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房產托管服務范文第1篇

某單位員工老王，年齡40開外，一輩子都依靠著自己那點兒工資生活，所以到現在一家三代、五口人還擠在不足40平的筒子樓里，不論生活還是孩子學習都極不方便，眼看著一幢幢高樓拔地而起，可怎么就是沒有自己的家，老王十分著急。再看看自己的那點積蓄，新房是買不起的，那就買一套合適點的二手房吧。

經過一陣精挑細選，老王終于找到了比較中意的房子，而且和房主也談好了價錢，全家人就盼望著早點拿鑰匙搬家了。可接下來老王又遇到了難心的事，原來是在房產證辦理過戶手續和付房款上出了問題，房主堅持先付款后再辦理過戶手續，而老王又擔心房款付后房主不辦妥房產證過戶，自己竹籃打水一場空。怎么辦？這可急壞了老王。他思索良久，要是有一個我們雙方都信得過的第三方就好辦了，讓他來幫我們完成交易不就行了嘛，可到哪里去找這個中介呢？老王隨手翻開從“房產交易會”上拿到的宣傳頁，突然眼前一亮，“中國建設銀行百易安一交易資金托管服務”一行字吸引了他。老王迫不及待地閱讀起里面的內容：針對我國信用體系尚不健全，很多交易因交易雙方之間缺乏信任而難以實現的情況，建設銀行首家獲得人民銀行批準，向全社會推出為交易雙方搭建信用橋梁、具有廣泛應用領域的創新金融服務――“百易安一交易資金托管服務”。買方不必再擔心付款后因賣方違約而得不到交易合同中約定的貨物或服務，建設銀行交易資金托管服務使買方能在交易合同約定條件實現后再安心付款：賣方不必再擔心提供貨物或服務后因買方違約而錢貨兩空，建設銀行交易資金托管服務使賣方能夠在轉讓交易合同約定貨物或服務的同時收款。此業務包括房地產交易資金托管服務，建設銀行根據協議和房地產買賣雙方的指令，完成房款與房產證的交換：商品貿易交易資金托管服務；股權轉讓交易資金托管服務：留學和移民中介交易資金托管服務等。看到這兒，老王心想：這就是由建設銀行充當買賣雙方的中介機構，幫助買賣雙方完成房產交易呀。他感到分外欣喜，懸著的心終于踏實了。

老王立即與房主聯系，一起來到建設銀行的理財中心，這里的客戶經理熱情地接待了他們，并耐心、細致地講解了“百易安一交易資金托管服務”的特點和具體操作流程。老王和房主經過協商，一致認為建設銀行作為中國四大國有商業銀行之一，擁有雄厚的資金實力、完善的金融服務和卓越的社會信譽，這筆交易由建設銀行提供信用中介最安全、最可靠。加之，辦理手續非常簡便，于是他們當即就向銀行提出了申請。建設銀行的經辦部門與他們雙方共同簽訂了《交易資金托管協議》，老王按照協議規定開立了交易資金托管賬戶并存入了購房款，房主則安安心心地去房地產交易中心辦理了房產證的過戶手續。十幾天后，房主將辦妥的房產證交給了建設銀行，買賣雙方在授權交換通知書上簽字授權后，經辦行一邊將購房款劃到房主指定的賬戶內，一邊將房產證提交給了老王。當老王拿到房產證后，心里別提多激動了，他緊緊地握著銀行客戶經理的手，說道：“你們可給我幫了大忙！”

現在，老王一家在明亮寬敞的新家住了快一年了，他經常感嘆：現在的社會進步飛快，只要市場有需求，就會有相應的創新服務；老百姓的生活總是能夠得到及時的幫助。

房產托管服務范文第2篇

關鍵詞：分享經濟；“互聯網+”；在線短租；波特五力模型

中圖分類號：F293.9 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）18-0035-03

一、引言

隨著大眾旅游和出行頻率的提升產生巨大的住宿需求，用戶的住宿需求開始向個性化、經濟化的細分市場延伸。在線短租平臺即通過互聯網構建一個雙邊市場交易平臺，使房源提供者和房客通過平臺對接，降低信息不對稱和搜尋成本，提高房東與房客的匹配效率。通過在線短租平臺，提高閑置房源的利用率并滿足人們對旅行住宿的非標準化需求。與傳統酒店相比，具有房源更分散、單點房源數較少、單個房間產品更個性化、經營主體多元化、提供個性化設施及服務，相對依賴“互聯網+”的特征[1]。

