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房地產市場分析論文范文第1篇

【論文摘要】近年來伴隨著西部大開發的逐步深入，西安市建設改造的進程也逐步推進，為房地產業的深層次發展奠定了良好的基礎，市場呈現出諸多新的發展特征。國家先后出臺的政策促使著房地產市場和信貸健康有序地發展。本文結合詳盡可靠的數據對西安地區房地產市場及其信貸現狀進行了深入分析，指出了目前西安市房地產市場運行存在的問題，并對其進行了因素分析，進而提出了一系列切實可行的建議，以尋求新的發展契機。

2007年，國家出臺了一系列調控政策，先后從金融、稅收、土地等多個方面對房地產市場加以規范和引導。近年，西安市作為西部開放后的龍頭城市，城市化進程加快，市政配套建設迅速跟進為房地產行業快速擴展開發提供了有力支持。房地產業開始向著可持續發展的方向進行調整。

經濟開發區、浐灞生態區、西咸共建區、長安區、郭杜等區域隨著幾年來區域規劃建設的推進，已經成為地產發展的熱點區域。2007年由于股市過熱，國家為防止房地產風險相繼出臺了多項政策加以調控，作為二線市場的西安市總體有小幅波動，但絲毫沒有影響西安房地產發展進入新的階段。

一、房地產市場現狀分析

1、全國房地產市場現狀

2007年，全國房地產開發投資增速緩慢回升，房屋銷售回溫，經濟適用房投資表現出加速增長的勢頭，房地產開發企業積極謀求多元化融資渠道，利用外資增速發展。全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%。全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%。西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示區域經濟區域經濟西安市房地產市場及其信貸現狀分析與啟示

房價總體漲幅較大，上海等熱點城市房價在下半年有一定回落，波動較大。盡管國家調控政策意圖明顯，但是全國70個大中城市新建商品住房、二手住房的銷售價格持續走高。房價上漲過程中，多種市場需求集中釋放，投資和投機需求大量入市。

2、西安市房地產市場現狀

2007年，西安市房地產市場在宏觀經濟環境良性運行、城市建設快速推進的背景之下得到了多方面的提升，國家政策調控的影響逐步顯現，西安房地產市場發展愈趨健康、成熟。

（1）運行狀況。近年來，西安市房地產市場規模逐步擴大，房地產開發市場中企業、樓盤品質逐步提升，居民消費理念越來越為成熟。

①土地交易市場。2007年，西安市公開拍賣土地5136.57畝，其中住宅用地3789.7畝，商業性用地499.61畝。成交土地5083.53畝，其中住宅用地3781.31畝，商業性用地454.96畝。

②商品房供應市場。從商品房投資額看，近年來的西安市商品房完成投資增幅逐年提高，除2005年增速放緩外，2006－2007年均保持平穩增長的勢頭。2007年，商品房完成投資額1474022萬元，較2006年增長37.84%。從商品房供應量來看，近年來年均保持30%以上的增幅。從商品房投資資金來源看，自有資金所占比例有了一定的提高，但是占比最大的仍是借貸資金，較去年上升7.16個百分點，實際完成投資額為509371萬元。

③商品房銷售市場。2007年，西安商品房年銷售面積增長速度明顯加快，較去年相比增幅38%左右，同時，銷售金額方面超過了去年45%。全年商品房銷售量達到了9580125平米，較去年增加了40.67%，創商品房銷售量歷史新高。

（2）運行特點。商品房開發和交易市場異?；馃?，開發投資額和房屋銷售額屢創新高，全年房地產市場總體運行速度明顯加快。政府土地市場調控能力增強，市場調控力度進一步加大。小宗地塊將成為西安土地主要供應形式。市場開發繼續穩定增長，市場競爭由產品競爭向品牌、服務競爭升級。投資型住房需求有所回落，大戶型市場產品運作將更為精益求精，住宅價格增長回歸平穩。

二、房地產信貸現狀分析

1、全國房地產信貸現狀

2007年對于中國房地產業是有特殊意義的一年。為了穩定房地產市場和宏觀經濟安全，國務院24號文《廉租房管理辦法》、《經濟適用房管理辦法》相繼出臺。但房地產開發投資增長仍有所加快。全年房地產開發投資25280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76193萬平方米，增長23.2%。這些數字都顯示，盡管宏觀形勢、政策環境與過去幾年相比嚴峻很多，中國房地產業整體上還是呈現投資和銷售雙雙興旺的局面。

央行年內6次加息，房地產宏觀融資環境明顯緊縮。政府不僅希望保護居民合理性的住房消費需求，更希望發揮住房公積金在這中間的調解作用。同時央行大力加強住房消費信貸安全管理，更多從“窗口指導”、嚴格信貸資質條件和緊縮信貸額度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地產業有效擴寬了融資渠道，融資結構得到相對優化。

2、西安市房地產信貸現狀

（1）運行狀況。2007年以來，西安市金融機構房地產信貸增速明顯加快，個人住房貸款成為拉動房地產信貸的絕對因素。截止12月底，全市金融機構房地產貸款余額491.85億元，同比增長20.44%，增加了18.89個百分點，其中個人購房貸款余額289.50億元，同比增長35.94％，增加了33.43個百分點。

房地產信貸增長呈現加快趨勢，個人住房貸款增長態勢明顯。2007年各月房地產貸款和個人住房貸款增速較快，增速比較明顯的是四季度，房地產貸款和個人住房貸款增速均呈現正V字形。

房地產開發貸款保持小幅增長趨勢，地產開發貸款增速持續下滑。2007年以來，西安市房地產開發貸款呈現小幅增長態勢，截至12月末，房地產開發貸款201.42億元，同比增長3.80％，年內基本保持小幅增長趨勢，其中地產開發貸款43.52億元，同比增長13.42％；房產開發貸款157.91億元，同比增長9.84％。

信貸情況以農業銀行陜西分行為例。截至12月末，營業部房地產類余額399895萬元，占營業部貸款總額的23.4％，房地產貸款較年初增加152315萬元，其中個人住房貸款79207萬元，比年初增加26088萬元；開發貸款320688萬元，較年初增加126227萬元。

（2）運行特點。宏觀調控措施對房地產市場中資金供給影響較大，中小房地產開發企業土地資源和銀行開發信貸資金獲取難度增加，將導致房地產行業快速整合資源，優勝劣汰加劇。同時住房貸款風險暴露存在一定滯后性。今后銀行的房貸利率水平有可能上升1.3-1.5個百分點，無疑將明顯加重房貸者負擔。房貸的違約風險可能性加大，繼而引發的更大風險將會波及整個宏觀經濟金融體系。

三、西安房地產市場存在問題的因素分析

西安地區房地產發展過程中凸現出諸多特征，也包含了很多問題。形成的因素有很多，其中關鍵原因分析如下：

1、物價上漲、通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值進一步加劇了購房需求，推動房價繼續攀升。物價和房價是互為聯系的，資產價格強烈地受到未來的預期回報的影響，而未來的預期回報則受到未來經濟是否景氣，通貨膨脹與貨幣政策預期的影響。物價上漲造成了通脹預期的加重，這將加大對具有保值能力的房地產的需求，在供給增加一定的情況下，將推動房價的繼續上揚。2、從緊的貨幣政策，對房地產市場需求產生結構化的影響，抑制了中低收入者自住需求的支付能力，刺激了高收入者投資投機需求的積極入市。不斷的加息增加了購房者的成本，這對潛在購房者的購房需求有一定程度的影響；由于投資回報率仍遠高于資金成本，這種小幅的加息，對抑制投資、投機作用有限。

