編者按：本論文主要從房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別及細(xì)分；房地產(chǎn)投資關(guān)鍵風(fēng)險因素分析；房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素關(guān)系分析等進(jìn)行講述，包括了自然風(fēng)險、政治風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、社會風(fēng)險、國際風(fēng)險、內(nèi)部決策和管理風(fēng)險、“二八法則”在風(fēng)險因素分析中的應(yīng)用、投資者在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時，應(yīng)同時從主觀和客觀兩方面采取必要措施等，具體資料請見：

摘要：房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素非常之多，相互之間的關(guān)系極其復(fù)雜。本文利用“二八法則”，提出房地產(chǎn)投資風(fēng)險中的關(guān)鍵因素——時機風(fēng)險、區(qū)位風(fēng)險、類型風(fēng)險，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的操作實務(wù)應(yīng)用水平。

關(guān)鍵詞：關(guān)鍵因素；房地產(chǎn)投資；風(fēng)險分析

我國房地產(chǎn)是一個新興產(chǎn)業(yè)，自20世紀(jì)80年中后期才逐漸恢復(fù)和發(fā)展起來。在這個新興產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)投資是一項高收益與高風(fēng)險并存的投資活動，具有不可移動性、壽命周期長、高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性、投資額度大、各異性、政策影響性等特點。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資的過程中存在著大量的風(fēng)險因素，如房地產(chǎn)市場的供求變化、相關(guān)政策的調(diào)整、通貨膨脹情況、匯率及利率的變動及變現(xiàn)風(fēng)險等系統(tǒng)風(fēng)險和消費者的喜好、收益現(xiàn)金流、資本價值、機會成本等個別風(fēng)險，這些風(fēng)險因素都直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資的績效。從事房地產(chǎn)投資活動，如不能充分考慮這些風(fēng)險因素對整個投資項目的影響，貿(mào)然進(jìn)行決策，往往會出現(xiàn)失誤，甚至?xí)蛊髽I(yè)因此陷人絕境。但是，把每個風(fēng)險因素包羅萬象的加以考慮，則會導(dǎo)致問題的復(fù)雜化，是不現(xiàn)實的也是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>

為此，本文針對房地產(chǎn)投資，將風(fēng)險因素分析的具體內(nèi)容和流程可以分為以下三部分：①識別并細(xì)分各風(fēng)險因素包含的具體內(nèi)容，由此才能對風(fēng)險有具體全面的認(rèn)識和了解；②對風(fēng)險因素進(jìn)行分類，找出對房地產(chǎn)開發(fā)項目具有決定意義的要素，忽略次要因素，只有這樣才有利于分析的可行性和結(jié)果的可信性；③對各風(fēng)險因素之間的關(guān)系進(jìn)行分析，找出其聯(lián)系與制約關(guān)系，由此對房地產(chǎn)投資風(fēng)險要素形成有機整合的分析結(jié)果，將對投資決策具有很好的輔助參考意義。

摘要：探討科技評估與風(fēng)險投資風(fēng)險管理之間的內(nèi)在聯(lián)系，從闡述科技評估與風(fēng)險管理的概念、方法等入手，研究將科技評估運用于風(fēng)險管理的可行性。

關(guān)鍵詞：科技評估風(fēng)險投資風(fēng)險管理

1科技評估

1.1科技評估的概念

2000年12月28日科技部頒發(fā)的《科技評估管理暫行辦法》將科技評估定義為“是指由科技評估機構(gòu)根據(jù)委托方明確的目的，遵循一定的原則、程序和標(biāo)準(zhǔn)，運用科學(xué)、可行的方法對科技政策、科技計劃、科技項目、科技成果、科技發(fā)展領(lǐng)域、科技機構(gòu)、科技人員以及與科技活動有關(guān)的行為所進(jìn)行的專業(yè)化咨詢和評判活動”。從更廣泛的意義上來講，科技評估是對與科學(xué)技術(shù)活動有關(guān)的行為，根據(jù)委托者的明確目的，由專門的機構(gòu)和人員依據(jù)大量的客觀事實和數(shù)據(jù)，按照專門的規(guī)范、程序，遵循適用的原則和標(biāo)準(zhǔn)，運用科學(xué)的方法所進(jìn)行的專業(yè)化判斷活動。其結(jié)果要歸結(jié)為能夠回答委托者特定目的評估結(jié)論和評估分析。

1.2科技評估的范疇

摘要：隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，國內(nèi)金融風(fēng)險投資市場呈現(xiàn)出欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢，這對我國中小高科技行業(yè)的發(fā)展以及社會資本的融通等工作有著巨大的促進(jìn)作用。我國金融風(fēng)險投資行業(yè)的發(fā)展雖然規(guī)模不斷擴大，然而其管理上也存在著弊病。本文主要探討了我國金融風(fēng)險投資管理工作所面臨的問題，并提出相應(yīng)的建議，以供參考借鑒。

