編者按：本論文主要從房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧；房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧；房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧等進行闡述。包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、房地產行業目前具有行業特色的稅收主要集中在營業稅、土地增值稅和房產稅三個稅種的現狀等。具體材料請見：

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧；房地產開發企業房產稅納稅籌劃技巧；房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃技巧等進行講述，包括了籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃思路、籌劃案例、籌劃案例、納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產等，具體資料請見：

論文關鍵詞：房地產開發企業主要稅種納稅籌劃

論文摘要：房地產開發企業納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優惠政策；其次是選擇適用適當的會計政策，盡量降低營業額，同時增加扣除項目金額，從而達到縮小計稅基數或者適用低稅率、零稅率，減少應納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個稅種的納稅籌劃技巧才具有實際意義。

1房地產開發企業營業稅納稅籌劃技巧

1.1籌劃思路

納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。營業稅是房地產開發企業的主要稅種之一，貫穿于企業經營的整個過程。營業稅以營業額為計稅依據，營業額是納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款及價外費用。價外費用包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質的價外收費。應納稅額計算公式為：應納稅額一營業額×稅率，由計算公式可以看出，要想降低應納稅額，一要降低營業額，二要爭取適用較低稅率甚至是零稅率。

編者按：本論文主要從民辦非企業單位會計核算存在的主要問題等進行講述，包括了會計核算不規范、會計核算違規，不遵守規則、不能正確的運用國家稅法給予民辦非、學習、了解民辦非企業單位的基本情況，提高對民辦非企業單位的認識、加強民辦非企業單位的法制建設，創造良好的會計環境等，具體資料請見：

論文關鍵詞:民辦非企業單位會計核算經濟環境對策

論文摘要:通過明確“民辦非企業單位”的特征及其經濟環境，指出了民辦非企業單位會計核算存在的若干問題，提出了加強民辦非企業單位會計核算若干建議。

所謂“民辦非企業單位”，根據國務院娜布的侃辦非企業單位登記管理暫行條娜效定，指企業、事業單位、社會團體和其他社會力量以及公民個人利用非國有資產獨立舉力的、從事非營利性社會服務活動的社會組織它的基本特征是:不是由政府或者政府部門舉辦的、具有組織完善性、非營利性、支持社會公共事業或選定利益。

民辦非企業單位其實質為民間組織的一種形式。據統計，目前，我國已有民辦非企業單位14余萬戶，這些民辦非企業單位主要分布在教育、文化、衛生、科技、體育、勞動、民政、社會中介服務業等行業中，如九龍籃球俱樂部、福州大化戶外休閑登山俱樂部、深河市“綠茵”健身俱樂部、高仕足球棋俱樂部、少林武術館、漂河市銀河健身俱樂部等，在上海各類民辦非企業單位有4500余家，從業人員約為10萬人左右，其中約有3萬余名下崗再就業人員。

民辦非企業單位又可分為法人類民辦非企業單位和非法人類民辦非企業單位。法人類民辦非企業單位注冊資金不少于3萬元，在縣沛、區)登記的注冊資金不少于10萬元，在省登記管理機關中申請登記的民辦非企業單位其注冊資金不少于20萬元。