3、外資進入房地產市場呈擴張趨勢。由于國內房價保持上漲勢頭，投資房地產可以獲取高額的投資回報，加上對人民幣升值的預期，大量國際游資流入國內，房地產成為重要的投資途徑。外資投資房地產已經開始逐步向一些二三線城市擴張，西安也在其中。

四、西安房地產發展相關啟示

長期來看，房地產市場的健康發展還需要更多的配套措施加以深化、完善。根據現狀分析得出以下啟示：

1.繼續加大普通住宅的土地供應

保持住宅尤其是中小戶型住宅的投資規模為重中之重。為了滿足居民不斷增長的住房需求，保證廣大居民能夠安居樂業，必須繼續加大普通住宅的土地供應，保持適度的住宅投資規模和住宅供應量。

2．完善住房保障制度，減輕中低收入居民購房負擔

住房保障是社會保障問題的重要內容，是建立和諧社會的一項重要的基礎性工作。未來政府的工作重心應更多放在完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題上。對于商品房的房價問題，則更多地由市場決定。在2008年兩會期間，總理的政府工作報告中還提到政府用于廉租房制度建設的資金將為68億元，比去年增加了17億元。

3．擇機開征物業稅，穩定房價

從國外的經驗看，物業稅不僅有利于打擊房地產投機、穩定房價，而且有助于改善地方稅收結構、推動城市可持續發展。

對西安政府而言，物業稅是永久的可持續的稅收收入，可以為地方政府提供穩定的稅收來源，有助于解決地方財政過度依賴土地出讓收入的難題。物業稅隨著當地房價上漲而增加，而當地房價的變動又取決于當地經濟發展水平和城市環境、公共設施的完備情況等，這就可以有效引導當地政府重視對公共產品和服務的投入，重視長期規劃和城市可持續發展。

4．建立科學的住房消費模式，提倡“租購并舉”

要引導居民樹立“購買和租賃并舉”的二元消費觀念。著力培育租賃市場，完善房屋租賃的配套設施。通過輿論，促成新的理性住房消費，開展“結婚不買房，住套房娶嬌娘”觀點的討論，引導國民合理調整家庭消費結構，避免民眾超前住房消費。

5．加強信息體系建設，引導房地產合理生產和消費

通過完善的房地產信息系統和定期公告制度，有助于合理引導房地產的生產和消費。雖然這需要國家統一設計實施，但是做為西安市也可以進行區域范圍內的嘗試，以保障房地產行業有序健康地發展。

6.創新房地產信貸產品，拓寬融資渠道

商業銀行要不斷創新房地產信貸產品，拓寬房地產開發企業單一的融資渠道，分散房地產信貸風險。針對部分有實力的房地產開發企業合理的信貸需求，加強信貸產品的創新工作。引導開發企業轉變觀念，廣泛吸收社會資本增資擴股，通過改善資產負債結構來增強房地產開發企業的融資能力。這樣不僅提高了西安市房地產業開發主體的質量，而且有利于西安市房地產業持續健康發展。

五、結束語

隨著政策的進一步調控，西安房地產市場經歷了很大的變化。西安房地產市場經過多年的穩步快速發展，已逐步進入盤整期，近年來出臺的一系列調控政策其累積影響效應和市場長期發展走向將于今后得以顯現，所以我們相信西安房地產必將成為西安地區經濟發展和社會進步的重要體現。

【參考文獻】

[1]王有志，郭勇.西安房地產發展與其他同等城市的比較分析[J].山西建筑，2007，（31）.

[2]劉文婷.西安房地產現狀及發展趨勢研究[J].大眾科技，2007，（5）.

房地產市場分析論文范文第2篇

【關鍵詞】房地產投資；市場分析；預測

一、近三年房地產投資市場供求分析

1.房地產投資增長情況

房地產投資增幅下降，2009年～2011年，武漢市房地產投資額分別為778.59億元，1017.4億元，1274.17億元，其中2010年同比增長30.7%，2011年房地產投資額同比增長25.2%，增幅較前一年下降。

新購置土地面積降幅明顯，土地購置費用呈爬升趨勢。2009年武漢市房地產開發企業購置土地面積為326.35萬平方米，2010年下降為228.78萬平方米，同比下降29.90%，2011年雖漲到274.55萬平方米，但仍比2009年土地購置面積少16%。土地購置費用逐年飆升，2010年漲到219.42億元，同比增長111.14%。開工面積增幅上漲，2011年新開工面積2026.3萬平方米，增幅同比上漲61個百分點。

2.房地產投資結構

2008年～2010年武漢是住宅投資比重逐年下降，由2008年的74%下降到2010年的58.5%，住宅投資降幅有所下降，降幅2009年同比增長13.5%，但2010年回落4.9個百分點。其中在住宅投資中，普通住房所占比重最高，其次是經濟適用房，別墅、高檔公寓最低。與住宅投資相反，商業營業用房投資比重呈逐年上升趨勢，2008年占全部投資的5.54%，2009年為9.89%，2010年繼續升至10.07%。辦公樓投資比重在2008年到2010年始終保持在2%左右，有微小增幅。

3.房地產市場供求分析

2009年房屋竣工面積達869.8萬平方米，2010年房屋竣工面積增長到945.1，同比增加8.66%，2010年微小下降到919.4萬平方米，同比下降2.72%。新建商品住房需求增長較快。2010年全年商品房累計銷售1159. 46萬平方米，銷售面積較2009年下降，其中商品住宅銷售面積579.22萬平方米，同比增長65.49%。2011年商品房銷售面積和商品房住宅銷售面積有小幅度增長，分別為11個百分點和20個百分點。

二、房地產市場上發展中存在的投資不合理問題

1.住房供應結構仍需改

一是中小戶型商品住房供求關系偏緊。2010年，全市120平米以下商品住房供銷比為0.95：1，其中90平方米以下商品住房供銷比為0.91：1。二是5700元/平方米以下中低價位商品住房供求關系偏緊。2010年，全市5700元/平方米以下商品住房供銷比為0.87：1，中低價位商品住房市場需求旺盛，供應量明顯不足，加劇了中低價位住房供求矛盾。

2.武漢市經濟適用房供求關系矛盾性顯著

2011年，武昌區“東方雅園”二期經濟適用房項目中有502套經適房進行銷售，結果只有328戶家庭登記。江岸區天興花園884套經濟適用房只有591戶家庭登記，漢陽區惠民苑730套經濟適用房，只有59戶家庭進行登記，出現“供過于求”的現象，從各區情況看，幾乎都是經濟適用房供應數目大于目前持有經適房購買資格證的家庭戶數。經濟適用用房項目較為偏遠，是低收入家庭棄購的主要原因，“貸款難”也讓一些家庭錯過了購買經適房的機會。住房貸款審核條件嚴格，很多申請人因年齡偏大、工作不穩定等原因，難以通過銀行的貸款申請而無法申購。

3.商品房市場供過于求，住房空置面積逐年增多

2011年，武漢市商品住房供應量明顯加大，共有1585.46萬平方米商品房上市，同比增加35.46%，而銷售面積為1085.34萬平方米，同比減少6.39%，供銷比達1.46：1，與去年同期（供銷比0.98：1）相比，商品房住房存量加大。商品房空置面積增加。2009年和2010年商品房空置面積都約為215萬平方米，比2008年增長63.35%，是2004年～2010年增幅最快的兩年，2011年空置面積更是增長到310.08萬平方米，同比增長44.2%，為史上最大增幅。

4.投機性需求偏高，房地產銷售市場亞健康

房地產市場保持正常的主要指標是空房比例，這一數值應該在10%左右，而武漢市大楚房產研究院一份報告顯示，2010年武漢住宅次新房空置率為23.92%，空置水平明顯偏高。武漢市投機、投資性購房需求旺盛。投機、投資性購房推動房價暴漲暴跌，嚴重擾亂市場環境，容易導致房地產泡沫的產生，不利于房地產市場的健康穩定發展。

