[關鍵詞]房地產房地產業經濟房地產經濟

[摘要]隨著市場經濟的發展，房地產經濟與國民經濟的聯系日益加強。一方面房地產經濟既要充分考慮資源配置效率的要求，又要考慮國家宏觀調控政策對房地產市場的影響；另一方面還要從微觀經濟單位（家庭）視角出發評判房地產業的發展水平。

一、引言

知識在工業經濟時代只是生產系統中的要素之一，而在知識經濟時代，知識作為生產要素提升到生產支柱地位，而且本身也成為了知識產業提供的重要產品。以高科技、信息為主導的新型產業的崛起，推動了經濟領域的一場史無前例的革命。知識經濟的興起，必將使人們的生產方式、思維方式、生活方式發生根本的改變。對于正在步入市場經濟并且參與國際競爭的廣大房地產企業來說，認識到知識經濟的影響，從而轉變觀念、調整思維、把握機遇、迎接挑戰、求得發展是極為重要的。面對知識經濟的嚴峻挑戰，房地產業應采取相應舉措進行積極響應。

二、房地產業與國民經濟

房地產業作為第三產業，在國民經濟和社會發展中占相當重要的地位。它是國民經濟發展的一個基本生產要素，為國民經濟發展提供重要的物質條件，改善人們的居住和生活條件，改善投資環境。房地產業對國民經濟增長的貢獻度較其他行業更大，更具有推動經濟增長的能量。在發達國家和地區，房地產業的發展所提供的社會財富，在國民生產總值中所占的比重，都已經超過10％，甚至高達20％以上，它已經成為國民經濟的支柱產業之一。房地產業所具有的價值大、需要剛性、附加值高，并能隨城市化、現代化的發展升值的趨勢特點。使房地產業有極強的投資吸引力。從統計資料來看，我國改革開放以來所吸引的外國投資額中，房地產業所占的比重達到25％左右，通過房地產業帶動吸收投資的項目占到40％，而房地產業作為高附加值產業，利用土地開發，房屋建設，既能為國家提供大量的積累，又能加快城市建設的步伐，推動城市經濟的發展。

摘要]僅從實體經濟的角度來研究房地產現在已不適應房地產經濟的發展。在經濟虛擬化的趨勢下，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論被提上日程。本文提出重構房地產經濟理論的基本思路，寫作留學生論文并指出這種重構對于理解房地產在當代經濟中穩定經濟的職能具有重要意義。

[關鍵詞]房地產虛擬經濟重構穩定

在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。

然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產虛擬資產特性研究

在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。

一、房地產業的現狀與問題

近幾年，我國經濟的發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力。總體分析我國的房地產業仍處在綠色景氣區內運行，但是，局部過熱和結構性問題應引起足夠的重視。

1、房地產投資穩步上升，地域熱點顯現

發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。沒有投資的穩步增長，任何國家都不可能實現從農業國向工業化和現代化的轉變。對于中國一個人口快速增長的發展中國家來說，保持一定的投資規模就尤為重要。近兩年，全球經濟增速放緩，我國經濟實現7.3%和8%的高增長率，其中投資貢獻率高達3.6%左右。在國內產業結構在調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從1990年的5.6%，逐步上升至2001年的20.7%（表1），彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。

從總量分析，在1997～2001年間，全社會投資增長率分別為8.6%，13.9%，5.1%和10.3%，房地產開發投資增長率分別為-1.2%，13.7%，13.5%和21.5%，略高于全社會固定資產投資增長率，但并沒有出現1992～1993年增長率高達117%和165%的過熱現象（圖1）。

房地產開發投資結構基本合理，2001年住宅占投資總量的比重保持在66%，

一、房地產能拉動經濟增長的原由

1．房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。

開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。

2．房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而"波及"、拉動其發展。

3．房地產品消費特別是住房消費是綜合性消費、波及和帶動生活消費的方方面面。

一、房地產能拉動經濟增長的原由

凡經濟發達國家，房地產業不是支柱產業也是發達的產業，其經濟發展與發達房地產業對經濟拉動相關。房地產業的拉動或"波及效應"特強，主要由于以下原因。

1．房地產業發展需要國民經濟中許多部門和行業撮供物質資料，與之配合發展。

我國建筑成本中70％是材料消耗，由其他部門和行業出售產品配合的。發展房地產業需要國民經濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業的產品生產和勞務提供相配合，從而"波及"、拉動其發展。

2．房地產業發展結果的房地產品，為國民經濟許多部門和行業的發展提供了前提和場所。

開發營建出了房屋，能為商業、家具業、家用電器業、房屋裝修業、園林花木業、家庭通訊業、搬家公司、房屋金融保險業、物業管理業、家庭特約服務業、房屋買賣中介業等等的發展提供前提和發展場所。第三次產業的主要生產資料是房屋，有了房屋為其發展提供了前提，促進其發展。