本文將應用波特五力模型對中國在線短租行業的競爭結構加以分析和研究，從而對在線短租發展現階段遇到的問題的進一步剖析，并給出相應對策和建議，以期對中國在線短租行業健康良性發展起到一定的促進作用。

二、中國在線短租行業波特五力模型分析

邁克爾?波特的五力模型理論是用來分析企業所在行業競爭特征的一種有效工具。該理論認為企業競爭優勢是由行業結構決定，行業中存在五種競爭力量，即同行業者之間的競爭、供應商的議價能力、需求方的議價能力、潛在進入者的威脅和替代品的威脅[2]。這五種競爭力量的狀況和競爭力量決定了行業的競爭激烈程度，從而決定了產業最終的獲利潛力。要對抗這些競爭力量，企業需采取相應的發展策略，建立自己的競爭優勢。

根據邁克爾?波特的五力模型，對中國在線短租行業的行業競爭結構分析（如下圖所示）。

（一）中國在線短租行業內現有競爭者之間的競爭分析

“互聯網+”時代共享經濟的發展催生了行業繁榮。2011年6月國內第一家在線短租平臺為愛日租成立于北京，之后在短短幾年時間內，誕生了小豬短租、自如、途家、住百家、木鳥短租、螞蟻短租、游天下、去呼呼等諸多平臺。從行業生命周期來看，目前中國在線短租行業具有商業模式及產品尚未成熟、市場增長率較高、需求增長較快、投資風險大、行業利潤低、企業進入壁壘低等特點，符合初創期特點。

對于行業內現有競爭者，從以下幾個方面進行分析：

1.市場覆蓋范圍。在行業發展初創期，迅速占領市場提高房源覆蓋范圍是當前中國在線短租行業的主要競爭策略。在線短租的雙邊市場特征決定了市場覆蓋范圍的重要性，規模擴張、資源整合是在線短租發展的內在要求[3]。從覆蓋區域上，國內市場各平臺覆蓋范圍差距不大，境外市場途家、住百家具有較大優勢；房源類型上，途家、一呆、自如等依托自有房源或與房地產開發商合作，多為整套房源，小豬短租、大魚短租、木鳥短租等多為個人業主提供房源。

2.價格方面。平臺服務費上，國內本土在線短租大多采用雙邊市場模式“非中性”定價策略，即對需求彈性低、價格相對不敏感的一方收取高價，對需求彈性高、價格相對敏感的一方收取低價，采取對房東收取服務費而租客免費的的定價策略。譬如游天下、小豬短租、住我那等平臺對房東收取10%的技術服務費（或稱傭金）；房源價格上，大多數在線短租平臺強調分享特性，注重性價比。但高品質短租產品同樣占據市場，如途家和一呆定位面向中高收入人群的高端度假短租平臺。

3.資金水平。通過巨額的投入或尋求戰略聯盟，迅速占領市場是國內在線短租企業的主要競爭策略。事實上，大部分企業在資金或資源方面有著深厚的背景，如游天下是搜房網旗下，自如是鏈家旗下，去呼呼為去哪兒旗下，螞蟻短租是趕集網旗下。隨著共享經濟的快速發展，中國在線短租行業逐漸被資本市場看好，各企業先后獲得多輪融資（如下表所示）。

4.服務水平。目前國內的在線短租行業主要分為兩大陣營，一種以途家、一呆及自如為代表，依托自有房源或與房地產開發商合作，整合大批量房源，通過對房源統一裝修，對房東提供房產托管服務和管家服務，為租客提供相對標準化的產品。第二種以小豬短租、木鳥短租等為代表，更貼近Airbnb模式，平臺只提供中介服務基礎服務。

（二）供應方的議價能力分析

在線短租企業供應方主要有個人業主、二手房東、地產開發商、地方政府等房源提供方、中高層管理人員和底層服務人員等勞動力提供者、政府，議價能力分析如下：

1.房源提供方。其一是個人業主或二手房東，其出發點是通過分享閑置房源獲取收益，因是額外收益且房源數量少，議價能力相對較弱。其二是地產開發商。地產開發商通過在線短租盤活庫存，同時提高在線短租平臺房源數量和覆蓋范圍，二者是互惠互利關系。但因在線短租可為地產帶來增值，所以具有更大的話語權。其三是地方政府。在線短租對地方政府發展旅游創新、財政創收和地方發展起到良性促進作用，作為房源提供方，政府與地產開發商等議價能力相當。

