【摘要】房地產抵押貸款業務不僅關系到商業銀行利益，也影響我國金融市場的穩定，它的運作過程存在諸多風險。文章主要從抵押權人、抵押評估和抵押登記等方面分析了房地產抵押貸款面臨的風險，并給出相關風險防范建議，如完善相關評估體系和保險機制、對抵押物進行科學分類以確定合適的抵押率、完善風險防范制度等。

【關鍵詞】房地產抵押貸款貸款額度風險評估體系風險防范

房地產抵押貸款面臨的風險

房地產抵押權人在房地產抵押中的風險。房地產抵押權人就是債權人，債權人為了使自己財產不受損失，可依法將不履行債務的債務人為該債務提供擔保的房地產折價或拍賣，優先受償變賣所得。抵押權人雖然在房地產抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風險。

日常生活中，有很多不規范的民間抵押和非金融系統，很多債權人只是保留債務人或擔保人的房屋所有權證，不做抵押登記，這給一些債務人制造了重復抵押的機會。《擔保法》和《城市房地產抵押管理辦法》明確規定：不進行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統中這一現象很少發生，民間抵押應該重視這一現象。防范這一風險發生主要在于抵押權人應依法辦事，按照金融政策的規定從事金融活動。①

抵押權人操作風險是引發房地產抵押貸款風險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產抵押貸款業務中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應放貸過多以防范風險；從盈利角度出發，銀行應擴大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經營風險。現今，抵押權人是這樣確定抵押率的：抵押權人根據抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽、還貸能力、貸款期限和變現能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權人專業知識不夠，對于房地產市場走勢預估不準，不能準確定位費用扣除項以及扣除多少，導致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現。事實上，抵押物的擔保能力應體現在其未來的變現能力上而不是當時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進而辦理相關抵押貸款業務，抵押物的擔保性質在這種方法中毫無體現。具體而言，采用現有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費、評估費、資產保全費、產權過戶費、處置費等實現抵押權所需發生的費用，這些費用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

摘要：我國房地產企業若要在激烈的市場中謀求跨越式發展，就應尤其注意財務管理風險防范和控制。目前，我國房地產財務管理風險防范與控制中存在著一些問題，房地產企業應構建健全的財務管理體系，加強房地產企業的成本管控工作，才能更好地防范財務管理風險，降低經營風險，提高房地產行業的經濟效益。本文主要分析了房地產企業財務管理風險，并著重探討了財務管理風險防范與控制的有效策略，旨在為推動房地產企業持續健康發展建言。

關鍵詞：房地產；財務管理；風險防范

引言

隨著人們物質水平的日益提高和大幅改善，對房屋建筑的需求也在不斷增加，所以房地產行業也得到了蓬勃的發展。但在發展的同時，也面臨著較多的財務管理風險，房地產企業需采取一系列措施去規避風險。對于房地產行業來說，財務管理也漸漸成為一項很重要的工作。目前，受國家政策調控房價、取消預售制等各種外界因素影響，房地產企業如何對財務管理風險進行防范與控制，成為亟待處理的問題。

一、房地產企業財務風險概述

房地產企業因其自身為資金密集型企業，財務管理風險尤其重要，主要包括以下幾個方面：第一，房地產企業包括借入資金和所有者投資的籌資風險。因為房地產企業比其他一般企業投資建設所需的資金更多，而且房產價值高、回收期長，這就造成大多數房地產企業的啟動資金多半依靠向銀行或其他金融機構的借入資金或者其他所有者投資的籌資。籌資風險主要包括房地產企業是否能按時還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數房地產企業不會選擇僅僅將資產配置到房地產行業中，涉足不熟悉的行業就很容易出現投資回報率無法達到預期的投資風險，這容易影響房地產企業的現金流、盈利能力、償債能力，對企業造成無法挽回的損失。第三，在房產出售后，由房產轉化為結算資金再轉化為貨幣資金，需要經歷較長的時間，轉化時間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風險。第四，來源于對收益確認時和對投資者分配收益形式、時間、金額把握不清的收益分配風險。收益分配風險是指企業收到利潤成果后，對其進行收益利潤分配，如果投資者對于收益分配方式不當，很容易影響投資者的積極性，對未來房地產企業籌資也會產生影響。