5.房地產市場調整壓力加大

“國八條”“國十條”實行“差別化住房信貸”和“住房限購”政策，武漢市推出“限購令”；《財務部、稅務總局、住建部關于調整飛鳥地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》規定實行差別化稅收政策，本輪房地產調控調控時間長，調控工具多，行政執行力強，對市場預期構成很大影響，房地產市場調整壓力加大，商品房建設和銷售市場形勢不容樂觀。

三、房地產市場發展趨勢預測

1.房地產供給

房地產供給存量增加，房屋空置率高，2011年空置面積更是增長到310.08萬平方米，同比增長44.2%，為史上最大增幅，同時2011年，武漢房屋施工面積為5961.06萬平方米，同比增長17.6%，使得2012年及以后的年份房地產竣工面積增加，兩種情況的影響下情況下，使得供給量較快增漲。

2.房地產需求

表示繼續堅持房地產調控不動搖，限購政策和房地產稅的征收，都使得投機者大量加少，城鎮化速度減慢，《中國城市發展報告》認為未來10年此城鎮化率的增幅將降為年均0.8個百分點，導致未來的需求的增加減少，再者房地產幾個連續上漲，房屋價格已經超過了很多居名的購買能力，2011年，全市存量房成交均價為4677.57元/平方米，而居民收入水平卻增長緩慢，幾個因素使得房地產需求回落

3.房地產價格走勢

2011年，我市商品住房成交均價同比上漲3.72%，與去年相比漲幅回落了近14個百分點，低于全市年度生產總值和居民人均可支配收入的增長水平，2012年初房地產價格已經出現數月的回調，但是隨著房地產調控的持續，房地產稅的開征，投資者和剛需者購買需求都將趨于理性，未來幾年年的房地產價格將趨于平穩。

參考文獻：

[1]武漢統計年鑒2008 中國統計出版社

[2]武漢統計年鑒2009中國統計出版社

[3]武漢統計年鑒2010 中國統計出版社

[4]武漢統計年鑒2011 中國統計出版社

[5]王曉紅 對武漢房地產市場發展與調控的幾點思考[期刊論文]-武漢金融2010， （12）

作者簡介：

房地產市場分析論文范文第3篇

關鍵詞：房地產項目市場定位

Abstract: The market localization's thought already obtained industry in value, but the concrete operation is also quite weak. This article the question which appears in view of the market localization in conducts the research, centers on the question which in the property development must solve to launch. For could the quite holonomic system's understanding real estate market localization, this article carry on the discussion to the property development localization operation principle, the utilization hard currency method, has constructed the property development market localization work content and the operation flow pattern.

Key word: Real estateprojectmarket localization

中圖分類號： F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2012）

房地產業經過二十多年的發展，已經成為了我國經濟的支柱產業之一。當前房地產市場中商品房空置現象仍然存在而且還比較嚴重，這會制約房地產開發企業開發活動的持續性。我國當前房地產營銷的水平還比較低，營銷操作和理論研究還不成熟。論文從分析我國房地產營銷的實際操作和理論研究成果入手,剖析當前房地產營銷中存在的問題。

1 房地產基本含義

房地產由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。房地產可以有三種存在形態：即土地、建筑物及房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣競標的也可以有三種存在形態，即土地（或土地使用權），建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。每一類拍賣競標的都有自己的特殊性，這種特殊性是與房地產的特性相聯系的，房地產有以下幾個特點：（1）位置的固定性和不可移動性；（2）使用的長期性；（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值性。

房地產行業對國民經濟的影響，主要體現在拉動經濟與穩定經濟。首先，從拉動經濟方面來看，房地產業可以拉動上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產業的發展，據統計房地產行業直接或間接影響60余個行業?？紤]到房地產開發投資通過關聯產業和拉動消費對GDP的拉動，當前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟方面來看，由于產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動，可以帶動其它相關產業也出現波動，最終必然會引起經濟的波動。同時，由于開發商與個人購房者的資金中有相當一部分為銀行貸款，所以實際的房地產開發投資中至少超過40%的來自于銀行貸款，故保持房地產開發投資的平穩增長，對國民經濟持續穩定發展也具有重要意義。

2 房地產項目的市場定位

對于一個房地產開發公司來說，最重要的生產要素：一是土地，二是資金，三是人才；而最重要的生產經營環節：一是項目決策前的市場定位，二是項目實施后的市場營銷。準確的市場定位和積極的營銷策略是房地產項目開發和經營成功的前提。房地產項目的市場定位是明確項目面向哪類消費群體，進而在此基礎上決定相應的戶型、面積、成本和售價。房地產企業只有把握好了市場定位，使樓盤符合消費者的需求，才能順利實現商品資本到貨幣資本的轉變，最終實現企業的經營目的。若定位不準，目標客戶不清造成銷售不暢，必將使產品大量積壓，影響企業資金周轉，甚至可能變成爛尾樓盤。基于房地產項目市場定位的重要性，所以房地產公司在取得土地項目后，都十分重視項目的市場定位工作，但往往因企業自身或其他客觀因素限制，致使房地產項目的市場定位工作產生了偏差。此時，就需要及時對項目進行重新的市場定位，并相應改變市場營銷策略。

房地產開發經營是一項投資巨大、資金密集的系統工程。在這個系統里面，人員組織、資金籌措、產品定位、工程建設管理、營銷策劃等，每一個環節都要精心計劃，環環相扣，互相保證。任何一個環節出現問題，都可能影響全局。特別是在工程項目開工以后，資金的籌措更是成為項目運作成敗的關鍵問題?？梢哉f , 資金就是一個項目的“血液”，是企業生命力的源泉。銀行或其他籌措資金充其量只是外部輸血補充，關鍵是企業自身要有造血功能。而市場營銷就是企業的造血機，這臺造血機的性能如何又有賴于項目前期的市場定位是否準確，準確的市場定位是這臺造血機是否能夠高效運轉的保證。企業的造血功能不足，說明造血機制（市場營銷）有問題，而市場營銷不力，說明項目的市場定位有問題。當企業對一項產品的原有市場定位不能適應市場需求時，就應考慮對產品的目標市場進行重新定位。重新定位對企業適應市場環境、調整市場營銷戰略，提高市場銷售業績是必不可少的。

3 房地產開發項目的市場定位

房地產市場定位的概念，是由市場營銷學中的“市場定位”理論借鑒而來的。定位一詞最早是在1972年由美國兩個廣告經理艾爾•里斯和杰克•屈勞特在《廣告時代》雜志上發表文章《定位時代》時提出，并慢慢流行起來的。房地產開發項目的市場定位就是在詳細的房地產市場調研和分析的基礎上，選定目標市場，確定消費群體，明確項目檔次，設計建設標準。

3.1 房地產開發項目市場定位的基本程序和內容

房地產開發項目的市場定位包含項目區位的分析與選擇、開發內容和規模的分析與選擇和開發項目租售價格的分析與選擇等。具體來說，主要按以下流程進行：市場調查土地條件分析和確定潛在客戶群產品定位（戶型、面積、檔次等）租售價格定位征詢意見方案調整成本與費用測算預測租售收入和租售進度經濟評價確定最后方案。