2.勞動力提供者。在線短租行業的從業者包括中高層管理人員和底層服務人員。當前中國在線短租行業的高中層從業者或有多年企業高層管理經驗，或多次創業經歷，或海外留學經歷，整體素質較高。在線短租行業對底層服務無太大技術性要求，如房屋托管服務或房屋管家服務，與傳統酒店行業需求類似，一般人員短期培訓后基本可以勝任，底層服務人員議價能力較弱。

3.政府等監管機構。政府作為在線短租行業法律法規的制定者和實施者，制定的各項法律法規對在線短租行業起著指導性作用，使其具有很強的議價能力。在線短租作為新興行業，各項法律法規不到位甚至缺失。值得關注的是，在2015年8月11日，國務院辦公廳《關于進一步促進旅游投資和消費的若干意見》[4]正式下發，意見中提到“放寬在線度假租賃的準入許可和經營許可制度”，這被認為是國家層面釋放出的一個有利信號。

（三）需求方的議價能力分析

在線短租行業的需求方主要為租客。首先租客作為個人消費者，價格敏感度較高，且在互聯網上比價非常容易，同時租客可對房源或服務進行評價，因此租客具有一定的議價能力。但由于當前在線短租行業還處于行業規范建立的過程中，各環節的服務流程的優化仍有提升空間，單個租客因個體分散、訂單獨立，且簽訂的合同多為格式合同，處于被動地位，這也決定了其議價能力有限。

（四）潛在的進入者威脅分析

國內在線短租行業為新興行業，尚處于初創期向成長期過渡的階段，行業進入壁壘較小，潛在的進入者威脅有境外企業市場拓展和行業內現有企業的轉型。首先，境外企業市場拓展，如Airbnb、HomeAway，其商業模式相對成熟，在企業運營、市場拓展、營銷等方面積累了豐富的經驗，拓展新市場相對容易。其次，行業內現有企業的轉型，如傳統房地產商、房產中介公司、酒店等。以鏈家地產為例，2011年推出自如O2O品牌，迅速占據廣大畢業生和白領市場。總體來說，當前國內在線短租行業進入壁壘較小，在線短租行業面臨的潛在進入者威脅較大。

（五）替代品的威脅分析

在線短租行業作為“互聯網+”與旅行住宿相融合催生的新興行業，以輕資產模式為主，很大程度上沖擊了傳統酒店業績。但其提供的產品本質上還是解決住宿問題，所以一切可提供住宿服務的行業都可成為其替代品。其典型的替代品包括傳統酒店、OTA、運營商自建網站、團購網站、分類信息網站等。目前，很多消費者對在線短租尚持觀望不信任態度，當替代品提供的房源和服務足夠好，且價格優惠時，對行業的威脅就越大。

三、在線短租行業存在的問題及發展建議

（一）盡快完善在線短租行業的相關法律法規，促進行業健康有序發展

在線短租在快速發展的同時，相應的法律問題也浮出水面。目前，國內個人閑置房源能否經營旅館業仍處于灰色地帶。另外，在線短租涉及租客、在線短租平臺、房源提供方等多方關系，法律責任不明確，如何監管缺乏法律依據。建議監管機構在充分考慮國情的基礎上，借鑒美國、荷蘭等國家先進經驗，盡快完善相關法律法規，通過立法給與在線短租合法發展空間，促進行業良好有序發展。

（二）完善信用保障體系，提高交易的安全性

社會誠信水平是制約中國在線短租行業發展的主要障礙。在線短租企業可從以下幾個方面完善平臺信用保障體系：其一，雙方身份驗證，通過綁定身份證、手機號碼、社交網絡賬號等完成驗證；其二，房源把控，篩除虛假房源，保障房源真實性和質量；其三，安全線上交易，如利用第三方支付系統報障資金安全；其四，利用評價體系，通過評價累計信用具有更高可信度；其五，購買商業保險，如為房產購買財產險和責任險，為租客購買意外保險。

