前言：本站為你精心整理了論企業破產房產抵押研究范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

內容摘要：破產企業將房產抵押給某個債權人，從而可能損害其他甚至多個債權人的利益。這種抵押效力的認定及實踐中的處理都有一些爭議。本文對該行為中的兩種致抵押合同無效的情況進行了分析和評價。

關鍵詞：破產抵押合同無效《擔保法》《企業破產法》

筆者在審理破產案件中，碰到了以企業廠房作為抵押物而牽扯到抵押合同效力認定的情況。筆述愚見，以期專家賜教。

一、破產企業以廠房等房產作為抵押物的抵押合同抵押登記程序不規范，可否認定無效？

依照《擔保法》第42條、第41條的規定，企業以廠房等房產作抵押的，“應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”其登記部門為：“以土地上定著物的土地使用權抵押的，為核發土地使用權證書的土地管理部門”；“以城市房地產或者鄉（鎮）村辦企業的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規定的部門。”而筆者承辦的破產案件，破產企業在與銀行簽訂抵押合同時，將實際擁有土地使用權，但一直未辦理土地使用權證，卻有房屋所有權證的廠房等房產抵押給銀行。該抵押合同在區房管部門辦理了抵押登記。

根據中華人民共和國建設部令第56號《城市房地產抵押管理辦法》（以下簡稱建設部56號令）第4條規定，“以依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”；第14條規定，“以集體所有制企業房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過，并報上級主管機關備案”；第32條規定：“辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》”。而本破產案件，在法院審查中發現，破產企業（集體企業）土地使用權是經其上級主管部門同意買受的，但未辦理土地使用權證。該企業辦理鑒定抵押合同登記時，未經企業職工（代表）大會通過，也未報其上級主管部門備案，而是企業法人代表擅自作主辦理的。房管登記機關未慎重審查，同時在未有《土地使用權證》的情況下，僅憑抵押合同和《房屋所有權證》就辦理了抵押登記。該登記是在“建設部56號令”1997年6月1日起施行后的3個月時辦理的。抵押權人將抵押物的《房屋他項權證》丟失，在補辦時，房產登記機關發現辦理登記程序有失規范，就一直未予補辦。

該抵押合同效力如何認定，合議庭產生了分歧：

一種意見認為，依照《擔保法》規定，該抵押合同應當辦理抵押登記并且雙方當事人已辦理了登記，應當認定抵押登記有效，抵押合同有效。登記機關的程序規范與否，不是法院審查的對象，我們應不予審查。

第二種意義認為，在該抵押合同的效力認定問題中，破產企業清算組應作為原告，房管登記機關為被告，通過行政訴訟審理終結后，以其結果為定論。

第三種意見認為，該抵押合同在進行抵押登記時，未經企業職工（代表）大會通過，也未向主管部門備案，況且《土地使用證》至今尚未辦理，向登記機關提交的手續不完備，抵押權人銀行對此也應當知曉，再加登記機關也認識到抵押登記不規范，故不予補辦《房屋他項權證》，故而合議庭審理破產案件時，可以直接確認該抵押合同無效。如果責成破產清算組提起行政訴訟，法院越權，且也增加訟累，延誤破產案件的審理時間，浪費司法資源。

筆者同意第三種意見。

二、破產企業有數個債權而將企業全部財產抵押給一個債權人，該抵押合同是否有效？

企業破產，多數有數個債權人，且債務數額都較大。在審理中，筆者發現該企業目前財產除了廠房外，別的財產所剩無幾，而該廠房卻全部抵押給一個債權人。該抵押合同是否有效，也產生了分歧：

一種意見認為，依照最高人民法院《關于當前各級人民法院審理企業破產案件應當注意的幾個問題的通知》（法發[1997]2號文以下簡稱“法發[1997]2號文”）第7條規定：“在有多個債權人的情況下，債務人與個別債權人惡意串通將其大部分財產抵押給一個債權人，從而喪失履行其他債務的能力的，均應認定抵押合同無效”。而該破產企業是集體所有制企業，不能引用全民所有制《企業破產法》，而且現在沒有證據能夠證實該企業與這個債權人即抵押人是惡意串通，不應認定該抵押合同無效，抵押權人有優先受償權。其他債權人如無財產可分，應當按零破產處理。

另一種意見認為，該抵押合同效力的認定，不適用“法的[1997]2號文”，應適用最高人民法院《關于債務人有多個債權人而將其全部財產抵押給其中一個債權人是否有效問題的批復》（法復[1994]2號文）。該文是對山東省高級人民法院的批復，是專門對經濟交往中該種情況的專門批復。該文規定：“債務人有多個債權人時，而將其全部財產抵押給其中一個債權人，因而喪失履行其他債務的能力，損害了其他債權人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》第4條、第5條的規定，應當認定該抵押協議無效。根據該文規定，該抵押合同自簽訂時就違反了《民法通則》第4條、第5條的公平原則，及公民、法人的合法權益不受侵犯的原則而無效。而不以其雙方當事人是否惡意串通為前提。該抵押財產應當作為破產財產；該抵押權人無優先受償權，其債權應作為一般債權。