房地產開發項目市場定位的內容主要包括以下幾個方面：①確立開發理念。基于企業的價值觀，為體現企業文化，發揮企業的競爭優勢，確定開發的指導思想和經營模式，使得項目定位有利于企業的長久發展，有利于品牌建設；②明確用途功能。在市場定位時應根據城市規劃限制條件，按照最佳最優利用原則確定開發類型，對土地資源進行綜合利用，充分挖掘土地潛能；③篩選目標客戶。在市場調查的基礎上，以有效需求為導向，初步確定項目的目標客戶，分析其消費能力，為產品定位和價格定位做好基礎工作；④進行項目初步設計。在市場資料的基礎上，根據土地和目標客戶的具體情況，編制初步設計任務書，委托規劃設計部門進行項目的初步設計，進一步確定建筑風格、結構形式、房型、面積和建筑標準等內容；⑤測算租售價格。參照類似房地產的市場價格，運用適當的方法，綜合考慮房地產價格的影響因素，確定本項目的租售價格；⑥根據企業經濟實力和項目投資流量，分析和選擇適當的入市時機，充分考慮到風險和利益的辯證關系，提出可行的營銷策劃方案，保證項目的順利進行。

3.2房地產開發項目市場定位中存在的主要問題及原因

一、市場定位工作的主體發生偏差。雖然市場定位的工作主體有房地產企業、中介咨詢企業、高校和研究機構及個體業主等，但由于我國房地產咨詢業還處于初創萌芽期，實際上這項工作大部分是由個人或少數與委托方有關聯的咨詢機構完成，缺少公正性、科學性，市場定位工作流于形式，更多的是為決策者的結論提供依據，工作一般僅限于房型的選擇、租售價格的預測等部分內容，同時，從業人員的素質參差不齊，導致市場定位工作處于低水平狀態，沒有針對性。不能根據特定的對象進行科學的調查、資料收集和分析，僅根據經驗作分析、判斷，對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足分析的需要。

二、運用差異化戰略“模仿有余而創新不足”。差異化包括產品差異化、形象差異化和市場差異化等，“差異化是房地產企業的第三利潤源泉”的觀點已漸漸為業內人士所認可。但在市場定位時，常常會出現這樣兩種情況；一種是過分強調“差異化”，脫離地塊條件和區域環境，片面強調“個性化”，忽視區域房地產市場的物業特點、生活習慣，往往會導致滯銷；另一種情況是“簡單拷貝，適當修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營銷廣告、營銷策略，到開發理念、企業文化，往往都是房地產市場上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創新，隨大流。不同的僅僅是項目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場定位形成了房地產市場的“一般化”局面。

三、偏離市場定位的理論和原則，片面強調“概念式定位”。部分房地產企業在進行市場定位時，不是根據市場定位的理論和原則進行工作，而是熱衷于做概念，甚至出現了“軟住宅”的定位概念。一條臭河浜成為“水景”，還未立項的地鐵成為“交通便利”的工具，虛擬的“生活方式”成為賣點，“媒體炒作”成為市場定位的重要環節。在某種程度上，這種“虛、空、媒體化”的概念定位方式已影響到房地產市場的健康、規范發展。

四、目標客戶群不明確或目標市場需求判斷錯誤。由于市場調查方法、調查范圍和掌握資料不全面，對地塊條件和區域環境分析不透，對房地產市場細分化認識不夠，對開發能力和市場影響力估計過高，對房地產市場的“同質化”產品可能帶來的影響度估計不足，對目標客戶群動態變化的程度無法把握，同時對在一定經濟條件下社會的消費趨勢和消費能力的分析預測發生偏差，從而導致在市場定位時的目標客戶群的篩選發生錯位，不能形成有效客戶群和有效供給。

3.3加強房地產開發項目市場定位工作的對策與建議

一、加強行業管理，進一步加快市場定位工作專業化、社會化的進程。房地產行業協會要從規范房地產咨詢市場的角度出發，對從業人員、工作規范、程序和方法等制訂必要的技術標準，做好理論先行和實踐指導工作，進一步推進房地產業的“產學研一體化”進程，加強基礎理論方面的研究。對市場定位實踐中出現的新問題、新情況進行專題研究，廣泛聽取專家、學者及企業家的意見，提出指導性建議。

二、運用正確的市場定位方法和手段。在對國家、地區的房地產市場分析判斷的基礎上，結合區域特點，正確地對項目所在區域，房地產市場進行分析、預測和判斷，對消費群體、消費需求、消費能力和類似物業供給狀況等作出必要的定性和定量分析，對項目環境作出必要的評價，而這些就是市場定位時所必須要解決的問題。

三、在對所在區域物業研究的基礎上，要解決房地產產品的“差異化”這個關鍵問題。參照已有或正在開發的物業品質、檔次、房型、標準等要素，根據對房地產市場發展趨勢的判斷來確定本項目的要素特征，既不能是建筑風格、房型、環境的“簡單拷貝”，也不能是規模、面積的“隨意放大”，產品要創新，要體現較強的前瞻性和相對的穩定性。

四、功能、成本和效益三者如何才能協調和統一，是市場定位必須要解決的。必要的功能、適當的成本和理想的效益是房地產項目市場定位的指導思想，是需要重點分析、研究和落實的問題，其主要指標是功能配置、開發成本和租售價格等。

4 房地產項目在市場定位和營銷策略上經常出現的偏差

4.1 項目的市場定位上經常出現的偏差

（1）項目往往模仿有余而創新不足。在項目產品的市場定位過程中，過于強調項目的“差異化”和“個性化”，只簡單地模仿，脫離了項目地塊的條件和區域環境、市場環境，雖可一時吸引市場眼球，但對市場認同和銷售并無多大促進。 （2） 市場定位脫離現實基礎，熱衷于概念式定位。項目并無具體的實質性內容和標準，只是依靠媒體的炒作和渲染，讓人感覺過于虛幻，不知產品為何物。（3）對項目的目標客戶群定位不明確、不準確。由于市場調查不細和掌握資料不全面，對項目的開發能力和市場影響力估計過高，對目標客戶群只簡單地定位為某一群體，而忽略了潛在消費者，造成市場銷售面的狹窄。（4）目標市場需求判斷錯誤，對社會的消費趨勢和消費者的消費能力的分析預測發生偏差，會讓消費者望而卻步。

4.2在營銷策略和廣告方面上經常出現的偏差

（1）營銷方式單一，屬被動式銷售。專業售樓人員雖多，大部分時間是坐在售樓處等客上門。（2） 廣告雖鋪天蓋地，但炒作味道太濃，空話連篇，都是在克隆其他項目的概念，并未突出本項目亮點和賣點。（3）空洞的廣告內容和虛無的承諾與項目的實際形象不相符，破壞了企業信譽，從而產生了矛盾和糾紛。（4） 營銷管理手段落后，考核辦法不嚴格。較高的底薪和提成傭金、安穩舒適的工作養成了業務員的惰性。

5 結束語

近幾年來，房地產市場的競爭越來越激烈，消費者也越來越成熟、理性，對房地產消費的需求日益多樣化。因此，房地產開發企業都十分注重項目的市場定位和營銷策略，許多企業甚至為此投入巨大資金，但還是有許多失敗的項目。這主要是房地產開發企業特別是中小企業對房地產的市場定位和營銷策劃認識不足，流于形式。在市場定位時未進行充分的市場調查論證，也未進行目標市場的細分，未結合項目所處的地域條件、社會文化背景等，只憑簡單的資料和一廂情愿的想象來定位市場 ; 在市場營銷方面，更是跟風炒作，一味的賣概念、賣題材，太過于相信廣告攻勢的功能，最后連自己都不知是在賣房子還是賣什么。因此項目的結果也就可想而知了。

在市場營銷方面，營銷方式要求變、求新，只有創新才能有特色，也才會有吸引力；廣告宣傳要以誠信為基礎，傳遞消費者真正需要的樓盤信息以吸引消費者，以宣傳為輔，讓樓盤自身說話，為企業建立良好的信譽和口碑；要重視老客戶，做好與客戶的溝通，做好客戶的售后服務工作。

