房地產設計
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房地產設計范文第1篇
中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：
標桿設計管理內容與應用
1.房地產標桿設計管理的內容
房地產企業應用標桿設計管理方法過程可以大致分為四個階段，即規劃階段、數據收集及分析階段、實踐階段、提升階段。目前，在房地產市場項目中被廣泛地使用。我們這里說的房地產設計，是一種房地產開發者與房地產設計者的思想交流的結晶，是具有極高準確度與精確度的。
目前，我國的房地產企業為適應世界潮流，真正的將自己融入到全球經濟一體化的大潮中去，已經有相當多的企業運用了標桿管理，經濟效益的提高也是非常顯著的。以我國為例，根據已經公布的資料顯示，我國的“十大標桿房企”在2013年上半年的銷售將近四千億，業績普遍增長了三成。如果下半年樓市繼續維持上半年情形，2013年全年，千億房企將再次擴容。依據，這樣的一個大的背景下，我們可以清晰的看到標桿設計管理在房地產企業中的實踐，明確的了解，這樣的管理模式是健康的、有意義的。
2.房地產標桿設計管理的實際應用
房地產標桿設計管理是一種新型的管理模式，房地產企業能夠在方案設計過程中及時、科學地決策，保證設計進程的順利推進。根據房企中的實際情況，在實際的操作中，房地產項目的標桿設計主要包括成立房地產標桿管理小組和確定標桿管理內容，選擇房地產標桿管理的“基準企業”，并收集與其有關的材料內容，之后再建立房地產企業競爭力評價指標體系，標桿管理的前提是了解企業本身狀況。總的來講，必須選擇對利益影響重大的部分進行標桿管理，在房地產企業中，房屋整體的質量是影響企業品質與企業形象的關鍵環節。因此，在房地產企業中必須要根據企業的實際情況選擇標桿管理的內容，這就涉及到選擇一個房地產企業標桿管理的“基準”目標。對于選擇房地產企業標桿管理的“基準”目標，在完善確立指標體系內容的時候，應該突出房地產企業服務的重中之重，盡量精辟，使工作量盡量減少。另外，標桿的意義不僅僅在于一個城市中人民的居住水平，也體現著一個城市的經濟發展水平。
二、房地產標桿設計管理的流程
1.怎樣選取房地產標桿
對于房地產這一特殊項目來說，選取標桿并不是根據其自身的價值鏈的所有為標桿進行設計學習，而是要結合自身的發展。房地產企業在某一個競爭優勢上，通過自身的資源實施標桿管理，達到最后理想的效果。
房地產選取好標桿后，還需要進行相關的設計。設計的好與壞，不僅僅影響著消費者對其的購買力，還代表著房地產企業整體的品質優劣，因此，制定良好的房地產標桿設計管理是非常重要的。房地產標桿設計管理的目的是為了在滿足消費者需求的基礎上，設計出來符合房地產企業自身發展的項目，能夠在眾多的房地產企業中通過設計標桿管理，達到一種“鶴立雞群”的效果。
2.房地產標桿設計管理組織的建立
建立房地產標桿設計管理，第一是管理架構的建立。我們從以下架構組織圖分析不同的架構設置的利弊，以求能得到合適的架構制度建設。
房地產項目公司設計管理部門架構一
房地產項目公司設計管理部門架構二
作為一般中小型房地產項目公司而言，同一時間管理的項目數量不多，“架構一”是常用而直觀的設計管理部門設計，有利于專業對口管理，弊端是設計管理部門的人員容易進行只管設計出圖即可的思路，如果選擇“方案一”作為設計管理部門的架構組織設計，則需要管理者在工作制度制定方面有加強與其它部門的溝通和聯系的流程設計，并作為日常管理工作的必要環節執行，盡量避免特別同營銷和工程方面的管理脫節。所有的設計管理結果必需得到營銷、物業、工程、開發、成本等各相關部門的認可。
“架構二”通常是相對大型的房地產項目公司采用多，同一時間管理的項目數量較多，通常這些公司的制度和流程都十分完善，為避免犯錯誤而造成大量的損失，一個設計成果的產生，通常是多部門協作的結果。缺點是效率不高，因為各部門為了推卸責任而互相扯皮推諉的情況容易發生，采用“架構二”，需要對工作流程的時間節點進行控制，對責任的表決進行硬性規定，避免拖延、態度模糊而使到負責下一階段工作的其它部門有難以執行情況出現。
