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房地產(chǎn)管理工作經(jīng)驗總結(jié)范文第1篇

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)開發(fā)；工程成本管理；降低成本

Abstract: the author discusses many years engaged in the real estate project engineering cost management experience, from real estate enterprise internal management of project cost management for the project of the key some links, analyze how to do these link through the work to make the cost for the project management, and finally achieve reasonable effectively reduce the real estate project development costs, improve the purpose of profit.

Keywords: real estate development; Project cost management; Reduce cost

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、引 言

工程成本管理是房地產(chǎn)項目開發(fā)管理中重要的一部分，一方面需要預(yù)先科學(xué)合理的確定工程成本，為整個工程成本管理確定目標(biāo)；另一方面需要在工程的施工階段，對成本進(jìn)行合理的過程控制，努力使最終實際成本控制在一定的范圍之內(nèi)。房地產(chǎn)項目工程成本涉及的因素比較復(fù)雜，幾乎涉及所有的工程關(guān)系方：設(shè)計單位的水平好壞直接影響整個工程項目的總成本，而施工單位和監(jiān)理單位的經(jīng)營效果和合作關(guān)系也直接影響到工程項目的總成本。可以這么說，工程成本管理貫穿了整個項目從設(shè)計到最后施工驗收完畢的所有階段，關(guān)鍵是要加強(qiáng)重點階段和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本管理。房地產(chǎn)開發(fā)商必須在確保品質(zhì)的前提下嚴(yán)格控制工程造價，合理有效降低項目成本，才能在市場競爭中立于不敗之地。筆者將從以下幾個方面分析怎樣做好房地產(chǎn)的工程成本管理。

二、設(shè)計階段的成本控制

設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大，但對工程造價的影響有著比其他過程不可比擬的優(yōu)勢和作用，并且通過優(yōu)化設(shè)計，可做到花費最小的代價獲得最大的效果。首先是項目產(chǎn)品定位及規(guī)劃方案設(shè)計，其次是設(shè)計質(zhì)量的好壞直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，都直接決定人力、物力和財力投入的多少。合理科學(xué)的設(shè)計，可合理有效地降低工程造價 ，但在工程設(shè)計中，不少設(shè)計人員更注重安全性，偏向高安全系數(shù)或設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，而較少考慮經(jīng)濟(jì)性，從而在根本上影響了項目成本的合理有效控制，造成了一定的浪費。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極其重要的。要做好設(shè)計階段的成本管理工作，可從開展限額設(shè)計、采用合同措施等方面入手。

首先在設(shè)計委托工作中要推行限額設(shè)計，健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。開發(fā)商工作人員應(yīng)與設(shè)計單位和設(shè)計人員做好交流，熟悉建筑工程的目標(biāo)和要求，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須合理分解和使用投資限額，將施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算統(tǒng)一考慮，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。目前設(shè)計人員普遍存在著設(shè)計不精、深度不夠的情況，造成設(shè)計頻繁變更，給工程成本控制帶來一定的難度，有的變更得晚了，還會帶來很大的返工，產(chǎn)生一定的無效成本，這是設(shè)計階段增加不必要工程成本的主要原因。依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，必須有效地確定設(shè)計限額（造價、三材消耗指標(biāo)等），并建立獎懲考核激勵機(jī)制。對哪個專業(yè)或哪一段突破了成本指標(biāo)，必須分析原因，用設(shè)計修改的辦法加以彌補(bǔ)。不能只顧畫圖、不顧算賬，并利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，降低工程成本。

另外，針對目前設(shè)計人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，圖紙深度不夠引起設(shè)計變更隨心所欲的問題，筆者認(rèn)為加強(qiáng)合同措施是十分必要的。在設(shè)計合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，如未經(jīng)開發(fā)商允許的情況下，設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例（如 5%）時，則扣罰一定比例的設(shè)計費。采取一定的約束力是對設(shè)計規(guī)范、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計質(zhì)量、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的一種舉措。

三、目標(biāo)成本管理

許多房地產(chǎn)開發(fā)商所做的目標(biāo)成本起不到控制標(biāo)準(zhǔn)的作用，導(dǎo)致成本失控，資金緊張。因此，按照工程目標(biāo)成本合理地進(jìn)行成本核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作中的又一重點，其中包括目標(biāo)成本編制與執(zhí)行。