在我國，房地產業還處于一個不斷發展和不斷規范的階段，影響和制約因素還很多，成功或失敗，也許有偶然的因素。但市場是在不斷地變化和發展，我們相信，在市場大潮的沖擊下，最后的成功者一定是屬于那些按市場經濟規律辦事，有先進的管理理念，不斷創新的現代新型企業。

參考文獻:

[1] 郭國慶主編：《市場營銷學通論》，中國人民大學出版社2000年版

[2] 姚立新著：《房地產市場營銷學》，廈門大學出版社1996年版

[3] 田金信：《房地產經營》，中國建筑工業出版社1997年版

[4] 陳蕾: 《當前房地產宏觀調控政策特點及政策效應思考》，中國城市經濟出版2007年版

房地產市場分析論文范文第4篇

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業務，成為銀行業和房地產業中的熱點。分析和探討個人消費信貸業務的風險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業務的風險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業務的主要風險因素

房地產信貸引起銀行巨額壞帳從而引發金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產業現金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現了房地產開發熱，尤其是海南、北海的房地產更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調控措施抑制過度的房地產開發熱，后果不堪設想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發生在東南亞的金融危機，過度的房地產信貸也是元兇之一。

房地產業是我國近十年發展最快、關聯度最大、對GDP增長貢獻最大的行業，房地產的發展帶動房地產金融的發展，個人房地產貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發放的。那么，討論和分析個人住房貸款業務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區或國家發生社會動蕩，政權極不穩定，從而引起房地產價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經濟政策在個人住房貸款期內發生大的變化或調整，從而影響到整個住宅類房地產的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業風險）相關的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產開發項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規劃報建手續瑕疵，如因土地出讓金未交而未領《國有土地使用證》等，這些房地產項目極容易在購房戶和開發商之間產生集體糾紛，現實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發放個人住房貸款將給金融機構帶來極大的風險。二是該房地產開發項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發商自有資金不足，或者開發商缺乏經驗，沒有高素質的人員組成的管理隊伍等。出現以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自省居住為目的的購房戶的風險，商業房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預期水平，違約的風險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應從嚴審查，對容易成為炒房戶目標的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風險。開發商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經出現這樣的情況：有的開發商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？成都市市場上也出現了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質并未抬高的方式。

3.開發商惡意套現風險。開發商可能因為工程建設資金的短缺而惡意套現，一是開發商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續，或者開發商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30%，開發商私下答應為購房者在一定期限內墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現金的目的。而不論是開發商組織的那些不真實的購房者，還是開發商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風險。這里談到的個人信用風險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經濟狀況惡化，以及發生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關法規、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數學論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風險。房地產的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現金流和可能的未來經營費用水平，然而，即使收益和費用都不發生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產投資的收益率也經常變化，這種變化也影響著房地產的資本價值。預期的資本價值與現實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業務的風險防范來自免費

（1）未來住宅類房地產市場的走勢關注房地產發展的階段，房地產市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風險肯定大于其他階段的風險，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構要對不同階段在首付比例上區別對待，從宏觀上控制住該風險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設計、外部景觀、室內設施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產估價。如果某地區的房地產估價機構均有高估房地產價格的傾向，則房地產的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產的資本價值也就容易高估，從而推動經濟泡沫的出現。

住宅資本價值風險的出現，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業銀行等金融機構資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業務難以開展下去。

7.法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內容：（1）合規性問題。個人住房貸款的手續是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。（2）按揭住房的權利瑕疵。辦理個人住房貸款業務，要求按揭住房不存在權利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權人、典權人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風險。個人住房貸款業務的檔案保存相當重要，因為在如此長的借款期內（可長達30年），銀行工作人員必然產生變動，甚至從領導到信貸員要換四、五次班，現在已經發生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失的情況，若銀行內部有人與外部勾結，則問題更為嚴重。若出現個人住房貸款業務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風險。

二、個人住房貸款業務的風險防范

個人住房貸款業務的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素通過加強制度建設、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風險。具體來說，有如下一些防范風險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，部分避免資本價值風險和開發商惡意套現風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商素質和業績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經銀行確認后，確定合理的貸款成數。

對期房價格的市場評估，避免了開發商高價銷售策略給銀行帶來的風險。有的商業銀行通過評估機構曾發現，開發商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發商獲得了暴利，但銀行貸款的風險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發商的惡意套現風險。因為即使開發商組織假的購房者辦理了按揭手續，套取了銀行現金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據按揭住房在建項目的形象進度，預留開發商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發商終究會想方設法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。通過對未來同類住宅類房地產市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據該理論價格計算的貸款成數發放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風險。當然，減小抵押住房的未來資本價值風險的前提，還是要有規范的房地產專業評估機構進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應能基本反映類似房地產的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產抵押人、貸款銀行和評估機構三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經濟”的極度興旺，即“泡沫經濟”，最后導致經濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業務離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經濟是法制經濟”，其實也可以說“市場經濟也是信用經濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權威部門的統籌，往往難以實際推行。比如，建設銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標準，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統，資信評級結論不能在其他商業銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應抓好以下基礎工作：

（1）建立獨立、公正、權威的資信評級中介機構。該機構應由人民銀行進行業務指導，能夠調閱各商業銀行的電腦網絡資料，出具的資信評級結論在各商業銀行通用，適用于一切個人消費信貸領域，并可進行實時跟蹤，一但發現不良信用記錄，隨時調整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規程調高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產，評價個人的還款能力。所幸的是，二年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯網查詢系統。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現金為主，改為以個人銀行帳戶轉帳收支為主，個人只有零星的現金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產、不動產等非貨幣資產（通過轉帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規，完善社會保障制度。個人住房貸款業務涉及一系列相關法律、法規，通過修訂和完善房地產抵押法律制度、房地產轉讓和預售法律制度，通過制訂物權法、個人破產法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業務的手續在合法有效的基礎上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權利瑕疵，保障抵押權人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權利。

4.強化銀行對個人住房貸款業務檔案的管理工作。銀行應由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，實現電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內部監督、內部牽制，以保證業務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

房地產市場分析論文范文第5篇

1、首發股票上市（IPO上市）

首發上市（IPO上市）是指按照有關法律法規的規定，公司向證券管理部門提出申請，證券管理部門經過審查，符合發行條件，同意公司通過發行一定數量的社會公眾股的方式直接在證券市場上市。

為抑制房地產開發過熱，去除經濟泡沫成分，我國1995年開始禁止房地產業公司IPO上市。經歷多年的調整，房地產市場面臨新的發展良機，2001年始，隨著天鴻寶業的上市，國家開始解禁，資本市場在時隔八年后重新對房地產企業開放。2001年至今，中國房地產行業共有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設四家公司通過了證監會的發行申請進行IPO上市。

2、買殼上市

買殼上市是指在證券市場上通過買入一個已經合法上市的公司（殼公司）的控股比例的股份，掌握該公司的控股權后，通過資產的重組，把自己公司的資產與業務注入殼公司，這樣，無須經過上市發行新股的申請就直接取得上市的資格。

3、IPO上市與首發上市的比較

在我國，并不是所有的企業都能通過IPO申請達致上市目標的。首先，《公司法》對企業的IPO申請上市有比較苛刻的條件限制；其次，有關管理部門對民營企業IPO申請的審查相當嚴格；尤其對房地產企業上市申請的審查更是審慎有加。2001年恢復房地產企業IPO上市至今，中國股市IPO的公司接近180家，房地產行業IPO公司卻僅僅只有四家，而且清一色是由國有股份控股，就說明了這一問題。因此，預計民營企業進行IPO申請上市的路途將會是比較坎坷、艱辛的。尤其是2003年9月21日中國證監會通知提高IPO首發上市公司的門檻，明確要求除國有企業及有限公司整體變更外，必須成立股份有限公司滿三年方可申請IPO，等等，這就基本上堵死了民營企業通過IPO申請上市，較快進入資本市場的的途徑。