關鍵字：基礎開征物業我國幾個理論問題

要在我國開征物業稅，最早是在2003年的中央文件中提出來的。開征物業稅的問題一直是學術界和政界關注的熱點，研究論文頗多，見仁見智。本文從基礎理論的角度探討在我國開征物業稅的問題。物業稅實際上和財產稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區使用；后者則是英語國家“propertytax”的中文翻譯。因此，“物業稅”和“財產稅”是同一概念的不同表述。物業稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，其基本含義是對財產征稅。那么，什么是財產？凡是對人有用的東西都是財產，包括可用于消費或可用于取得收入。對財產征稅和對財產的收入征稅是兩個不同的概念：前者是對財產的價值存量征稅；后者是對財產產生的價值流量征稅。財產稅不可能對所有財產普遍征收，而只能是選擇性征收，通常可供選擇的財產稅稅種有：房產稅、遺產稅和饋贈稅。有些學者或政府官員認為印花稅也屬于財產稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對合法權利的征稅。“權利”也是財產，但印花稅中征稅對象的“權利”是由政府認定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實際上卻是政府對提供公共勞務收取的使用者費。印花稅可以大大節約商品勞務交易稅和生產要素收入稅的征管成本，對減輕納稅人的稅收負擔是有利的。而財產稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負擔的功能。開征財產稅的目的是使稅收制度和財政體制更能體現效率和公平，理由如下：（1）房產稅有利于房產轉移到更能創造價值者的手里。物業稅屬于對物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當納稅人缺乏負擔能力的時候，只能把房產轉移到更有納稅能力者的手里，有利于社會價值財富的增加，從而提高經濟運行效率；（2）遺產稅和饋贈稅有利于實現“人”的公平。一個人一生中擁有的財產分兩種：一種是靠自己掙得的財產；另一種是靠繼承遺產和饋贈獲得的財產。因此對后者征稅更能體現“人”的公平；（3）房產稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負擔對稱原則是構建效率財政體制的要求，房產稅通常是地方稅，以房產作為居民公共受益的成本分攤依據可以較好地貫徹對稱原則。這正如對高速公路的收費可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因為以汽油和輪胎的消耗來計算使用高速公路的費用是符合效率原則的。當然，財產稅也經常遭到批評。因為房產稅是對物稅，所以不符合稅收量能負擔的基本原則，有失公平，同時遺產被征稅卻會挫傷財產所有者創造價值的積極性。財產稅雖然有利有弊，而且也是一些實施國家爭論的熱點之一，但基本傾向是認為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財產稅。因此，房產稅一直是地方財政收入的重要來源。例如英國，平均要占財政收入的30-40％，高的可達70-80％，低的也有10-15％。但我國卻有另一種觀點，認為開征物業稅的主要目的是理順房產的市場價格，或者說有利于改善房產價格過高的態勢。由于這種觀點開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對物業稅的研究主要集中在房產稅，甚至使居民產生要通過增加稅收的辦法來降低房產價格的印象。這無論是在理論上還是在實踐上都是有問題的。從理論上看，房產稅和房產的市場交易價格是兩個不同領域的問題。前者屬于公共勞務的成本分攤問題；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財政的范疇；后者則屬于市場經濟的范疇。把不同性質的問題相混不利于我國市場經濟體制的完善。從實踐上看，將會產生“劫貧濟富”的不良效果。因為在我國購買得起房產的只是極少數人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價的負擔者。這顯然是極不公平的。應該說，房產價格過高與土地非農業利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關，和房產稅并沒有直接的關系。而前者的問題是公有制國家建立市場經濟體制的重點和難點之一，是全局性的問題，不是靠房產稅可以解決得了的。如果要開征物業稅，那么要了解中國的現狀，然后再考慮如何通過物業稅來改善我國的稅收制度和財政體制。在我國的稅收制度中，物業稅安排了房產稅，但沒有遺產稅和饋贈稅。我國的“房產稅”究竟是不是真正意義上的財產稅這個問題是需要進一步研究的。我國的房產稅只是對盈利性企業的房產和出租的房產征稅，而對非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產都是免稅的。在征稅房產中，計稅依據也是不統一的，盈利性企業房產的計稅依據是房產的原值而對出租的房產則采用租金。在市場經濟中，房產價值是被不斷折現的過程，因此從效率的角度看應該對房產的現值征稅而不是對房產的原值征稅。對原值征稅失去了財產稅的性質，更有點象投資方向調節稅。以租金為計稅依據雖然是對房產現值征稅的一種方法，但我國的計量辦法卻失去了房產估值的特征。房產的租金是房產的利率回報，要使其反映房產的市場交易價格，就必須是市場利率而不是個別利率。但我國的計稅辦法是房產的實際租金而不是市場租金。這樣，對出租房產的現實租金征稅實際上成了“營業稅