（一）項目工程目標(biāo)成本的編制

項目目標(biāo)成本的管理必須做到事前控制，借鑒當(dāng)?shù)仡愃祈椖康某杀荆Y(jié)合本公司的產(chǎn)品類型和建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，綜合當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鲂星椋▌趧?wù)、材料市場的價格行情，合理編制目標(biāo)成本；項目目標(biāo)成本編制完畢經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批確定后，及作為控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行執(zhí)行，后續(xù)工程成本核算工作就有了“有的放矢”的目標(biāo)。會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程成本主體內(nèi)容相一致，以便日后能與工程成本目標(biāo)數(shù)同口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。

（二）目標(biāo)成本的分解與執(zhí)行

房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及很多專業(yè)和人員，應(yīng)把目標(biāo)成本作為項目經(jīng)營考核內(nèi)容之一，寫進(jìn)項目年度工作計劃和管理目標(biāo)之中，并同項目的進(jìn)度目標(biāo)、銷售目標(biāo)等項目經(jīng)營指標(biāo)一起，組織向項目全體人員宣傳，統(tǒng)一思想、統(tǒng)一目標(biāo)，不僅清楚公司的總體目標(biāo)，而且清楚自己的目標(biāo)，形成人人有目標(biāo)，人人關(guān)心目標(biāo)，為目標(biāo)而努力工作。

目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)項目的管理架構(gòu)和職責(zé)分工，在項目內(nèi)部分解細(xì)化，落實到部門及人員。例如項目的工程管理人員，不僅清楚自己分管工程的質(zhì)量和進(jìn)度要求，同時也應(yīng)清楚目標(biāo)成本要求，如此“三位一體”融入到意識當(dāng)中，使工程的質(zhì)量、進(jìn)度和成本在他們的日常管理中不至于脫節(jié)，只有這樣才能使成本得到真正有效控制。

在工程營造過程中，以分解目標(biāo)成本為導(dǎo)向，對比實際成本與目標(biāo)成本的差異，超目標(biāo)成本時，有相應(yīng)的措施加以合理解決，如優(yōu)化方案、內(nèi)部平衡等等，以確保最終成本與目標(biāo)成本的差異不至于太大。

四、加強(qiáng)結(jié)算的審核工作

作為房產(chǎn)開發(fā)商，在工程已經(jīng)完成的情況下，做好結(jié)算審核工作，避免不合理、不必要的成本支出，因此，結(jié)算工作也是成本控制至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)。結(jié)算審核要做到有理可依、有據(jù)可查，把審增額控制在合理的范圍以內(nèi)。結(jié)算工作完成后，校審很有必要，能有效避免多算、重算，提高結(jié)算的準(zhǔn)確性，加快工作進(jìn)展。審核的重點為工程量計算是否準(zhǔn)確，結(jié)算單價套用是否正確，各項取費標(biāo)準(zhǔn)是否符合現(xiàn)行規(guī)定。而在審核工作的具體步驟中要注重以下幾個方面：

（一）工程量的審核

工程量是否正確是關(guān)系到結(jié)算準(zhǔn)確性的一個重要方面，應(yīng)著重注意如下幾點：

1. 審核工程項目劃分是否合理；

2. 審核工程量的計算規(guī)則是否與合同約定的保持一致；

3. 審核簽證憑據(jù)，核準(zhǔn)工程量。

（二）結(jié)算單價選用的審核

1. 工程項目特征與設(shè)計圖紙標(biāo)準(zhǔn)是否一致，如：砼標(biāo)號；

2. 單價子目內(nèi)容是否與設(shè)計及簽證相符；

3. 主材價格套用是否合理。

（三）取費審核

取費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理部門頒發(fā)的文件及規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。審核時應(yīng)注意如下幾點：

1. 取費文件的時效性；

2. 執(zhí)行的取費文件是否與工程性質(zhì)相符；

3. 費率計算是否正確；

4. 價差調(diào)整的材料是否符合有關(guān)規(guī)定。

房地產(chǎn)管理工作經(jīng)驗總結(jié)范文第2篇

關(guān)鍵詞：房屋建筑；施工質(zhì)量管理；問題

房屋建筑施工是形成工程項目實體的一種過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高工程項目的質(zhì)量，必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。