相比之下，買殼上市的優勢在于：不因出身是“民企”而受法規歧視；避開IPO對產業政策的苛刻要求；不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產（債務）重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業從事的是合法業務，有足夠的經濟實力，符合《公司法》關于對外投資的比例限制，就可以買別人的殼去上市。

買殼上市具有上市時間快，節約時間成本的優點，因為無須排隊等待審批，買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃，對比之下，完整的一個IPO上市計劃預計最快也要耗3－5年。

買殼上市后，通過對資產與業務的重組可以改善上市公司的經營狀況，保持良好的融資渠道，可以向社會公眾籌集發展資金，通過向持控股地位的我集團公司購買優質資產，既可以使上市公司獲得良好的經營項目，進一步提高經營業績，維持再融資的可能，又可以使民營企業獲得寶貴的發展資金，積極開拓市場，迅速發展壯大自身實力。同時，由于經營業績的提高也可以提升公司的市場形象，尤其是有促使股價高于每股凈資產，獲得“溢價”收入，并在合適的時機賣出股票兌現其“溢價”增值部分，實現投資的保值增值。

4、香港與內地證券市場的比較

買殼可以選擇在國內買，也可以選擇在香港買。上市地點的選擇很重要，其中，對股票流通性的考慮是極其重要的因素。由于歷史原因，內地的深圳、上海兩個交易所，其上市的1400多只股票中，除了方正科技、興業房產、飛樂音響、愛使股份、申華控股等5只股票是全流通的外，其余上市公司的股票都有相當部分暫時不能流通，而且大多數都是不流通股占控股地位，要買殼就不得不買入暫時無法流通的股份。而對市場而言，“任何的買入都是為了賣出”，對民營企業的長期經營策略而言，將來選擇合適的時機將持有的上市股份退出也是目前必須考慮的問題，鑒此，股份流通性差、退出機制先天不足的國內股票市場對比于香港證券市場略顯不足。

相反，在香港聯交所買殼上市后，由于其股份是全流通的，上市公司退出機制相當完善，從而也為前述的股價“溢價”收入的兌現提高了良好的保障，單從流通性考慮，在香港市場買殼比較符合民營企業將來退出的需要。

二、我國房地產企業在國內市場買殼上市的情況

據不完全統計，從1997年以來，在國內買殼上市的房地產企業達到了40家左右，并且還有繼續增加的趨勢。它們買殼的原因何在呢？買殼后的運作成敗又如何呢？

1、房地產企業買殼上市的動因分析

（1）國內房地產行業的新一輪快速發展是房企買殼上市的外在力量

我國國內的房地產行業經過1995年開始的嚴格調控與調整，幾年來，由于房地產的開發過熱導致的經濟泡沫已經基本上被擠出。1999年后由于國內經濟的全面回暖，特別是居民住宅銷售看好，帶動了國內房地產行業的新一輪快速發展，房地產開發投資增勢強勁，住宅及商業樓的開發與銷售面積迅速增加，房價也持續上揚，進一步推動提高了全行業的利潤空間。這樣，良好的外部環境與房價上揚所帶來的較高的行業利潤率，使得房地產企業的實力大大增強，這是房地產企業買殼上市的外在力量，也為買殼上市創造了條件。

（2）實現自身快速擴張，尋求發展空間是房企買殼上市的基本內因

房地產行業的建筑周期長、資金需求大，是一個規模型、資金密集型的行業；全行業的復蘇使得投資于房地產的企業數量也大大增加。為了在行業競爭中取得有利的地位，房企就必須實現自身的快速擴張，尋求發展空間，以壯大自身的實力。而買殼上市就可以借助資本市場的融資、投資功能，來實現其快速、低成本、大規模的擴張，改變市場的格局，使企業在行業中處于比較有利的地位上。

（3）拓展資金渠道的需要

除內部積累外，資金的外部來源渠道不外乎銀行貸款和資本市場兩個方面。房地產企業資金的需求量是很大的，而從銀行貸款來看，對房地產企業的貸款有種種的限制并且條件日益苛刻，同時對將來還形成了還貸壓力；而通過資本市場進行融資，則可以不用還本付息，財務負擔較小，可以減少資金借入的需求量，降低企業的資本負債率，從而打開資本市場融資的通道，實現經營上的持續、快速擴張。

深入一點分析，房地產企業要通過IPO上市進入資本市場并不容易，證監會和建設部對批準房企IPO上市都有不同的要求，要通過上市融資的資格審查和審批程序相當困難，交易成本過高。而買殼上市則可以避過上市的嚴格審查，快速進入資本市場，拓展有效的資金渠道。

（4）進行“圈地”是部分房地產企業買殼上市的真正目的

房地產行業的快速發展加大了企業之間的競爭，這些競爭已經由樓盤、房產延伸到不斷升值的土地資源上。有些房地產企業并不缺錢，也不缺資金的融集渠道，但是對它們而言，有些上市公司擁有的優質土地資源是這部分房企買殼上市的真正目的。它們通過買殼取得殼公司所擁有的黃金土地，進而對土地資源進行整合，可以形成公司新的利潤增長點。

2、房地產公司買殼的成敗分析

是否在買殼后再融資了，或者買殼重組后具備再融資的資格，應是買殼成敗的重要標準。再融資的資格主要與凈資產收益率相關，目前最基本的要求是最近三年每年凈資產收益率要在6％以上，低于此條件的公司暫時不具備再融資的資格。

按此要求，我們將買殼的房地產企業分為1997－1999年和2000－2003年兩類。其理由是：2000年以前買殼的企業，已經有足夠的時間進行重組，使凈資產收益率達到再融資的條件之上，因此，它們是否已經再融資將是評價其買殼成功與否的關鍵性評價因素；而2000年以后買殼的企業，基本上還沒有足夠的時間使凈資產收益率通過重組提高到符合再融資的關于“三年”的時間要求，加上有些公司未必在買殼后能馬上重組成功，因此，對它們的評價，將以業績的提高及凈資產收益率的上升為主要標準。

（表1：房地產公司買殼資料1997－1999年）

經資料搜集、整理，1997年－1999年，房地產公司買殼上市的有18家，海鳥發展和英雄股份是農凱系的，屬于問題股，這里不予考慮。剩余16家公司中，已經成功完成再融資計劃的有：

銀基發展2000年9月增發融資68000萬元

湖南投資2001年4月增發融資50750萬元

眾城實業2002年1月增發融資70960萬元

金豐投資2002年4月增發融資60868萬元

此外，天創置業2002年末也計劃擬增發4000萬股，目前在籌備中。

在尚未再融資或計劃再融資的公司中，陽光股份、長安信息最近三年的凈資產收益率已經達到6％以上，具備了再融資的資格；深物業最近兩年也在6％以上，初步具備再融資的條件?？梢哉J為，1997----1999年買殼上市的16家房地產中，上述8家是成功的，占總數的50％。

其余公司中，天辰股份的殼于2001年再次被買；深深房、萊茵置業、嘉寶集團、光彩建設近年的業績都在6％以下，有些甚至還虧損；金帝建設和瓊珠江居然被戴了“ST”的帽子，都是買殼失敗的例子；渝開發2002年達到7.25％，但2001年也是虧損的，同樣不能說是成功的。這些公司也是8家，占50％。