關(guān)鍵詞：金融風(fēng)險投資；管理；對策

金融風(fēng)險投資對于我國的經(jīng)濟發(fā)展起著重要的作用，能夠在一定程度上有效地緩解部分新興產(chǎn)業(yè)的資金壓力，為企業(yè)種子期及發(fā)展擴張期注入新鮮的血液，因此，解決現(xiàn)階段存于國內(nèi)金融風(fēng)險投資管理中的問題，對于促進(jìn)我國高科技行業(yè)的發(fā)展和壯大，提高企業(yè)科技創(chuàng)新能力具有現(xiàn)實意義。

1我國金融風(fēng)險投資管理的現(xiàn)狀

1.1人員綜合素質(zhì)不高

金融風(fēng)險投資是一個高潛在收益與高風(fēng)險并存的行業(yè)，因此該行業(yè)的人員必須具有較高的綜合素質(zhì)，才能最大程度地控制企業(yè)投資的風(fēng)險與提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。然而就目前情況而言，國內(nèi)部分金融風(fēng)險投資機構(gòu)人員專業(yè)知識儲備不足以及業(yè)務(wù)技能有所欠缺，以及從業(yè)人員的道德風(fēng)險，可能致使投資方的金融風(fēng)險投資工作存在著較大的安全隱患。需要特別指出的是，由于金融風(fēng)險投資行業(yè)從業(yè)人員經(jīng)常接觸巨額資金，因此部分職員可能會經(jīng)受不住誘惑而收取他人賄賂或者移用投資基金，從而可能致使投資方蒙受巨大的經(jīng)濟損失，同時還會嚴(yán)重?fù)p害投資方的名譽[1]。

近兩年來，中國的風(fēng)險投資無論是投資機構(gòu)總數(shù)、籌集的風(fēng)險資本金總額、投資項目總量，還是風(fēng)險投資及基金管理機構(gòu)的從業(yè)人員等，都有大幅度的增加。據(jù)估計：目前中國大陸約有160家風(fēng)險投資機構(gòu)，涉及各類風(fēng)險投資資本金約人民幣210億元，已投資各類創(chuàng)新企業(yè)的風(fēng)險資金大致100億元人民幣。

目前我國風(fēng)險投資機構(gòu)的組織形式主要有以下幾種：

1．政府授權(quán)經(jīng)營集團。如廣東省風(fēng)險投資集團。

2．國有獨資公司。如上海市創(chuàng)業(yè)投資公司、江蘇省高新科技風(fēng)險投資公司。

3．股份公司/有限責(zé)任公司。這類公司是由國有企業(yè)，高新科技開發(fā)區(qū)企業(yè)、上市公司、民營企業(yè)等籌組的公司，其特點是共同籌組資金、共擔(dān)風(fēng)險。如深圳創(chuàng)新科技投資公司、北京科技風(fēng)險股份有限公司等。

4．上市公司分立機構(gòu)。如聯(lián)想投資公司、紅塔創(chuàng)新投資公司、上海申能創(chuàng)業(yè)投資公司。

一、投資組合的基本理論

馬考維茨(Markowitz)是現(xiàn)資組合分析理論的創(chuàng)始人。經(jīng)過大量觀察和分析，他認(rèn)為若在具有相同回報率的兩個證券之間進(jìn)行選擇的話，任何投資者都會選擇風(fēng)險小的。這同時也表明投資者若要追求高回報必定要承擔(dān)高風(fēng)險。同樣，出于回避風(fēng)險的原因，投資者通常持有多樣化投資組合。馬考維茨從對回報和風(fēng)險的定量出發(fā)，系統(tǒng)地研究了投資組合的特性，從數(shù)學(xué)上解釋了投資者的避險行為，并提出了投資組合的優(yōu)化方法。

一個投資組合是由組成的各證券及其權(quán)重所確定。因此，投資組合的期望回報率是其成分證券期望回報率的加權(quán)平均。除了確定期望回報率外，估計出投資組合相應(yīng)的風(fēng)險也是很重要的。投資組合的風(fēng)險是由其回報率的標(biāo)準(zhǔn)方差來定義的。這些統(tǒng)計量是描述回報率圍繞其平均值變化的程度，如果變化劇烈則表明回報率有很大的不確定性，即風(fēng)險較大。

從投資組合方差的數(shù)學(xué)展開式中可以看到投資組合的方差與各成分證券的方差、權(quán)重以及成分證券間的協(xié)方差有關(guān)，而協(xié)方差與任意兩證券的相關(guān)系數(shù)成正比。相關(guān)系數(shù)越小，其協(xié)方差就越小，投資組合的總體風(fēng)險也就越小。因此，選擇不相關(guān)的證券應(yīng)是構(gòu)建投資組合的目標(biāo)。另外，由投資組合方差的數(shù)學(xué)展開式可以得出：增加證券可以降低投資組合的風(fēng)險。

基于回避風(fēng)險的假設(shè)，馬考維茨建立了一個投資組合的分析模型，其要點為：(1)投資組合的兩個相關(guān)特征是期望回報率及其方差。(2)投資將選擇在給定風(fēng)險水平下期望回報率最大的投資組合，或在給定期望回報率水平下風(fēng)險最低的投資組合。(3)對每種證券的期望回報率、方差和與其他證券的協(xié)方差進(jìn)行估計和挑選，并進(jìn)行數(shù)學(xué)規(guī)劃(mathematicalprogramming)，以確定各證券在投資者資金中的比重。

二、投資戰(zhàn)略