”而不是財產稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產稅名稱的稅種，實際上卻并不是真正的財產稅。在我國的稅制安排中，征稅對象涉及到“土地”財產的稅種有三個城鎮土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財產稅的問題需要研究。為什么叫“城鎮土地使用稅”而不叫“城鎮土地稅”或“城鎮地產稅”？主要原因可能是：我國的城鎮土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對國有土地征稅的問題。但我國的經濟體制改革的一個重要指導思想是所有權和經營權的分離，因此對“分離”出去的“土地使用權”而不是所有權進行征稅。土地使用權是國家認定的，從這個意義上說屬于政府對公共勞務收取使用者費。但城鎮土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質。因此，現有的城鎮土地稅并不是財產稅。耕地占用稅是對農用土地轉為非農利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對農用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉變可以看作是一種“交易”，因此實際上是對土地交易設置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農用土地轉為非農利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應該是納稅人。然而，政府只是土地非農利用的“批租人”，因為最終非農利用的是社會其他組織和個人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構成：一是政府批租土地使用權的價格和政府征用農用土地的價格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實際上是政府土地經營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財產稅的性質。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權、國家征稅權、國有資產經營權等一些基礎理論問題并沒有完全搞清楚。土地增值稅是按土地使用權可以交易的原則設置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認定使用權的費用一般說來不會有很大的增加，增加的實際上是土地的價格。土地價格為什么會上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費密集度有正相關。這是政府和市場共同作用的結果。按市場經濟體制的方式思維，那么屬于市場經營的增值收入應該屬于經營者；屬于政府投入引起的增值額應該由真正意-義上的房產稅解決。但該稅的設置可能是從所有權角度考慮的，認為土地所有權是國家的，因此應該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財產稅。上述分析表明，我國確實沒有真正意義上的物業稅。在我國開征物業稅的問題應該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應該從完善稅制和財政體制的角度研究物業稅的開征問題。當然，國有資產（包括土地）市場化的制度安排是必要的前提條件。在我國開征物業稅的討論，主要集中在如何開征房產稅的問題，因此下文主要討論與此相關的理論問題。由于我國目前存在房產稅名稱的稅種，為了區別新開征的具有財產稅性質的房產稅，因此把后者稱為“物業房產稅”。上述分析表明，我國現行的房產稅并不是真正意義上的財產稅。要把我國的房產稅改造為物業房產稅需要進行三個方面的改造：以房產現值為稅基、對房產普遍征稅，以及房產稅的優惠設置。以房產現值為稅基是物業稅特征的關鍵，對房產現值的評估有兩種方式：按房產市場交易的效率價格估值；或按房產的效率租金估值。前者稱之為房產交易法；后者稱之為房產收入法。理論上說，如果能正確認定房產市場交易的效率價格或房產出租的效率租金，那么兩者的現值評估應該是一致的。但房產的市場交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場制度總是有缺陷的，因此評估方法的選擇對房產現值的評估會產生很大的差異。由于房產稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評估方法，原則是使評估更接近市場的效率價格。在我國開征物業房產稅，盡管效率價格和效率租金價格的市場條件都不具備，但筆者認為采用房產收入法評估稅基有利于稅負的設計。我國的房產已經進行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級為計算依據的房價補貼。這種補貼可以理解為以往的工資中不含住房費用，因此相當于專用于房產投資的工資補發。也可理解為房產投資的收益補助，因為職工購房的房產價格即使按銀行貸款利率計算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業房產稅意味著減少補貼，因此以收入法評估稅基有利于稅負設計。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應享受房租補貼，但至今并未真正落實，以收入法評估稅基也有利于房租補貼額的確定；同時也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實到位者的補助。如果按上述思路設計物業房產稅的稅負，意味著和工薪制度的改革是聯動的。另一個方面應該考慮的是稅率，即開征物業房產稅以后，居民總稅負有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負擔。如果是后者，那么意味著將調整我國的政府收入制度，包

括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預算支出占gdp的比例在23％左右；預算外和制度外支出占gdp的比例估計不會少于預算內的50％，兩者合計占gdp的比例高達35％左右。這個總負擔率是很高的，按市場經濟體制的要求以及歷史的經驗來看，總負擔率的水平是不宜再提高的。但開征物業房產稅需要對房產進行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負擔相對穩定，那么意味著將會減少政府的可支配財力。這是靜態地看問題，從完善市場經濟體制的態勢來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場經濟發揮作用的空間。因此，非但不會增加財政困難，還能促進國民經濟的可持續發展。對房產普遍征稅，意味著所有房產都是征稅對象。對非盈利組織和政府公共部門房產征稅的依據是什么？這主要涉及國家征稅權和財產所有權的關系問題。在國家征稅權中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對自身征稅的問題。我國房產稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領域頑強地表現出來。其實，國家征稅權應該高于財產所有權。“國家”是“市民社會”和“政權社會”的統一體。市民社會由家庭、企業和非盈利組織構成；政權社會是凌駕于市民社會之上的組織。市民社會從事物質財富或貨幣表達的價值財富的再生產，政權社會從事精神財富或非貨幣表達的價值財富的再生產。兩類社會中的財產所有權雖然是由政權社會界定的，但目的是為了規范市民社會和政權社會的行為。國家征稅權雖然也表現為政權的行為，但卻是為了維護市民社會和政權社會的存在而設定的，因此高于財產所有權。這表明，不論是市民社會的財產，還是政權社會的財產都在國家征稅權的覆蓋之下。我國現有的房產稅對非盈利組織和政權組織占用的房產免稅，相當于對這些組織的運行費用的補助。這會扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業房產稅，對“國家”內部的所有房產征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經常費用和政府預算的支出額，這涉及到預算制度和財政體制的改革。在物業房產稅的優惠問題上涉及到納稅人的負擔能力和房產的性質問題。物業房產稅的征稅對象是房產，并沒有考慮納稅人的負擔能力，因此從負擔能力方面考慮優惠是必要的。有一種觀點主張對居民住房優惠一定的面積，即把一定面積作為物業房產稅的免征額或起征點。這種觀點是可以商榷的。以面積為免征額或起征點形式上似乎很公平，實際上是有利于富人的。一般說來，富人房產的單位面積的租金較高，窮人房產的單位面積的租金較低，這意味著對富人的優惠高于窮人。因此，這種優惠政策是不可取的。筆者主張設立包括住房租金在內的最低生活標準，家庭收入達不到的應予免稅，差額部分還應該得到政府的社會救濟或房租補助，后者相當于物業房產稅應設置負稅率。家庭住房形式上是消費品，但從人的再生產角度看應該屬于投資品。而且，住房建筑是納入城市建設規劃的，從社會發展的角度看也屬于投資品。對于社會價值財富的增長來說，投資是應該受到鼓勵的。因此，如果住房出售收入用于住房再投資的話，相應的交易稅應該返回，即只對改變用途的交易收入部分征稅，這表明優惠還涉及到其他稅種之間的聯動關系。

