jié)構(gòu)的失衡，擴(kuò)展融資渠道可以有效防控其風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)國(guó)家政策，發(fā)展多元的直接融資，如國(guó)家應(yīng)建立專門(mén)的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資本市場(chǎng)，增加長(zhǎng)期債券、股票的發(fā)行額度，提高房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的比例，并出臺(tái)短期融資融券的政策，適度推出抵押貸款證券化，創(chuàng)新組合式的融資模式，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)；在間接融資方面，可推出適合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和特點(diǎn)的特色信貸服務(wù)，結(jié)合銀行與擔(dān)保金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)貸款模式的創(chuàng)新。

3.3 在投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

對(duì)投資商，應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目研究，重點(diǎn)是市場(chǎng)供求狀況，要有把握和有針對(duì)性地進(jìn)行投資，投資前要研究消費(fèi)者的偏好，通過(guò)指標(biāo)分析法來(lái)確定經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化路徑，同時(shí)要重視投資所在地的地方政府的城鄉(xiāng)規(guī)劃管理程度、項(xiàng)目周邊環(huán)境影響因素等。對(duì)所投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式也要慎重選擇，例如聯(lián)營(yíng)、共同投資、多種經(jīng)營(yíng)等組合方式。一般風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目可采用共同投資方式降低投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)居民樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)地產(chǎn)等項(xiàng)目，要進(jìn)行多種經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)，降低銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 加強(qiáng)現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)：首先在應(yīng)收、應(yīng)付賬款管理上，要加強(qiáng)信用管理，提高催款責(zé)任落實(shí)程度，提高運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)效率，使房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流充足且順暢。其次在房產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售上，應(yīng)創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)方式，結(jié)合多方力量擴(kuò)大宣傳促進(jìn)銷(xiāo)售，提高存貨周轉(zhuǎn)速度，提高資金回籠速度。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)站在價(jià)值鏈管理的高度，與價(jià)值鏈上的各經(jīng)濟(jì)體合作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈融資和運(yùn)營(yíng)資金動(dòng)態(tài)跟蹤等，提高資金使用效率。

主要參考文獻(xiàn)