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一、項目概況

由*房地產開發有限公司（以下簡稱甲方）開發的“幸福海岸”項目位于cc地塊，該項目為大型高尚住宅海濱居住社區，占地面積10萬平方米，總建筑面積40萬平方米，地下停車場面積65000平方米，容積率3.19。

小區由12棟18層，2棟11層，5棟29層和10棟33層住宅組成，社區內另配備有會所和幼兒園，總戶數為2900戶。

該住宅社區東側為正在興建的行政中心，西側為業主已建的住宅小區和超市。該住宅小區交通十分便利。小區具有巨大的升值潛力。政府十分重視該小區開發，指示要建成標志性社區。

小區由thorp公司規劃設計，建筑布局以大的組團圍合成多個大的景觀區，以點式高層為主，結合線性高層，使小區成為一種半封閉性空間通透的小區景觀。保持良好的通風性和采光性，戶型以110㎡為主，小部分為160㎡。總體規劃符合人性化設計要求，提供了良好的居住、生活空間，符合現時流行的購房要求。

二、項目運作方式

該項目總體規劃采用二至三期的階段開發方式，首期包括8棟18層，1棟11層等，總投資為1.5億元RMB，要求取費類別為一、二類工程按三類下浮10%，三類工程下浮12%。

目前甲方已交清國土局地價款，取得了房產證，土地價值評估為3億元。如果進行開發可用房地產證做抵押貸款，到預售時就要取消抵押，但需要擔保。甲方提出擬采取如下形式共同開發：甲方向銀行申請項目貸款1.5億，我公司為甲方提供但保，擔保期為合同簽訂開始到竣工驗收。貸款由銀行全封閉式管理，全部用于項目開發。預售前甲方將房地產證交公司反擔保。

三、工程實施方式

甲方將項目總承包給我公司，公司擬組建直屬項目部，派一名一級項目經理總負責。工程實施過程中所有環節均按標準施工，以樣板工程為目標，實施項目法施工。計劃利潤為5～6%。

四、風險分析

擔保風險：公司對房地產公司的擔保期為工程實施階段，最終撤保的條件是甲方還貸完成，即需甲方將售樓款全部用于歸還貸款。其中存在的問題是如何保證所有售樓款項均用于還貸，是否可采取合作銷售的方式？

反擔保風險：貸款以前甲方提出將cc地塊房地產證交乙方保管作為反擔保。貸款到期如甲方不能還貸，我公司有權按成本價3000元/㎡收購建成商品樓。其中風險在于甲方反擔保期限僅到預售為止，同我公司擔保期限不符合。另外應明確如果甲方到期無法還貸，應以預售合同方式按成本價將商品樓賣給我公司。成本價3000元/㎡按當地價格是否偏高？