本文作者：陳漢明作者單位：清華大學建設管理系

一、計算機輔助批量評估介紹

國際上對房產課稅主要目的是增加地方政府收入，幾乎對所有轄區內房產課稅，稅基評估工作量往往是巨大的，因此，有些國家為保障評估質量、提高評估效率，采用技術(CAMA)。計算機輔助批量評估指利用計算機程序，以事先搜集的反映物業特征、市場情況等信息的數據為基礎，按一定方法對大量物業單元在指定時點的課稅價值作出準確、快速和大批量評估。[1]

2002年國際估價官方協會《批量評估準則》，認為批量評估是指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數據，并考慮統計檢驗的、對一系列房地產進行評估的過程。即依靠與評估客體類似的房地產的各項數據指標和運用計算機回歸分析技術對批量資產進行批量評估的方法。批量評估技術的實質是以資產評估的三大基本方法（收益法、市場法和成本法）原理為基礎，根據不動產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸分析等數理統計方法，以計算機技術和地理信息系統等為輔助手段的評估技術。其常見的表達形式如下所示。批量評估的常數項可以通過比較法獲取，也可以利用成本法來測算，從而可以看出，批量評估并不是完全都采用市場法的路徑，如果常數項通過成本法測算出來的，并且定期更新，那批量評估結果就也能夠充分反映成本法的思路。

批量評估結果也可選擇多種價值類型，批量評估模型常數項與自變量的不同選擇為評估結果可采用不同價值類型提供了可能。因此，我們可以認為，批量評估既可以用于多種價值類型，也可采用市場法、成本法和收益法等不同的技術路徑。對于批量評估而言，其一個重要的特性在于它將大量的計量、統計檢驗等數學工具納入評估過程。在應用計量工具（特別是多元回歸）的時候，批量評估方法認為所要評估的不動產（財產）的價值受到眾多因素的影響，這些因素包括房屋的面積、朝向、建筑結構等等，而通過對已有房屋特征及價值數據的分析，可以計算出每一個特征對房屋價值的貢獻程度，它對應于批量評估計量模型中的各個變量的系數值。在得到計量模型中的各個變量的系數之后，就可以將需要評估的不動產的各個特征輸入模型中，從而在一次評估中對多個不動產的價值進行評估。在稅基批量評估中，根據其是否有計算機輔助可以分為手工批量評估和計算機輔助的批量評估（簡稱CAMA）。稅務領域目前是計算機輔助批量評估方法最重要的應用方向。

進行計算機輔助批量評估核心問題之一是設計科學的自動估價模型。國際估價官方協會，即IAAO等協會在20世紀90年代陸續推出自動估價模型的操作手冊和規范，IAAO還于2003年了《自動估價模型規范》[1]的相關要求。為確保評估質量不出現系統性偏差的問題，計算機輔助批量評估技術下還會對樣本的估價與市價之比率的時間序列進行分析、比較以檢驗其評估質量并進行誤差調整。如IAAO于1999年了《估價-售價比率分析規范》，[2]采用估價-售價比率（Ratioi=P∧i/Pi）檢驗自動估價模型之準確性。計算該比率的95%置信區間(IAAO認為區間接近1，且區間越小越好)、該比率的離散系數(該比率與中值的偏差程度)及價格相關差額(該比率的加權平均值與算數平均值的比值)。如果城市每個區域的房屋價格都采取這種方式進行稅基評估作業，工作量將十分巨大，這些工作沒有計算機輔助如果靠人工是難以完成的。運用CAMA進行稅基評估需要大量的基礎數據，往往結合地理信息系統(GIS)使用，通過GIS獲得課稅對象的物理屬性和周邊環境情況。CAMA已經在世界各國使用了20-30年，美國、英國、加拿大包括中國香港等國家或地區擁有豐富的CAMA稅基評估經驗，如在香港，近9成的物業估價是由CAMA協助完成的。