有了企業標桿設計管理，可以在項目擴展時進行復制，避免在新項目中要重新規劃，不斷用經驗教訓來調整設置，增加大量的重復工作。另外，總部和項目公司，項目公司和項目公司之間，可以有共同的節奏和步伐，工作上可以互相監督和促進。
3.房地產標桿設計工作流程的建立
房地產標桿設計管理流程，在外部建設管理部門日趨完善的管理程序前提下，不同項目之間的房地產項目公司內部工作容是基本相同，因此，我們可以建立標桿設計工作流程讓各方負責執行，可以保證工作不出現漏項，同時，完善的標桿設計工作流程可以讓下一階段工作的執行部門對上一階段工作的執行部門進行監督，例如設計部的單體方案不符規范，重新修改的時間就會影響開發部門單體報建的時間進度，因此，為了不影響本部門的工作業績，開發部門會自發對設計部門的工作過程進行的監督。這是標桿設計工作流程建立的其中好處之一。
三、結束語
房地產市場是我國國民經濟的重要組成部分之一，經過多年快速發展，作為國民經濟的支柱型產業，房地產業在我國經濟中已占有舉足輕重的地位。通過房地產標桿設計管理，企業可以設計符合自身發展的企業規劃以及發展戰略，擺脫傳統的企業發展模式，制定相應改善方案，吸取一些已經成功的“標桿管理”企業，并結合實際，運用到企業自身的發展中。房地產企業要堅持依據可持續發展原則，只有這樣才能保證自己屹立在長期的競爭環境中并且處于不敗的地位。
參考文獻：
［1］李惠玉，房地產市場呼喚“標桿企業”［J］，特區實踐與理論，2006（06）
［2］周海娟，中美“房地產標桿”比較價值分析——萬科VS普爾蒂［J］，新會計，2009（09）
房地產設計范文第2篇
關鍵詞：EPC模式；整體觀念；復合型人才
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A
收錄日期：2014年6月30日
一、房地產設計管理問題分析
設計管理是房地產開發企業針對建設項目設計工作的管理和控制，而設計單位的選擇和工作質量對開發商設計管理工作的影響至關重要，目前開發商的設計管理工作普遍存在以下問題：
（一）設計院選擇局限性，技術優勢無法集合發揮。目前，多數開發商傾向于選擇大型設計院，而小型設計院只能承攬一些邊緣業務。以重慶為例，多數開發商選擇市院、機三院、煤院、鋼院等大型設計院，他們包攬了重慶市幾乎所有知名樓盤的設計。而小型設計院只能承接區縣的小型業務。不可否認，大設計院并非樣樣俱強，而小型設計院也并非無其所長。但現狀是各家設計院各自為陣，甚至是惡性競爭，不能發揮集合優勢，難以設計出全面的精品，對設計市場健康發展極為不利，同時也給房地產企業的設計管理工作帶來很大難度。
（二）設計單位對項目前期工作參與不夠
1、設計單位在項目前期的工作缺乏系統性，工作時間和內容不能完全滿足國家在建設方面對設計的要求，一般是根據投資方的需要分項分階段參與工作。
2、項目前期工作一般由開發商委托專業機構或專業咨詢單位承擔，設計單位一般不會介入，設計工作缺乏連續性。
3、項目可行性研究往往拘泥于經濟分析和技術分析，而對環境的調查和分析不足，導致項目定位和實施戰略決策存在一定的不足。
（三）設計單位相對獨立，管控不易
1、設計組織不穩定。因設計院內部管理體制問題，人員流動性較強，項目負責人頻繁更換或設計人員經常變動。新來的負責人對項目情況不熟悉，不能很好地把控項目的目標，也就不能很好地與房企設計管理人員進行溝通，對項目設計目標達不成共識。新加入的設計人員不熟悉項目，處理問題粗糙，設計質量沒有保證。對此，甲方不能強行否決，只能提要求，反復溝通，逐漸達成共識，不僅工作量大，而且要花大量時間。
2、設計人員水平有限。目前設計人員年輕化，對規范不夠熟悉，工作時間短，經驗不足。①對現場實地調查工作不到位，特別是對地下管線的管位、標高、地形地貌、周邊市政公用設施、相鄰建（構）筑物保護等情況調查研究工作不足，導致在施工階段難以實施而進行設計變更；②規劃、設計深度不夠，相關因素考慮不足，致使初步設計概算數據較大，加之方法粗略，導致投資概算偏低。如在前期土建概算中多采用估算的方法，與現場實際有很大出入，且對原材料、人力價格上漲、通貨膨脹因素考慮不足等。由于概算偏低，在項目實施后實際發生費用易超過概算批復金額，不得不重新申請調整概算。