一、房屋建筑工程施工中存在的主要質(zhì)量問題

近年來，隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)量的不斷增大，我國城市房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，但由于建筑市場管理不到位、施工人員專業(yè)素質(zhì)不合格等原因，目前，我國在房屋建筑施工中還存在一些問題，主要包括以下幾個方面：

1.房屋建設(shè)工程施工質(zhì)量保證體系有待加強(qiáng)

實踐中可以看到，雖然當(dāng)前我國在房屋工程施工質(zhì)量及安全管理中有十分健全的法律法規(guī)及技術(shù)規(guī)范，但質(zhì)量施工保障體系中還存在著一些漏洞，主要表現(xiàn)為：一是招標(biāo)市場秩序混亂，管理不到位，串標(biāo)、陪標(biāo)、圍標(biāo)問題還比較普查，給房屋建筑質(zhì)量埋下隱患。二是部分監(jiān)理管理流于形式，在日常施工管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。三是建筑材料監(jiān)管不夠嚴(yán)格，給質(zhì)量保證留下隱患。產(chǎn)生這些問題的主要原因在于沒有嚴(yán)格的施工質(zhì)量保障體系和監(jiān)管機(jī)制。

2.施工人員專業(yè)素質(zhì)不合格

施工人員處在房屋建筑工程的第一線，是工程的建設(shè)者，是影響施工質(zhì)量的直接因素。但是在實際的工程施工，有不少施工團(tuán)隊是臨時拼湊的。團(tuán)隊中的施工人員，大多沒有經(jīng)過專業(yè)化的技術(shù)培訓(xùn)和理論學(xué)習(xí)，另一方面，這些人員的穩(wěn)定性也不能確定，這在一定程度上加大了管理的難度。現(xiàn)代化的施工，對于施工團(tuán)隊的素質(zhì)也提出了更高的要求，要求施工團(tuán)隊更加專業(yè)，沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的施工人員要想在施工過程中達(dá)到很高的施工質(zhì)量比較困難。特別不少專業(yè)性不強(qiáng)的施工團(tuán)隊存在組織設(shè)計不規(guī)范、施工的技術(shù)措施不到位、施工的方案不合理、施工的工藝水平差等現(xiàn)象。沒能有計劃的就施工方法采取合理的技術(shù)方案與流程安排，對施工進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計組織。在檢測施工方法是否符合建筑要求的手段不達(dá)標(biāo)，無法對工程的順利進(jìn)行做到也有效控制，導(dǎo)致工程不能按期保證質(zhì)量的完成。

3.缺乏建筑工程質(zhì)量全過程跟蹤管理

要想保證房屋建筑工程施工質(zhì)量，必須對施工前、施工過程、竣工驗收等三個大的階段加強(qiáng)全過程質(zhì)量管理，要加強(qiáng)房屋建筑施工中每個細(xì)節(jié)和流程嚴(yán)格控制，但現(xiàn)實中相關(guān)監(jiān)管卻未有效得到落實。當(dāng)前房屋工程施工過程中，普遍存在著質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)相對模糊、意識淡薄等現(xiàn)象；施工過程中存在著質(zhì)量要求低、管理混亂等問題；竣工后，無人監(jiān)管，工程建設(shè)項目的后續(xù)質(zhì)量沒有保障。

二、房屋建筑工程施工質(zhì)量管理對策

1.完善質(zhì)量管理體系

擁有完善的質(zhì)量管理體系，是施工企業(yè)做好建筑工程的前提。只有擁有了完善的質(zhì)量管理體系，才能使建筑施工企業(yè)在發(fā)展過程中穩(wěn)步前進(jìn)。因此房屋建筑企業(yè)必須要構(gòu)建起完善的質(zhì)量管理系統(tǒng)，建立起一支具有高度責(zé)任心、組織能力強(qiáng)、管理水平過硬的管理隊伍。只有擁有了這樣的管理隊伍，才能有效避免房屋建筑工程中產(chǎn)生的質(zhì)量問題。施工管理人員必須依據(jù)質(zhì)量管理規(guī)范，全面管理施工過程中的每一個環(huán)節(jié)，對房屋建筑質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)控管理。施工企業(yè)還可采取有效的質(zhì)量獎罰制度和質(zhì)量檢查制度等一系列的質(zhì)量管理制度，從制度方面保障房屋建筑的施工質(zhì)量。另外，在建筑工程中，還應(yīng)該加強(qiáng)對設(shè)計的質(zhì)量控制，設(shè)計是房屋建筑的靈魂，房屋建筑設(shè)計的是否合理，將對房屋質(zhì)量產(chǎn)生巨大的影響，所以在設(shè)計方面一定要建立完善的保障體系，并做好對設(shè)計的后續(xù)審核工作，避免一切設(shè)計質(zhì)量隱患的產(chǎn)生。