（三）打造生態化、智慧化的在線短租產業鏈

當前，國內在線短租普遍存在產品模式、功能單一，局限于單一住宿場景，同旅游相關的交通、餐飲、景區以及其他本地生活服務類資源融合度低問題，無法滿足消費者住宿以外的其他關聯需求。企業應當挖掘自身特色，創新商業模式，拓展相關行業的融合，打造生態化、智慧化的在線短租產業鏈，滿足用戶包括住宿在內的全程服務體驗，提升在線短租行業的多元化水平，促進市場良性發展，使供需結合更加完善。

參考文獻：

[1] 艾瑞咨詢.2015中國非標準住宿市場研究報告[R].2015-07-01.

[2] 邁克爾?波特.競爭戰略[M].陳小悅，譯.北京：華夏出版社，2005.

房產托管服務范文第3篇

一、明確鼓勵和扶持對象

（一）本政策意見所鼓勵和扶持的大學生自主創業，主要是指具有高等專科院校學歷以上的大學生、碩士研究生、博士研究生，在讀期間或畢業二年以內在長初始創辦各類企業或從事個體經營，并擔任所創辦企業或個體工商戶的法人代表。

（二）大學生到農村創辦現代農業項目，規模種植面積超過50畝、規模養殖年總產值超過20萬元，或創辦各類專業合作社等經濟組織和經濟實體的，納入本意見鼓勵和扶持范圍。

（三）對零就業、下崗失業、低保戶和殘疾人家庭大學生自主創業的，給予重點鼓勵和扶持。

二、建設大學生創業基地

（一）凡新增大學生創辦企業20家以上的產業園區(基地、大學、大廈)、吸納大學生創辦企業10家以上的企業，可經市推進創業富民工作領導小組辦公室(以下簡稱創業辦)認定為大學生創業基地，每年給予30-50萬元資金補貼。

（二）大學生創業基地要加大標準產業用房和創業公寓的建設力度，其城區工程報建費均按照高新技術產業開發區工業用地標準執行，國土部門應優先安排建設用地，房產部門也應及時辦理產權登記。力爭通過三年的努力，基本滿足大學生自主創業的需求。

三、多渠道解決大學生創業場所

（一）入駐大學生創業基地的大學生自主創辦企業，由創業基地提供經營用房，第一年按每月900元、第二年按每月700元、第三年按每月500元減免經營用房租金。在長沒有家庭住所的，可由創業基地提供三年免費創業公寓或宿舍。創業基地不能提供免費住處的，可參照廉租房政策，由房產部門給予每人每月160元廉租住房補貼。

（二）在大學生創業基地以外租賃經營場所自主創辦企業的，三年內由房產部門給予經營場所租賃補貼，第一年按每月800元、第二年按每月600元、第三年按每月400元給予補貼。在長沒有家庭住所的，可參照廉租房政策，由房產部門給予每人每月160元廉租住房補貼。

四、加大創業資助力度

（一）市本級每年從創業扶持獎勵資金中安排3000萬元(其中市創業富民專項扶持獎勵資金新增預算部分列支1100萬元，科技、工業、商貿、農業專項經費中分別列支1000萬元、500萬元、200萬元、200萬元)，區（縣市）每年從創業扶持獎勵資金中安排1000萬元，設立市、區（縣市)兩級大學生創業扶持獎勵資金，主要用于大學生自主創業的各種扶持、獎勵和貸款貼息。

（二）大學生創業項目申請無償資助的，由相關部門審批，每個項目一般在20萬元以內，且不超過企業自有資金的投入額度。首期撥付審批總額的60%，其余部分在首期資助資金通過考核審計后即予撥付。對申請財政貸款貼息的，經審核貼息期限一般不超過2年，年貼息總額度最多可達10萬元。

（三）各區（縣市）要成立小額貸款擔保機構，市財政根據各區（縣市）政府擔保資金規模2：1予以補助。鼓勵社會貸款擔保機構支持大學生自主創業，市、區（縣市）兩級財政通過適當補貼的方式幫助其降低經營風險。大學生自主創業的，可到戶口所在地社區勞動保障管理服務中心申請最高5萬元的小額擔保貸款。大學生合伙經營或組織起來就業并具備一定自有資金和相應反擔保條件的，可按其吸納人員人均5萬元以內的額度給予擔保貸款，最高為50萬元。從事微利項目的，享受兩年財政全額貼息。