3、多數設計單位存在重主體工程設計而輕附屬工程設計的思想，導致附屬工程設計進度和內容不能與主體工程同步和匹配。再加上設計院內部審圖把關不嚴，就不能及時形成完善的整體項目設計。
4、服務意識不強，態度欠佳。項目實施過程中，設計、施工、監理單位都受聘于開發商，對開發商負責。其中，設計院處于相對獨立的地位，其與施工、監理單位的關系不很融洽。多數設計單位未樹立設計工作涵蓋項目整個壽命周期的觀念。未擺正自己與其他參建單位平等的關系，整體觀念不強，配合意識不夠。往往只注重設計，認為拿出圖紙后任務就算完成。缺乏良好的后續服務意識，對正在施工的項目不夠上心，對甲方的一些要求置若罔聞，例如交底不清、不按時出席現場例會、不能有效管控設計變更和及時地處理施工中有關設計的問題等，造成施工延誤。更有甚者與甲方、施工單位經辦人員發生爭吵。
二、EPC模式下的設計管理
EPC工程總承包是目前國際上科學規范的工程項目管理模式，由總承包企業受業主委托，按照合同負責對工程總承包項目的設計、采購、施工等階段實施全過程的動態、連續與合理交叉相結合的管理和控制。設計被納入總承包管理模式中，不再是獨立單一的工作，它不僅貫穿整個項目的實施過程，而且與采購、施工單位組成一個有機整體。在項目實施的各階段相互交叉，相互支撐，高效率、高質量地建成項目。
（一）設計與采購的關系。設計與采購同屬EPC模式中，在相關環節協調配合、不可分割。設計向采購提供設備材料請購單及詢價技術文件，由采購加上商務文件后組成完整的詢價文件。采購負責組織詢價，設計負責對制造廠商的報價進行技術評審；供采購確定供貨廠商，設計負責對供貨廠商提供的技術文件及圖紙進行審查與確認。在設備制造過程中，設計協助采購處理有關設計技術問題，必要時設計參加由采購組織的關鍵設備材料的檢驗工作。
（二）設計與施工的關系。工程設計完成后，設計向施工方提供工程項目設計圖紙、文件。在參建各方審圖的基礎上及時進行圖紙會審設計交底，向EPC工程總承包項目的施工方和監理方說明設計意圖，解釋設計文件，明確設計要求。根據施工需要及時提供設計服務，解決施工中出現的有關設計問題，并對設計變更進行有效管理和控制。施工方應參與設計可施工性的分析論證，參加重大設計方案討論。
（三）設計與試運行的關系。在EPC工程總承包項目試車調試階段，設計提出必要的試運行操作原則和技術要求，配合項目業主對工程的試車調試給予必要的技術指導與服務，針對工程試運行過程中的問題，由設計提出處理方案并及時解決。
三、基于EPC的設計管理思考
EPC模式很好地解決了當前設計管理中的問題，這種模式的優勢在于：（1）設計、采購、施工均由總包單位負責，統籌協調非常方便，可以很快地解決項目建設中出現的問題，提高了效率；（2）有利于設計、采購、施工的整體方案優化。合同承包商在設計的早期階段已介入項目，能把自己在施工工藝、降低成本、縮短工期等方面的技術知識體現在設計文件中，減少施工中出現問題的可能性；（3）有利于實現項目目標，能有效地對項目全過程進行進度、費用和質量的綜合控制；各合同承包商在控制成本、工期、質量等方面都有獨特的優勢，總承包商可以集這些優勢于一身，使固定價格合約的實現成為可能；（4）業主只與一個單位打交道，便于合同雙方協調，避免了多頭協調產生的障礙。總承包方不僅提供設計、采購和施工統籌服務，也提供建設項目的融資、項目建成后的使用培訓和維修等全過程服務。
鑒于目前EPC模式還是一個新興的工程管理模式，市場上采用還不廣泛，為此本文提出如下建議：
（一）轉變觀念意識。從根本上轉變傳統的設計觀念和意識，樹立工程項目建設全局統籌協調思想，建立適應EPC工程總承包項目特點的新型設計管理體制，逐步實現由過去傳統的設計管理體制向總承包設計管理方向的轉化，使工程設計逐步納入EPC工程總承包項目管理中，成為其中一部分，充分發揮設計的核心作用和優勢，使工程設計更好地為EPC工程總承包項目服務。
（二）設計文件的質量和深度。在EPC模式下，工程項目對設計質量要求更高、設計深度要求更細。設計質量是決定工程質量、控制工程費用的主要因素，是決定工程項目成敗的關鍵。高度重視工程項目可行性研究報告、初步設計、施工圖設計工作，切實提高可研報告和各階段設計文件的質量和深度，確保其可行性、先進性、合理性。