內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。

關鍵詞：房地產投資風險信貸防范

金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。

房地產投資現狀及存在的問題

中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

內容摘要：隨著經濟體制改革的不斷深入，國家有關部門就加強金融宏觀調控作用、促進房地產市場持續健康發展出臺了一系列措施。因此，在房地產投資風險分析和風險防范方面作一些思考，具有特定的現實意義。本文分析了房地產投資的風險，揭示了房地產金融投資風險的成因，并提出了銀行房地產信貸的風險防范措施。以期在房地產金融風險防范方面能引以借鑒。

關鍵詞：房地產投資風險信貸防范

金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業目前是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于發展經濟和提高生活，拉動相關行業發展，擴大內需，促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。房地產業是資金密集型的產業，房地產的發展離不開金融業的支持和投入，而房地產業存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風險，因此如何規避金融風險，積極促進房地產業持續健康地向前發展將是我國當前十分重要的任務。

房地產投資現狀及存在的問題

中國房地產業經過十多年的發展已逐步走向理性，但是房地產投資的收益與風險并存。在房地產投資過程中，政治環境風險、經濟體制改革風險、產業政策風險、房地產制度變革風險、金融政策變化風險、環保政策變化風險和法律風險等，均對房地產投資者收益目標的實現產生巨大的影響，從而給投資者帶來風險。

房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。國際上房價收入比約為三比一至六比一，而我國這個比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個家庭要在禁絕一切消費的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費信貸，家庭的積累過程就會大大縮短，住房消費可以提前實現。對于房地產企業來說，這無異于縮短了銷售時間加快了資金周轉，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

摘要：近些年，隨著我國房地產公司的急速增加，房地產市場的規模變得越來越規范，但一些房地產公司的經營狀況和以前相比卻越來越不容樂觀，甚至有的公司出現了虧損并有更嚴重的趨勢。在這樣的社會經濟環境下，為了能良好地評價房地產公司的經營效益，及時地預測房地產公司的財務風險，如遇財務風險時，公司的管理者能夠實施恰當的有效措施來避開，我認為完全有必要對房地產公司的財務風險進行分析防范，來供其進行參考。

關鍵詞：房地產公司；財務風險；財務風險防范

1前言

近幾年，房地產市場的發展勢頭如日中天，但由于我國房地產起步較晚，我國對于房地產企業財務風險的研究仍然有些欠缺。存在企業普遍對財務風險意識不夠關注，認識不足，并且現有的風險的預警及防范措施不夠嚴密等缺點，仍需要對這一行業深入分析。財務風險是房地產企業中所有風險的綜合，對于房地產企業來說是不可避免的，它存在于企業的融資、投資、收益分配等一系列的經營過程中。如果企業沒有對其引起足夠的重視，可能使企業遭受到嚴重的財務危機。所以，房地產企業積極面對可能存在的財務風險，不容忽視。

2房地產企業財務風險概述

一直以來，理論界對財務風險的定義存在許多不同的觀點。目前看來，較普遍的定義是分為狹義和廣義兩種。狹義的財務風險是指由于負債而導致企業引起的財務風險，也可以說是籌資風險，主要是指企業沒有能力償還到期債務的可能性。而廣義的財務風險是指在企業的整個資金運轉過程中存在難以預料和控制的因素，使得企業最終所獲得的財務成果與預期存在著較大的偏差，導致企業遭受經濟上的虧損。財務風險可能存在于企業籌資、投資及營運等各個關節。房地產與其他的企業不同，它具有開發周期長、初始投資大、資金回收緩慢等特點的高風險行業，根據以上概念，綜合而言，廣義的財務風險應該更適用于房地產企業。