（表2：房地產公司買殼資料2000－2003年）

經不完全統計，2000－2003年，房地產買殼上市的企業共有19家，其中，北京方成偉業房地產公司未取得“福建三農”的第一大股東地位，北京泰躍房地產公司控股“三峽水利”尚在報批，北京鵬泰投資公司的“寧城老窖”凈資產為負數，均暫不予考慮，剩余16家公司。

16家公司中，金融街已經在2002年2月成功增發籌資42000萬元，沙河股份、天辰股份均在2002年末分別計劃擬增發6000萬和4000萬股A股，渤海物流則擬配股投入房地產項目（2003年7月未被批準），此外，茂化永華、名流置業、湖北金環、恒大地產的業績都有很大的改觀。

而其它公司中，由于整體買殼的時間還不太長，暫時無法評價其是否成功，包括上實發展、先鋒股份、ST金泰，即使中福實業、萬里電池在被買殼后分別被“ST”為ST昌源、ST渝萬里，我們也還是不能武斷地判斷它們是失敗的。

值得注意的是，由福建許榮茂家族買殼“萬象集團”改名“世茂股份”的公司，雖然沒有再融資計劃，目前也沒有再融資的資格，但由于該買殼項目的特殊運作方式，整個買殼項目無疑也是成功的。

另一個值得注意的例子是世紀興業投資公司買殼“中天企業”（改名“世紀中天”），雖然在再融資實踐或資格方面沒有什么表現，但是當我們打開它的K線圖，會發現控盤主力將該股從1999年的10元以下價位拉高到最高的近80元（經復權計算），我們能說它的買殼項目是不成功的嗎？盡管其中有一些不規范的因素存在。

3、房地產企業在國內買殼上市的經典案例

（1）成功再融資案例---“金融街”增發籌資42000萬元

“金融街”（000402，S.Z）原名“重慶華亞”，是重慶華西包裝集團控股的一家包裝行業上市公司。2000年4月，華西集團將持有的4869萬股國有股以每股3.80元的價格轉讓給北京金融街建設集團公司。

金融街集團取得控股權后，迅速對“重慶華亞”進行一系列的資產重組工作。2000年5月，“重慶華亞”進行整體置換，金融街集團將所擁有的北京金融街區域的具有穩定出租收益的物業和全資子公司北京金融街房地產經營公司共計16433萬元的資產，與“重慶華亞”全部資產16545萬元進行等值置換，并在置換后將上市公司名稱改為“金融街”。2001年5月，“金融街”與控股股東金融街集團進行關聯交易，加大重組力度，收購了關聯公司北京金融街建設開發公司位于北京金融街區域與土地開發有關的資產，并收購了控股股東金融街集團持有的北京宏基嘉業房地產公司51％的股權。這樣，上市公司將獨家承擔北京金融街規劃區域剩余的全部土地開發工作，獲得了位于北京金融街的50萬平米的土地儲備，足夠公司5年開發100萬平米的可銷售地上建筑面積的需要，保持了公司的可持續發展。

金融街集團買殼后的資產重組效果是非常顯著的，2000年5月上市公司進行整體置換后的馬上見了成效，當年中報批露，公司半年實現1129萬元的利潤，比1999年同期的225萬元增長了403％；2001年，公司當年實現利潤15100萬元，凈資產收益率43.59％，凈資產從買殼前的16400萬元增值到34650萬元。

在優良業績的支持下，公司2002年2月，以每股19.58元的高價增發2145萬股A股，融資42000萬元。再融資后的“金融街”繼續高速成長，2002年末，公司實現利潤16700萬元，凈資產增長至88500萬元，凈資產收益率達14.54％；2003年中期報告更進一步顯示了驚人的發展，僅僅半年公司就實現利潤12567萬元，凈資產收益率達12.43％，凈資產增長至101100萬元！買殼三年，凈資產就增長了6.17倍，并且目前公司良好的盈利能力使繼續再融資成為可能，金融街集團買殼上市后成功地走進了資本市場。

從“金融街”的運作中，我們發現房地產企業買殼后成功再融資的共同特點，就是在買殼后對殼公司進行實質性的重組工作，把優質的房地產資產和業務注入殼公司，迅速提高盈利水平，取得再融資的資格進行融資。

（2）成功圈地案例---“世茂中國”買殼“萬象集團”

“萬象集團”（600823，S.H）原是家商貿企業，幾年內業績持續下降。2000年8月，第一大股東“黃浦區國資辦”將其持有的26.43%股權轉讓給“上海世茂投資發展有限公司”（簡稱“世茂投資”），轉讓價格1.44億元。

“世茂投資”入主“萬象集團”，并非有意經營其原有主業，所以在入主后幾乎半年多時間里，將“萬象集團”旗下的資產陸續出售（其中“恒源祥”品牌相關業務被以9200萬元價格轉讓），唯一保留的是“萬象國際廣場歸檔：金融證券論文推薦度：收藏本文日期：2006-2-269:40:00民營地產企業買殼上市報告字體大小:小大民營地產企業買殼上市報告

”55%權益?！叭f象國際廣場”地處中華第一街—上海最繁華、最聞名的南京路步行街起點，與第一百貨隔路相望，由“萬象集團”與“上海國際信托投資公司”（以下簡稱“上國投”）共同投資，原注冊資金1.5億元，“萬象集團”占55%股份，“上國投”占45%。該項目歷時四年，1999年11月完成地下三層至正負零后，一直停工，而投資已高達11億元。股東之一的“上國投”截至2000年底對“萬象國際廣場”的貸款本息高達7.9億元。

“世茂投資”收購“萬象集團”十個月后，以900萬元帳面價格受讓其持有的“上海萬象國際廣場有限公司”6%股權，之后又受讓“上國投”持有的另45%股權，共獲51%股權，并將其改名為“上海世茂國際廣場”。

“世茂投資”同時承諾受讓截止2000年底“上國投”向“萬象國際廣場”發放的貸款本息合計7.9億元，“世茂投資”以其持有的26.43%“世茂股份”和40%“世茂建設”的股權以及其他資產向“上國投”提供質押擔保，期限為2001年11月至2003年底。一般房地產項目運作周期為2年，實際上2003年6月，“世茂國際廣場”開始全球對外招商，屆時國際廣場的收益剛好可以償還這筆貸款。

2002年2月，“世茂國際廣場”由原注冊資本1.5億元，增資為4億元?！笆烂顿Y”增資2.5億元，增資后占股本81.6%；“世茂股份”比例由49%降至18.4%。許榮茂從而進一步控股“世茂國際廣場”。

同年11月，“世茂股份”（600823）董事會同意公司第一大股東“世茂投資”將其持有的“上海世茂國際廣場有限責任公司”81.6%的股權全部轉讓給英屬維爾京群島BEI公司，“世茂股份”放棄對上述81.6%股份的優先購買權?！笆烂瘒H廣場”主要權益轉移到海外，世茂集團也順利完成了買殼“萬象”的圈地目的。

另一個買殼圈地的例子是“上實集團”買殼“浦東不銹”。2002年9月，上海上實集團買入“浦東不銹”（600748，S.H）公司第一大股東三鋼公司和第二大股東寶鋼集團持有的公司股份共計43057萬股，占總股本的73.28%，成為公司的第一大股東。

浦東不銹公司在上海浦東上南地區有103畝的優質土地，在上海市政規劃中，2010年世博會的主展區就位于此地區（上南地區），增值潛力巨大。上實集團是一家實力雄厚的房地產開發商，其買入主營業務完全不同的浦東不銹公司的控股權，無疑將為自身發展提供了很好的土地儲備。目前，其“圈地”計劃仍在進行中。

（3）買殼失敗原因簡析

在買殼失敗的房地產公司中，我們發現較多公司的失敗原因在于沒有進行實質性的重組行為，主要包括：A）意在占用上市公司資金，無實質重組行為；B）意在股權質押貸款，同樣無實質重組行為。