可行性研究報告是確定工程項目投資的依據，也是工程設計的重要文件。企業必須投入足夠的時間和精力到可行性研究中，對工程項目市場、技術、生產、經濟等方面進行全面論證。得出的可研報告內容要全面、詳細、準確、適用，技術方案先進可行、經濟合理，避免因投資估算不準而產生偏差。
初步設計是施工圖設計的依據，在編制初步設計文件時，其內容與深度應按照EPC工程總承包項目的要求進行。設計方案和設備選型明晰合理、初設概算完整準確，確保初步設計文件內容的完整性、準確性，確保初步設計文件的深度滿足施工圖設計的要求。避免因初步設計文件編制深度不夠、初步設計概算不準而產生設計偏差。
施工圖設計作為項目實施的依據，必須做到內容全面，表達清晰，預算準確。避免出現無謂的錯誤和不必要的變更，保證項目實施流暢，節約成本。
（三）組織、管理措施
1、單位之間的戰略合作關系。總承包單位根據項目需要和市場狀況，進行優質資源整合，盡可能將各家優勢結合為本項目服務。具體做法是對各設計單位的情況進行了解，根據專業強弱進行分類，如A設計院的方案和建筑專業是強項，B設計院的結構或安裝專業是強項，C設計院的室內或景觀專業是強項。在此基礎上，總承包單位就可同時選擇多家設計單位，分別為項目的各專業進行設計，各取所長，并由總包單位進行總體協調，使各專業密切配合，這樣設計出來的產品肯定是精品。在項目建設過程中，各設計單位在總包單位統籌下與采購部門、施工單位進行密切配合，及時解決各種問題，保證項目建設順利實施。
2、精良設計組織、文件、變更管理
（1）組織。根據設計院科室業務劃分的特點，EPC項目啟動實施后，可以從專業科室里面抽調合適的人員，成立相應的項目組。項目（設計）經理、總工程師、專業負責人、專業工程師、項目文秘、合同經營及外事聯絡等是項目組應該有的各種單元。項目組一旦成立，各個組成單元必須按時、按要求執行并完成相應工作任務。
（2）文件傳遞。EPC模式文件傳遞量大、反復性多、周期長。在文件傳遞管理上要有一套專門的辦法。一般可以歸結為進度周報月報、設計問題咨詢及答疑、設備采購技術規格書及數據表、采購評標、會議紀要、施工圖設計圖紙、竣工圖設計圖紙、設計聯絡單及變更單、試車操作手冊以及員工培訓講義等。
（3）設計變更。在EPC模式合同條件下，除了不可抗力、法律變化和業主要求的改變，合同總價和工期都不可以改變，也就是可索賠的設計變更必須要在以上3個條件之一發生時才能成立。任何一個設計變更，都會引起一系列的工作量改變，甚至會導致施工工期延誤。在EPC模式下，設計人員必須重視設計變更，總承包方也需要詳細分析設計變更給工程造價和工期所帶來的影響。如果變更內容較多，涉及許多新的工作量，總承包方新增投資，勢必會影響到整個項目的最終收益。
房地產設計范文第3篇
關鍵詞：房地產項目；規劃設計；出新機制；設計方式
前言：房地產設計管理直接關系著房地產項目的成敗。房地產市場需求的變化導致了不同時期開發商對規劃設計內涵的不同理解。在房地產發展初期，房建單位在設計上主要關注的是房型，考慮如何改變過去住宅設計上的不合理因素。比如何把廳做大，如何考慮動靜分區，改變小居室，小客廳式的住宅等等。后來，關注的重點又在環境方面，于是出現了大廣場，大綠地，河南周口市的許多項目都是這樣的。因此說，規劃設計始終是在圍繞市場需求而發展的。隨著房地產市場的成熟和規范，開發商越來越重視前期的規劃設計，作為管理規劃部門，要有明晰的設計程序，應重點圍繞以下三個要點進行控制。
1規劃的調查和研究
一個地產項目的成功運作，歸根到底是市場需求的結果，而市場需求的發展和變化在很大程度上是由發展商的引導和媒體的渲染促成的。其中，前期規劃設計階段是項目運作的龍頭和開端，它包含了房建單位最初的投資決策、目標分析和項目定位以及市場供需關系的深入研究，項目產品將來的顧客對象的特征，地區、年齡、收入、工作、性別等。沒有周密的調查資料，就無法了解房地產市場的現狀情況以及產品的分布和競爭特點，也就無法進行項目的正確定位，規劃設計也就如無源之水。作為房建設計者，要做好當地房地產市場的調查、基礎資料的收集工作，建立起動態的資料補充和修正機制，以期隨時準確反映房地產市場的變化趨勢和發展特點，并能及時反映到項目的規劃設計中，在實施前或實施中能快速適應市場的細微變化。
