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摘要：根據人口學專家預測本世紀20-30年代我國老齡化高峰期將要到來，而那時的老年人主體正是我國第一代獨生子女的家長。他們在經濟實力、家庭結構、養老觀念以及對老年居住的需求等方面都表現出許多不同于當今老年人的新特征。所以，未來老年住宅需求的變化也是必然的。本文結合我國人口老齡化現狀及對老年人住宅消費的需求特征做系統的研究，以期為我國老年住宅市場的開發與完善起到指導作用。

《老年人建筑設計規范》中對老年住宅是這樣界定：老年人居住建筑是指老年人長期生活的包括經濟供養、生活照料和精神慰藉三個基本內容的居住場所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（養老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。

一、老年住宅市場人口因素分析

老年人口的迅猛增漲擴大了對老年住宅的需求。根據“市場=人口×購買力×購買欲望”的原理，假定在購買力和購買欲望一定的前提下，國家和地區的老年人口總量決定著老年住宅商品的市場規模的大小。

我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一。1999年10月我國提前進入人口老齡化國家行列。2006年8月25日，國家統計局在結束全國1%人口抽樣調查后的數據稱，2005年末我國總人口為130756萬人。其中65歲以上（含65歲）的老齡人口首次超過1億，達到10045萬人，占總人口的7.69%。2007年國家統計年鑒公布的2006年國家統計局全國人口變動情況抽樣調查（抽樣比為0.907‰）樣本數據顯示：我國65歲以上老人比例達到9.19%。預計到2040年，65歲及以上老年人口占總人口的比例將超過20%。我國老年人口規模之大，老齡化速度之快，都是世界人口發展史上前所未有的。

我國的人口老齡化現狀，成為了老年住宅需求增大的客觀因素，為老年住宅產品提供的巨大的市場和廣闊的發展空間。

二、老年住宅市場需求產生的購買欲望因素分析

購買欲望也就是人的主、客觀需要。人的某些未被滿足的需要促使人們采取行動。購買行為就是產生于一定的需要的基礎上的。

1.現有居住條件催生老年住宅需求

2000年人口普查資料顯示，在老年家庭戶中，還有將近5.9%的家庭人均建筑面積不足8平方米或沒有住房，有5.9%的戶是合住房，有33.4%住房少于2間，有3.4%的老年人居住在7層以上的樓房（其中市占14.2%，鎮占1.4%）。給這些家庭的高齡老年人的生活起居帶來很大不便。

現有住宅不能滿足高齡老年人的居住需要。老齡人口高齡化對老年住宅提出更高的要求，比如醫療服務，家政服務，住宅的養老設施等。即使這些老人原來擁有住房，但現有住房也不一定能適應其老齡化的特殊要求。因此這也成為老年住宅需求的又一客觀原因。

2.養老觀念轉變促生老年住宅需求

素質水平的提高使老年人“自我養老”的意識增強，他們希望有自己獨立的生活空間和行為方式。中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。隨著國家整體經濟水平和綜合國力的增長，事業有成的中年人數量不斷增加，他們具有較高的經濟收人和較強的購買能力，由于長期以來實行的獨生子女政策，讓這些家庭將面臨4-2-1的結構模式，這些都使得他們不得不提早為自己的養老做積極準備。

3.消費觀念改變促進購房行為

消費觀念的改變使老年人認識到購買老年住宅是一種投資，既可保值升值又可作為不動產留給后代，他們越來越愿意投資老年住宅。

4.政策性老齡化增加老年住宅需求

政策老齡化改變了我國的家庭結構和居住模式。隨著計劃生育政策的貫徹執行，人口老齡化趨勢和倒金字塔型家庭結構的日益普遍，家庭結構日益走向小型化，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多。傳統的家庭養老服務功能日益弱化。老人對老年住宅和養老設施的依賴越來越強。轉

三、老年住宅市場購買力因素分析

1.老年人收入的提高為其購買力提升提供了條件

老年住宅需求的消費資金通常來源于以下五個方面：離退休金收入、儲蓄性收入、福利性收入（生活補貼、特別津貼等）、再就業收入和其他方面收入（親友贈送、養老保險金、股票債券收入等）。

20世紀90年代退休金增長機制的建立，相應提高了我國老年人口的人均可支配收入，2001年比上年增長8.3%，2002年比上年增長14.1%，2003年比上年增長6.8%，2004年比上年增長0.3%，說明我國離退休、退職人員的年均收入呈現上升的趨勢。根據中國老齡科學研究中心一項調查，目前中國城市老年人中有42.8%擁有存款，僅退休金一項到2010年就增加到8383億元，到2020年為28145億元，2030年為73219億元。此外在城市60-65歲老年人口中，大約45%會選擇繼續就業，除有退休金之外還將會有額外收入，按此預測，到2050年，就會有73200億元消費儲備金。因此，對老年消費群里購買力不應小覷。

2.老年人福利水平提高為老年住宅消費解除后顧之憂

隨著社會保障制度的強制性實施和人們保險意識的增強，未來老年人的福利水平將會大大提高。近年來，我國加快了社會養老保險制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉各類企業職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養老保險體系。這將使有穩定養老金收入的老年人口，從國有企業事業擴展到各種所有制形式的企業，從城市擴展到農村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。老年人在解除了醫療、養老等后顧之憂后，老年人手中的積蓄就可解放出來，尋求更優質的生活環境，為老年住宅市場的壯大提供了有力保障。

3.老年人以往的消費觀念為老年階段消費提供了經濟基礎

中國老年人消費觀念通常是先積累后消費。21世紀初期的老年人比較保守沒有提前消費的意識和觀念，所以這一階段很少有老年人負載借貸生活。同時這一階段的老年人在中青年階段一般都會考慮到養老問題，人到老年后就會積累一定的財富。進入空巢期，子女就業沒有經濟壓力，所以其經濟積累就成為一種經濟實力。

終上所述，未來我國老年住宅的需求無論從人口、購買欲望還是購買力方面都有穩定的基礎，對于房地產開企業發來說，老年住宅市場更是一個潛力巨大目標市場。