----“昌源投資”不摘“ST”帽

2000年4月，福建神龍企業集團、福州中威實業公司分別獲取“中福實業”20％（5889萬股）、11.57％（3407萬股）的股權，分列第一、第二大股東行列。

2001年末，公司實現凈利潤－10575萬元，2002年末實現凈利潤344萬元，公司的財務狀況一直沒有較大的好轉。2003年4月，“ST中?！备拿癝T昌源”，神龍企業集團在入主“中?！惫救旰?，仍舊沒有摘帽。

昌源投資”不摘“ST”帽與神龍企業集團和中威公司入主后的資產重組力度有關。3年來，公司的第一、第二大股東都連續數年分別將所持有的20％和11.57％的股權質押給交行福州分行，獲取貸款，在對殼公司的重組上，除了出售部分子公司權益及將一部分的帳面應收債權轉為股權投資外，幾乎沒有什么實質性的資產重組行為，這樣公司的業績不見好轉也就不奇怪了。[NextPage]

三、在香港市場買殼上市的市場分析

國內股市綿綿下跌，而且預期仍有下跌空間，這就封殺了在國內買殼后的二級市場收益，而國內上市公司信息披露極不規范，這也大大加大了無法規避的財務風險。而選擇在香港買殼上市，由于股本是全流通的有著良好的套利和退出機制，因此，在香港買殼上市是民營企業擬通過上市進入資本市場的較好選擇。

有關資料反映，由于目前在國內有很多民營企業紛紛在香港買殼上市，使得香港的上市公司殼價上漲到5000-7000萬元左右，而江山公司的殼價只有4000萬元左右，綜合各方面的信息來看還是比較合理的。關鍵是民營企業買入殼并注入資產后，香港股市會有什么反映，市場對我們有多大的認同。

香港股市分為主板和創業板兩個市場，共有1054家上市公司。根據民營企業買殼上市的實際可能情況，我們從中選取了港股地產、公用事業、建筑、綜合、高速公路類公司作為樣本公司進行分析。

表3：港股地產公司股票資料

表4：紅籌地產、綜合與國企地產、公用、支援、零售公司股票資料

表5：港股建筑公司股票資料

表6：港股綜合類公司股票資料

表7；港股公用公司股票資料

表8：港股高速公路公司股票資料

五類公司共有樣本公司211家，其中把屬于紅籌或H股的帶中國概念的公司單列出來，經過相關數據的收集、匯總、統計、處理，結果如下：

類別樣本數市盈率市凈率

（1）紅籌或H股地產

、綜合類公司23家11.820倍0.796倍

（2）非紅籌或H股地產95家18.640倍0.712倍

（3）公用事業公司10家9.759倍1.569倍

（4）建筑（材）類公司42家10.916倍0.600倍

（5）綜合類公司34家13.569倍0.795倍

（6）高速公路類公司7家8.638倍0.429倍

從上述數據統計分析（詳細的數據請看附表3--8）結果，我們可以發現：

1、港股地產公司中，非紅籌或H股地產公司52家虧損，43家盈利，虧損面54.74%，盈利公司中盈利能力也不強，總盈利253億元，而地產公司的資產值一般較大，所以造成一種局面：市凈率只有0.712倍，但市盈率卻較高，達18.64倍。紅籌或H股地產、綜合類公司中同樣存在這種情況。

2、公用事業公司普遍盈利狀況良好，共計盈利237.08億元，10家中僅中國燃氣（00384，HK）虧損6967萬元。其市盈率僅9.759倍較低主要也是因為業績較高的緣故，市凈率達1.569倍，證明投資者對公用事業公司信心比較足，愿意買入公司的股票。

3、建筑類公司普遍經營狀況不佳，42家公司有22家虧損，虧損面52.38%，盈虧對抵，全行業仍虧損27億元。綜合起來看，行業中沒有盈利能力強的公司，最盈利的公司其士國際（00025，HK）也不過盈利1.019億元，受此情況影響，建材類公司的市盈率10.916倍（因全行業合計虧損，計算市盈率時剔除了虧損公司因素），市凈率0.600倍，都處于不高的水平。

4、綜合類公司普遍經營狀況也不佳，34家有23家虧損，虧損面67.65%，總體看來，盈虧對抵，全行業盈利267億元，（主要是和記黃埔、新創建、太古A、太古B、長江基建等少數公司是盈利大戶，這五家公司合計盈利已經超過350億元，因此全行業虧損還是很厲害的），市盈率13.569倍，市凈率0.795倍，高于地產類公司。但尚未剔除個別公司盈利能力非常強的因素。

5、高速公路類公司共7家，普遍經營情況良好，資產盈利能力較強，但是市盈率只有8.638倍，市凈率只有0.4293倍，在五類樣本公司中其資產是最優質的，但股價的認同度是最低的。

對于地產公司，我們從中選取了首長四方、首創置業、北京北辰、英皇中國等9家樣本公司進行進一步重點分析，初步結論如下：

（1）掛在“地產”類名下的上市公司，經營的業務可以有很大的區別，可以是地產開發、物業投資與管理，甚至不相關的科技資訊等。象泛海酒店集團，主要從事的是酒店經營與管理，資產構成中全部都是酒店資產；而鵬潤集團，其業務中除少部分是物業投資外，絕大部分業務卻是投資于與“地產”無關的證券投資與電腦軟件設計系統上。

（2）經營業務的不同，股民的反應也有很大的區別。象“假地產”公司鵬潤集團，經營業務的科技含量相對較高，因此其凈資產只有1.86元，但市值卻能達到5.20元，市價能取得253.23%的高溢價；而純經營物業投資與管理的公司，其市價表現也不如有地產開發業務的公司，象“首創置業”、“首長四方”等公司有相當的地產開發業務，其股價的折讓分別是69.74%和82.54%，在地產類公司中算比較高的，而“北京北辰”、“華夏置業”純粹經營分處北京與香港的物業，其股價的折讓卻分別低至16.96%和18.41%。這可能跟香港股民的“我把錢交給你去投資物業，不如我自己去投資物業”的心理習慣有關。

（3）公司的資產結構與資產質量與股價的表現存在相當的關系，獲利能力差的固定資產比重高的公司，比較不被投資大眾看好，而獲利能力強投資權益資產比重高的公司，比較能得到投資者的認同。投資者比較看中的是公司的發展潛力，對沉淀資產比重高的公司的股票不太感興趣。

（4）公司的經營水平對香港股民的心理影響超出公司的實際。“英皇中國”公司擁有的權益酒店及服務式住宅發展項目北京牡丹園在公司不知情的情況下被轉移給第三者，投資者的信心受到嚴重挫折，盡管公司在剔除前述因素尚有2.56億元的凈資產價值，但市值卻只剩下0.28億元，股價折讓僅僅10.82%，在所有同類公司中名列倒數第一。

四、初步思考意見

1、盡管政府已經恢復了房地產企業的IPO上市申請，但由于耗時長，成本大，成功機會小，不符合民營企業的實際情況，買殼上市是民營企業的現實需要。

2、在國內買殼上市的房地產企業很多，大浪淘沙，各有成敗。從成功的經驗看，民營企業如果選擇在國內買殼，要注意在買殼后進行實質性的資產與業務重組，真正把優質資產注入殼公司，提高公司的盈利水平，改善財務狀況，爭取增發或配股的資格，實現買殼后的成功再融資。

國內買殼上市的房地產公司也不乏進行“圈地”的成功例子。如果國內的某家上市公司擁有位于好地段的黃金地塊，本身又是一個比較好的“靶子”企業的話，民營企業也不妨可以考慮。