1.1規劃要具備專業知識土地開發和建設總是城市規劃的一部分，購買土地之前一定要弄清城市的總體規劃和詳細規劃情況，要與當地城市的規劃設計院和管理者保持親密的關系，對城市的現狀、規劃結構和發展計劃以及城市的戰略要有深入的研究，要結合土地儲備和規劃選址通盤考慮，比如，公司要樹形象，先上短而快的項目，就不能在城市郊區選址，最好選擇城市新開發密集區或中心商業區，因為是城市鼓勵優先發展的地段，而且可能較多的地產公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會很快打開局面，為公司樹立良好的公眾形象。當然，如果有好的市場追捧，選擇在城市的邊區進行開發，也未必不可，只要踏準了市場的節奏，有鮮明的主題和優秀的規劃設計，再加上優質的施工建設必會贏得消費者的青睞。項目的實施要與城市近期建設和中遠期發展保持同步，期待政府大規模開發帶來的商機。
1.2規劃必須符合項目定位規劃設計必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。樓盤建成是讓人住的，設計必須符合項目定位，不要偏離定位去追求不切合實際的東西。背離定位就會做出完全不能用的方案。另外，在進行規劃時，要避開規劃的細節和爭議地，從規劃專家的角度進行思考，要著眼于那些有潛在規劃價值和市場潛力的地段進行周密的調查，要盡可能想得更遠一些，幾年后該地段的預測情況，要從規劃的戰略發展中，而不是從規劃的細微出，尋找市場的價值和投資點。所以，地產單位在戰略布局時一定要結合城市的總體規劃和發展戰略進行安排，否則就成為無源之水。為此，一個好的規劃設計，必須在深入細致的市場調查后，在占有第一手基礎資料后，并經過多方面、全面細致的分析研究后，才能和市場緊密結合起來。
2房地產項目規劃應具備的標準
一個項目的成功標準應該包括以下幾個方面：
2.1首先要滿足感官的舒適性，包括建筑外檐立面，園林規劃等方面；其次是便利性。配套設施的實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些都是開發商應該重點考慮的問題。房建設計過程中，對比較復雜的問題要與設計人員進行面對面的溝通和商量，必要時，房建單位要派駐工程師與設計人員一起參與設計，對設計中出現的問題，房建工程師可及時向領導匯報尋求解決方案或意見，就設計規劃中的關鍵問題進行討論，尋求解決方法或意見，以便于下一步設計的繼續。在中標設計方案調整過程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規模、交通方式選擇、停車比、人車分流、容積率、建筑層高及分期建設等。項目的商業設施擺在什么位置，要讓住戶感覺到便利，使小區居民在購物出行等方面享受了到便利；第三，是園林的趣味性和參與性。國外有些小區做的就比較好，綠地可以隨便進入，參與性強。第四，配套設施的經濟性，實用性和前瞻性也是一個標準。有些配套設施是不是多余，住戶能否付擔得起，這是一個是否經濟的問題。配套設施是否實用，是否有前瞻性，滿足未來小區居民的生活需要，這些規劃都是房建單位應該重點考慮的。
2.2高水平、善溝通的設計規劃對于規劃設計，房建單位從市場的角度考慮的事情比較多，而政府主管部門更多地是從社會、生態、經濟、環境等因素來考慮。在雙方關系的協調上，政府部門應明確哪些是應該管的，而且必須要管好。而房建單位在規劃設計上也要有更多的自，房建單位必須清楚自己能在一個什么樣的范圍內對規劃設計可以做出調整。同時，要相信市場力量會促使開發商拿出更好的產品來。開發商在追求利潤的同時，必須符合市場的要求，符合消費者的品位和消費能力，在這種情況下建造更多的多姿多彩的建筑。
3規劃出新的機制和設計方式
房地產設計范文第4篇
1.推行設計招標，擇優選擇設計單位
積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比，這樣既可優選出好的設計單位，又可促進設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
2.開展限額設計，有效控制造價