（四）對大學生自主創辦的新興項目，根據企業規模可給予最高為200萬元的小額擔保貸款扶持。貸款期限最長為兩年，由同級財政部門按貸款基準利率的50%給予貼息。

（五）鼓勵大學生以創業項目為平臺積極爭取國家和省專項資金支持，爭取社會風險投資和銀信機構融資，市創業扶持獎勵資金在所爭取資金或融資總額的10%以內給予支持(單個項目最高可達10萬元)，幫助創業主體降低融資風險。

（六）大學生自主創業的科技項目獲得上級資助資金的，由市、區(縣市)科技部門分別給予上級資助金額30%、20%配套，配套資金不低于5萬元；對獲得上級部門立項的項目或創新成果但未獲得資金支持的，給予5-10萬元不等的一次性資助。

（七）由市創業富民領導小組牽頭，每年評選30個市級大學生自主創業成功典型，每個給予5-8萬元獎勵，獎勵資金必須用于企業追加投資擴大再生產。

五、落實稅費優惠政策

（一）大學生自主創業三年內，同級財政采取先征后返的方式減免其營業稅和個人所得稅的地方所得部分，市屬行政事業性收費全免；經評定為成長性好的項目，可繼續享受二年政策優惠。

（二）各級公共就業服務機構和人才服務中心要建立大學生檔案免費托管制度，自主創業、靈活就業、登記失業的大學生可將檔案交由高校畢業生就業工作相關職能部門進行免費管理。對擇業期內回原籍的大學生，公共就業服務機構免費提供檔案托管服務。

（三）鼓勵大學生積極投身創新實踐，自主創業三年內申請專利、商標、軟件著作權等無形資產的，由納稅地知識產權部門對申請費用給予全額補貼。

六、開展創業培訓輔導

（一）由勞動保障部門牽頭，對大學生開展SIYB(創辦和改善你的企業)培訓等免費創業培訓，確保每個有創業意愿的大學生參加一次以上創業培訓。

（二）大學生到定點創業培訓機構參加創業培訓合格的，由勞動保障部門按規定提供創業培訓補貼。完成GYB(產生你的企業想法)培訓每人補貼100元，完成SYB(創辦你的企業)培訓每人補貼500元。實現自主創業的，憑相關證照再給予每人800元補貼。對已經參加技能培訓并有創業愿望和創業能力的大學生，可繼續接受SYB培訓，按規定給予相應的培訓補貼。

（三）鼓勵和引導高等院校實施創業教育培訓，將大學生創業技能培訓逐步納入課程設置和講授范圍，采取多種方式培養學生創業意識，提高學生創業綜合素質。積極引入國內外著名創業培訓機構，由大學生創業基地提供經營場所，并按照鼓勵大學生自主創業政策給予租金減免。

（四）由各級創業辦牽頭，聘請創業培訓老師、成功企業家和政府有關部門專家組建創業導師團，采取單個輔導、會診輔導、授課輔導、陪伴輔導、咨詢輔導等方式，幫助大學生提高創業實踐能力。對創業導師團成員，根據個人工作業績適當給予工作獎勵和生活補助。

七、完善創業服務和保障

（一）以教育部門為主，對創業政策實施一次性告知，并配套發放《大學生在長創業服務指南》。

（二）在放寬創業準入條件的基礎上，對大學生自主創業進行工商登記注冊的，工商部門免收登記類、證照類收費，并設立大學生創業注冊登記綠色通道，凡大學生注冊登記非禁止、非限制類發展項目且無重大要件缺失的，實行即到即辦；免費為大學生自主創業辦理稅務登記證，并提供免費稅務知識培訓。

（三）按照放寬大學生落戶政策的有關規定，凡大學生在長自主創業的，憑“三證一簿”(身份證、畢業證、畢業生就業報到證和戶口簿)和工商登記證明，即可到公安部門辦理落戶手續。

