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[摘要]本文簡要回顧2009年石家莊房地產市場的投資、開發情況,結合市民購房消費意向和理念,從供求關系的規模、結構等方面分析石家莊市樓市的發展趨勢與對策。

[關鍵詞]房地產供求趨勢

一、2009年石家莊房地產市場特點

1.房地產開發投資增長勢頭良好,開發面積穩步增長。2009年,全市商品房上市面積500.52萬㎡,同比增長44.18%;其中批準預售面積商品房400.74萬㎡,同比增長50.48%。

2.商品房銷量增長幅度較大,市內各區銷量差異較大。2009年,全市商品房成交面積494.65萬㎡,同比增長201.41%。從商品房銷售區域分布來看,裕華區是銷售量最大的區域,為173.13萬㎡,占總量的40.07%;長安區的銷量為86.82萬㎡,占總量的20.10%,位居第二位;橋西區的銷量最少為29.46萬㎡,占比為6.82%。

3.套型結構以普通商品住宅為主。從2009年全年登記銷售商品住房成交單套面積來看,90㎡以下的為86.31萬㎡,占總量的19.97%;90-144㎡的為261.46萬㎡,占總量的60.51%;144㎡以上的為84.28萬㎡,僅占總量的19.50%。普通商品住宅(即144㎡及以下)的占80.49%,普通商品住宅仍占主流。

4.各路資金紛紛涌入石家莊的房地產開發。萬達、恒大等品牌地產紛紛進入石家莊的房地產開發,其中恒大在2009年3月18日以19.355億將第025號地拿下。這一價格刷新了省會土地出讓實行招拍掛制度以來的最高紀錄。這些地產大鱷的進入,將對石家莊樓市的整體格局產生重大影響。

5.商品房價格略有增長。2009年市區商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩,沒有出現大起大落的現象。從每月的成交均價看,市區商品住房成交均價呈現小幅上揚的趨勢。

6.購買者結構以本地人為主。從商品住宅購買對象分析,本市居民仍是我市普通住宅的消費主體,2009年本地人員購買商品住宅比例為90.36%,本省以內購買比例為6.24%,本省以外購買比例為3.4%,購買對象仍以本市居民為主。

7.二手房交易日趨活躍,成交量持續增長。2009年市區成交二手房26990套,同比增長163.57%;二手房成交均價為3869元/㎡,同比增長14.16%。

二、2009年石家莊市民購房消費調查

2009年末,石家莊搜房網推出《2009中國購房消費調查》,廣大網友紛紛通過網絡問卷積極參與調查。通過對調查問卷的分析可以看出石家莊市民購房的一些新趨勢、新想法。下面就是部分統計結果。

1.關于調查對象分析

①收入(家庭年收入)情況

在提交的所有問卷中,家庭年收入在5萬以下的有53%,5萬—9萬的有30%,10萬以上的有17%。

②職業分布特點

在提交的所有問卷中,職業為教師、醫生、公務員等的有10%,公司管理人員的有30%,公司員工的有70%,其他的有9%。

根據上述收入和職業特點統計,本次調查更多地反映了在企業上班的中低收入階層的購房消費傾向。

2.購房者對樓市較有信心,近兩年內市場需求潛力很大

①調查中,打算在1年內購房的占41.86%;2年內購房的占70.77%;2年內無購房計劃的占29.23%,這說明大多數被調查者有購房需求,意味著石家莊潛在的房地產市場仍然很大。

②認為未來1年內房價微幅上漲的有48.06%;保持穩定的有13.95%,微幅下降的有10.18%,說不好的有27.81%。說明大多數消費者對樓市還很有信心。

3.購房價格意向分析

①購房的主要目的

在提交的所有問卷中,購房的主要目的為結婚用房的有27.98%,自己無房需要買房的有22.62%,改善用房的有17.62%。給父母買房的有8.33%,其他情況的有23.45%。

②能承受的購房總價

在提交的所有問卷中,能承受的購房總價在20萬以下的有18.16%,20-39萬的有38.76%,40-59萬的有27.91%。60-79萬有10.85%,80萬以上的有4.32%。