積極推行限額設計，健全設計經濟責任制。設計人員應熟悉掌握建筑工程預算定額及費用定額，熟悉建筑材料預算價格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，各專業在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。嚴格控制設計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。
當前普遍存在著設計不精、深度不夠的情況。這是增加工程造價的不確定因素。由于設計頻繁變更，給工程造價控制帶來一定的難度。依據開發經驗和投資估算的要求，必須有效地確定設計限額（造價、三材消耗指標等），并建立獎懲考核激勵機制。對哪個專業或哪一段突破了造價指標，必須分析原因，用設計修改的辦法加以解決。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變“畫了算”為“算了畫”。并利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
房地產設計范文第5篇
【關鍵詞】房地產項目；建筑設計；完善管理
房地產行業作為國民經濟的重要行業，涉及了國家政策、項目投資、市場營銷、產品規劃、物業經營及物業管理等多個專業。但歸根結底，房地產還是屬于產品范疇（即房地產商提供滿足市場需求的產品），面臨著激烈的市場競爭，為此，房地產行業需要加強自身的市場競爭力，其核心競爭力在產品，而產品優劣其關鍵在“設計管理”，下面就房地產項目建筑設計管理進行闡述與分析。
一、房地產項目建筑設計管理的概念
“設計管理”，簡單來說就是設計管理者的工作內容。在房地產方面的設計管理，要針對設計效果，兼顧項目進度管理、資源管理以及質量管理的管理工作。房地產項目建筑設計管理需要在前期項目的策劃基礎上，明確具體項目的內容。房地產項目建筑設計管理貫穿于項目開發建設的所有階段與過程，設計管理的任務由產品的市場定位、設計進度規劃、規劃與單體方案、擴初圖與施工圖設計、設計圖紙的優化與審查、施工過程中設計的管理控制等構成。要完成房地產項目的投資、進度、質量的目標控制，需要通過建筑設計管理，把各個層次的資源整合起來，協調管理一切與設計相關的活動，找到最佳解決問題辦法，使房地產企業可以完成更高質量的產品。
二、房地產項目建筑設計進度控制方面
1．設計進度控制的意義
房地產設計進度管理，是房地產設計管理的主要內容。房地產項目設計進度完成后，才能夠對項目的施工等內容進行管理。如果設計進度無法獲得有效的控制，則無法設計出科學的設計圖紙，施工單位也無法根據計劃進行施工。要想科學的縮短項目施工周期，就需要設計單位進行合理的進度設計。此外，設計進度控制是對施工材料、設備控制的基礎，在進度設計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產項目的總進度的主要影響因素。
2．影響進度控制的因素
設計單位水平的高低是影響房地產項目的進度控制的主要因素。房地產項目的開發商一般都想請設計水平高的單位來對房地產項目進行規劃。開發商可以通過公司內部部門推薦的設計單位，進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設計師。此外，設計意圖不明顯、設計審批時間不充分、不同施工專業之間的協調設計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。
3．完善設計進度控制的方法
首先設計者需要根據房地產項目總進度確定出進度控制目標，可以參考的內容有：房地產類似項目的設計時間、房地產可以使用的技術標準。通過明確各個設計階段的進度控制內容，可以形成一個良好的設計控制體系。在前期準備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產項目設計的條件，選擇設計單位以及簽訂相應的設計合同，對房地產項目產品進行市場定位。初步設計時期可以進行編制設計任務書，制定出相應的設計標準，對設計理念進行交底、匯報等。施工圖的設計需要在初步設計的基礎上再進行詳細的設計。