（四）由勞動保障部門和民政部門牽頭，實施“創業挫折關懷行動”，創業遇到嚴重挫折的大學生可按規定享受失業保險待遇，納入社會救助范圍，切實解決其面臨的現實生活困難。

房產托管服務范文第4篇

xxxxxxxxxxx：

經中心會議研究決定，家屬院成立物業辦公室，進行全面托管服務，前期我們已對家屬院具體服務工作以及各項收費進行整理，結合目前家屬院物業辦運營情況，現擬做出如下調整：

一、管理目標

堅持“以人為本”的服務管理念，對廳機關家屬院小區物業實施科學管理、優質的服務，導入先進的物業管理理念。家屬院物業辦將按照陜西省及《西安市物業管理條例》和《西安市物業服務收費管理辦法》嚴格執行，確保高效服務年度測評全體業主綜合滿意度達到95%以上，各項收費率達到90%以上。

二、崗位職責

1、物業經理負責協調管理物業辦全面服務工作，由后勤服務中心指導工作意見，房改辦督促工作落實，物業經理結合一周一月向房改辦匯報工作內容、工作實施進展及家屬院工作面臨的矛盾問題；

2、實施全程物業管理，從業主及專業物業管理的角度提出合理化提議，構筑一個優秀的物業管理硬件環境；

3、成立家屬院物業辦公室，配備專業管理人員，實施專業化管理；

4、在現有管理資源的基礎上，充分借鑒行業先進管理經驗，進取培養高素質的管理人才，組建一支高素質的物業管理隊伍；

5、制定一套切合實際的規章制度，確定一系列高標準的物業管理行為規范，以制度促管理；

6、嚴格遵守有關物業管理法規，制定切實可行的管理方案，與業主簽訂各項協議，依法約束雙方行為；

7、依照市場化、企業化的運作方式，供給全方位服務，開展多元化經營。

8、人員構成及崗位設立，經理兼收費1人，保安組4人，清潔組2人，水電組1人，共計8人。

三、物業管理服務項目

1、公共服務項目（全體業主能夠享受的服務，費用納入物業管理費）：

①房屋公共部位的日常維修維護；

②公共設施設備的維修維護；

③小區內清潔管理，垃圾分類收集與清運；

④公共綠化的養護；

⑤公共秩序維護；

⑥消防管理；

2、有償專項服務項目

①有償維修類；

②代辦；

③中介類服務；

四、檔案資料管理

加強檔案資料建立，便于房屋及公共設備的檢查維護、與業主的溝通、聯系。

1、管理資料：

①工程檔案：建立從接管家屬院小區開始的所有工程技術、維修、改造資料、水、電、暖管道線路圖及各類設施設備資料等；

②業主檔案：全體業主房產證（復印件）、行駛證（復印件）及使用人的租房合同（復印件），建立業主及使用人的基本信息表；

③文件檔案：有關物業管理法規政策、物業辦文件等；

④管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

2、管理措施：

①制定檔案制度，并嚴格執行；

②專人管理（由物業經理擔任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業主及使用人的保密，保守秘密；