從上面的數據可以看出,目前石家莊普通居民對房產存在較大的剛性需求,但普通居民的收入偏低,所能接受的購房總價40萬以下的占到了近57%,提高普通居民的收入水平和抑制房價的過快上漲是目前應關注的一個問題。

4.居住環境、居住質量需求

①居住面積和戶型的需求

在提交的所有問卷中,對于居住面積(㎡)的要求在50以下的有3.1%,50-89的有30.24%,90-100的有32.56%,110-149的有31%,150以上的有3.1%。對于戶型的要求為一室一廳的有8.59%,二室一廳的有23.44%,二室二廳的有28.13%,三室一廳的有14.06%,三室二廳的有25.78%。

②購房時考慮的因素

調查顯示,普通居民在購房時考慮的因素主要有六個方面,生活服務配套占18.26%,健身活動場所占32.79%,小區綠化占16.18%,停車場占12.35%,監控設施占13.36%,幼兒園占12.35%。

從上面的數據可以看出,普通居民對中小戶型有較大需求,占到總需求量的6成以上,而對大戶型的需求不足4成,且居民在挑選房產時,越來越注重居住質量和環境。

結合上面4個方面的分析,我們可以看出石家莊普通居民對房產的需求還是很大的,但需求結構以中低價位,中小戶型為主。在影響需求的各種因素中,價格、居住環境和居住質量是購房者最關心的。

三、2010年以后石家莊市樓市發展趨勢

縱觀2009年房地產市場,我們從供求關系上的規模、結構、價格、特色四個方面分析:

1.從供求規?？?2009年全市商品房上市面積500.52萬㎡,商品房成交面積494.65萬㎡,從數量上看,供需基本平衡。隨著“三年大變樣”和“建設500萬人口現代大都市”政策的實施,對改善性居住的需求將會增加,加上梯度消費傾向和“居者有其屋”的觀念,會進一步帶來新的需求,所以未來在供求總量上會呈現“供求兩旺”的景氣局面。

2.從供求結構看:2009年市區上市商品住房90㎡以下的為101.03萬㎡,占總量的25.6%;90-120㎡的為97.7萬㎡,占總量的24.75%;120㎡以上的為195.87萬㎡,占總量的49.65%。從商品住宅上市面積段對比分析,120㎡以下的中小戶型上市量明顯不足。以石家莊目前大多數居民的消費能力來看,大戶型的套型結構在短期內難以得到大量的高端消費群體的支撐?？梢灶A見2010年后,以中小戶型為主的二手房交易仍將活躍,新建商品房也應該增加中小戶型的比例,以適應大多數居民對中小戶型的需求。

3.從供求價格看:2009年市區商品住房成交均價為3897元/㎡,12月份成交均價為4101元/㎡,同比增長11.17%,總體較為平穩,沒有出現大起大落的現象。但是這一價格水平也超出石家莊市廣大中低收入者的房價承受能力,這些消費群體目標大部分都定在3000元/㎡左右。所以,面對中低收入階層的經濟型樓盤相對缺乏。從發展趨勢看,石家莊要建設現代化的大型城市,必須滿足大多數人的購房需求,這將對平抑房價起到十分積極的作用,再加上市政府直接主持的經濟適用房、廉租房建設和二手房市場的逐步成熟,可以預計石家莊市房價近幾年會比較穩定。

4.從供求特色看:隨著競爭的日趨激烈,無論是客戶還是地產商對產品的要求都是越來越高,這也將使石家莊房地產市場走向成熟。無論是滿足中低收入居民的經濟型戶型,還是滿足高收入群體的高檔社區,對于市場的細分、產品的定位都要更加清楚,用不同產品滿足不同群體的需求,避免產品同質化現象嚴重的局面,這是市場發展的趨勢,也是市場競爭的必然結果。

綜上所述,當前要進一步調整好結構,要堅持面向百姓、面向市場的指導思想,完善經濟適用房和廉租房制度,進一步提高市場主體的自律意識和行政管理部門的依法行政能力,促進石家莊的房地產市場健康、穩定、持續的發展。