要對施工圖進行詳細的預算編制，制作出施工材料、設備的訂貨標準。要想確保工程項目可以順利實施，還要根據專業劃分出進度控制目標。例如建筑設計進度控制的目標、園林工程設計進度控制的目標、小市政工程設計進度控制的目標，智能化設計進度控制的目標、大市政項目設計進度控制的目標等。房地產開發商要選擇技術水平高的設計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設計階段沒有選擇合適的設計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產開發商很被動。開發商前期設計思想的經常變動也會造成設計方案的反復修改，不能很快的進入實質性的設計過程。
4．設計單位的設計控制
對于合約中規定的設計文件，要明確設計具體交付時間。例如，規劃設計、園林工程設計、小市政工程設計，智能化設計，大市政項目設計等。通過建立合同實施臺賬，可以很好的協調好各個設計院的設計進程，劃分清楚各個設計院的工作范圍，也能方便的了解到各個設計院的合同執行情況。通過進度控制跟蹤系統，可以很好的保證項目實施按照計劃進行。房地產項目的管理功能需要對當前項目有深入的、準確的了解，然后提取進度控制的相關信息。
5．主體設計院與專業設計院進度的協調工作
房地產項目的設計過程，主體設計院需要和專業的設計院配合，防止出現某個環節的設計滯后而影響了工程進度。專業的設計院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業設計院。主體設計院與專業設計院保持配合練習，還要簽署合同約定，按照整體開發計劃，保證各個進度控制環節順利銜接。
三、房地產項目建筑設計質量控制方面
1．建筑設計質量控制的意義及途徑
房地產工程項目的合理設計可以保障工程項目的建設質量，預期的投資回報以及項目工程的經濟效益。通過以下四點進行房地產項目的設計質量控制。一是制定好項目工程總規劃體系，項目設計人員要注重設計質量和功能。對于設計質量控制方案要做到嚴格審查，必須懂技術、有實際經驗的專業人員進行審核。通過可行的目標規劃，讓項目工程設計人員既注重了工程項目的設計質量和功能，也考慮到了設計對工程總費用的影響。二是進行經濟分析，合理設計好工程投資。三是實行競爭制度，在設計上實行招標和監理，優化設計的方案，達到項目工程的要求。四是對于審核預算提出改進意見，概算和施工預算內容要求正確無誤，不能遺留相關內容。通過加強設計時的工程概算和預算審核，保障設計時概算和施工預算可以科學、準確的完成。
2．設計好施工圖紙，選擇合適的施工材料
首先要保證設計單位設計圖紙的深度，還要成立評審小組，對設計圖紙進行評審，搞清楚設計圖紙的意圖和房地產項目的要求。例如審查總圖上的地形、地面標高是否正確、管線與建筑物是否符合規范標準。加大設計圖紙的會審工作，使施工單位可以了解房地產項目的設計意圖，找出技術難題所在，制定出解決方法。圖紙會審完成后，需要開發商督促監理完成會審問題清單，然后做出相應的調整，防止出現設計不合理造成經濟損失。在開工前，還要對設計圖紙進行交底工作，防止設計環節交代不清，項目施工人員不能很好的理解而造成施工延誤問題。加大技術管理力度和質量監督力度，施工時發現的設計圖紙問題由設計單位及時有效地進行解決，不能因為圖紙和現場操作不符而影響到項目的施工建設，避免出現不必要的損失。注重施工質量控制，施工需要的原材料和機器設備，由具有資格的單位進行質量檢驗，防止用在施工項目上的原材料不過關。機器設備和原材料還要在使用中保管好，使原材料和機器設備在使用時有一個良好的質量保證。
總結：
房地產項目建筑在設計管理時要注重其對房地產企業的影響，對建筑工程進行有效的設計管理可以為施工企業帶來較好的經濟效益和社會效益。加強對建筑工程設計的管理，從進度控制方面，先制定出總目標體系，然后做好前期工作，選擇合適的設計單位；從質量控制方面，要加強圖紙的審查，做好施工材料的選擇。這樣一來，可以使房地產項目各個部門進行相互協調，也使房地產企業充分認識到設計管理的重要性，促進房地產企業的持續發展。
參考文獻
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