③確保檔案資料完整、齊全；

④建立健全資料的電子管理，掌握基本信息，提高管理水平。

五、房屋及公共設施設備管理

公共設施設備的管理，直接影響到物業的使用年限及使用安全，以及業主、使用人的安全。

1、管理資料：

①加強裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節嚴重者，提請有關行政管理部門依法處理；

②業主裝修期間，應及時進行房屋公共部位的保護，確保房屋的安全可靠。

2、設備設施維護：

①公共設施設備定期巡查，發現損壞，及時維修；

②水泵、變電箱等設備定期巡查維護；

③智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合，制實時運行檔案；

3、管理措施：

①加強裝修戶管理，督促業主及使用人做好裝修前期申報工作，并經常進行現場檢查，發現問題及時制止；

②對維修人員進行全面培訓，清楚各隱蔽線路的具置確保設備系統的操作及維護；

③對設備設施中所有的器件、配件建立技術檔案，以便查詢設備的各項參數，確保系統的穩定運行；

④對所有設備及配件建立詳細檔案，確保最快速度取得所需配件，并跟蹤產品的更新換代；

⑤建立維修人員值班制度，確保維修及時，且有回訪制度和記錄；

⑥采取日常巡視及定期保養相結合的辦法，確保房屋及配套設施完好。

六、綠化保潔管理

1、管理資料：

①綠化養護：綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

②根據氣候，給花木適量澆水；

③根據花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；

④制定預防措施，防治病蟲害；

⑤及時清除雜草、枯枝，定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補種適宜的苗木、花草；

2、清潔衛生：經過日常保潔工作，使小區公共環境和公共部位整潔，公共設施干凈衛生、無異味、無破損。

①樓層公共區域每三天清掃一次；

②小區道路、小品、綠化帶等公共部位一天打掃一次。

③每天檢查垃圾分類，嚴格按照《西安市生活垃圾分類管理條例》實行，定期對垃圾桶清潔、消毒；

④對違反生活垃圾分類管理規定的行為進行制止勸阻，并積極做好垃圾分類的宣傳工作。

3、管理措施：

①建立綠化保潔制度，制訂養護計劃，按操作規程規范操作；

②加強業務培訓，增強專業技能，聘請專業人員指導養護；

③落實“三查”（綠化清潔工自查、管理人員巡查、物業經理抽查），加強日常監督檢查；

七、治安管理

運用現有的科技術手段與管理手段，維護物業和業主及使用人的安全，采取人防與技防24小時保護家屬院小區內的安全防范。

1、管理資料：

①人防：由門衛與巡邏執勤及時查看外來人員證件，協助公安機關維護小區內公共秩序，防止和制止影響物業、業主及使用人安全的行為。

②門衛責任：

1）維護出入口的交通秩序，嚴格落實車輛管理制度，加強機動車、非機動車管理，做到停放有序；

2）對外來車輛和人員進行登記；

3）嚴禁攜帶危險物品進入小區；

4）落實防疫要求，掃碼、登記、測溫；

5）會使用防爆器材，確保自身安全的同時處置突發事件。

③巡邏崗的任務：

1）按規定路線巡視檢查，不留死角；

2）巡查車輛停放秩序，維護道路暢通、車輛安全；

3）巡查可疑人員，及時制止違法行為；

4）巡查樓內安全、做好防火、防盜排查；

5）對正在裝修的房屋安全檢查；

6）配合公安部門處理治安案件；

④技術防范：

利用監控系統、對小區內實施24小時巡查。

1）對可疑和不安全行為采取跟蹤監視和定點錄象，并及時通知值班秩序維護員現場排查，有違法行為及時制止或報警；

2）配合公安機關抽取監控錄像。

2、管理措施：

①實行半軍事化管理，制定管理和獎懲制度，嚴格實施，增強秩序維護人員的工作職責心；

②強化內務管理，提高秩序維護人員的思想素質和業務技能；

③加強秩序維護人員的行為規范教育，服裝統一，持證上崗，語言禮貌，舉止得當；

④嚴格執行巡邏制度，確保巡邏質量；

⑤監控系統定期檢修、保養，確保監控設備完好；

⑥保證監控、值勤記錄詳細完備，建立安全管理檔案。

八、消防管理

消防管理是物業安全管理的重點，根據消防法規的要求，結合實際，做好消防安全工作，確保小區所有人員的生命財產安全。

1、管理資料：

①建立消防工作站，健全消防管理制度；

②經常性維護消防設施、器材；

③嚴格監管消防通道的暢通；

④嚴禁違章燃放煙花爆竹；

⑤嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品；

⑥經常性檢查電路，排除隱患。

2、管理措施：

①制訂并落實消防管理制度和消防安全職責制，做到職責落實，器材落實，檢查落實；

②制訂消防事故處理預案，防患于未然；

③定期進行消防檢查，預防為主，防消結合，發現隱患，及時消除；

④做好消防器材、設備的檢查保養，使之始終處于完好狀態；

⑤制止任何違反消防安全的行為；

⑥經常性的開展防火安全宣傳教育，定期向業主講解消防知識；

⑦發生火災，及時組織補救并迅速向有關部門報警。

九、物業辦運營費用

1、人員工資

物業經理月薪4800元,

保安4人月薪3000元，共計12000元；

衛生工2人月薪3000元，共計6000元；

水電工1人月薪4000元；

2、全年其它費用支出

清潔工具日常費用、人員服裝標識及給各類指示標牌、水電工具日常支出、監控及停車系統設備維護、家屬院公示欄設置等預計支出費用10000元。

綜上，家屬院月支出費用共計26800元，其它雜費年開支約10000元，全年總計列支人員工資加其他雜費支出共計331600元，經各方面走訪調研，為提高家屬院物業管理服務質量，擬計劃廳機關家屬院為確保物業辦服務工作獨立運行，各項支出獨立核算，施行社會化物業服務有效開展落實。