2.全面提高施工人員素質(zhì)

施工人員的素質(zhì)和質(zhì)量意識是影響工程質(zhì)量的關(guān)鍵性因素。施工企業(yè)必須做好對所有施工人員的質(zhì)量及素質(zhì)建設(shè)，另外還需要加強(qiáng)對其他人員的質(zhì)量意識教育，其中包括質(zhì)量管理人員。要想提高施工人員的質(zhì)量意識，就應(yīng)該使施工人員樹立起正確的質(zhì)量觀，使施工人員意識到質(zhì)量管理的重要性。施工單位可以采取定期對施工人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)的方式來提高施工人員的技術(shù)能力，同時還應(yīng)該在每個施工環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量、安全教育。對于質(zhì)量管理人員，應(yīng)該加大責(zé)任保障力度，采取項目經(jīng)理制，將具體的質(zhì)量問題落實到個人。全方位提高質(zhì)量管理人員的管理水平和管理意識，定期對管理人員進(jìn)行管理培訓(xùn)，對工程中可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行交流分析，從而保證質(zhì)量管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)能夠符合建筑工程需要。

3.確保材料、設(shè)備質(zhì)量嚴(yán)格依據(jù)我國建筑行業(yè)的相關(guān)規(guī)定來完成材料、設(shè)備的選購工作，項目組必須對材料設(shè)備質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，保證采購、檢驗與運(yùn)輸?shù)拿總€環(huán)節(jié)符合標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對工程材料規(guī)格的檢查和監(jiān)督力度，保證材料品質(zhì)和類型符合工程需要。建筑施工企業(yè)要想保證建筑材料的品質(zhì)，就必須從采購做起，選擇專業(yè)知識強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的采用人員來完成采購任務(wù)。企業(yè)還應(yīng)該對材料的市場信息進(jìn)行全面了解，對材料的價格和使用性能進(jìn)行綜合分析，選擇質(zhì)量性能與價格都符合工程實際的建筑材料和設(shè)備。目前隨著科技的發(fā)展，材料市場不斷涌現(xiàn)出新的材料，在選擇新材料時，一定要考慮其是否符合工程要求，是否能夠滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

4.加強(qiáng)施工現(xiàn)場質(zhì)量管理

施工現(xiàn)場是建筑工程質(zhì)量控制的重要環(huán)節(jié)，也是質(zhì)量問題最容易形成的關(guān)鍵階段，如果能夠控制好施工現(xiàn)場的質(zhì)量，那么對建筑工程質(zhì)量問題就可以起到極好的預(yù)防作用。因此，我們必須做好施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理工作。加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)測力度，采用專人對施工質(zhì)量進(jìn)行檢驗，保證及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。施工現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)控工作必須配合相應(yīng)的程序，不能盲目的、隨意的對質(zhì)量進(jìn)行檢測和檢查，這樣有可能干擾到正常的施工進(jìn)度，應(yīng)該根據(jù)相關(guān)管理制度，采取科學(xué)性的、合理性的檢測方式和手段。另外，房屋建筑工程中的隱蔽工程較多，施工過程中，上一道工序的質(zhì)量問題，很有可能被下一道工序所掩蓋，因此，必須加強(qiáng)對隱蔽工程的質(zhì)量檢測管理，施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理人員、技術(shù)負(fù)責(zé)人以及專職的質(zhì)量檢查人員，應(yīng)該會同建設(shè)單位及工程監(jiān)理單位及時做好隱蔽工程檢查和驗收工作，同時及時辦理相關(guān)的驗收手續(xù)