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摘要:文章簡要分析了采購管理成本工作項目中的常見問題，提出了加強建材采購管理成本控制的有效措施，以案例分析視角驗證材料采購管理成本控制的有效性;同時對比了多種供應模式產生的采購管理成本:時間成本對比、交易成本對比、材料采購管理成本對比，以期為房地產提供科學的采購管理成本運作形式，減少資金浪費事件發生，創造可觀的經濟效益。

關鍵詞:采購管理成本;時間成本;交易成本

現階段房產單位實際運作的項目管理工作，逐漸融合精細化思想，減少成本使用，加強質量管理，逐漸成為房產單位工程管理的核心項目。在房地產項目中，建材成本直接影響著工程造價的整體結構。一般情況下，材料成本在工程造價結構中占比至少50%。為此，加強材料采購管理成本控制，對比多種供應模式產生的成本問題，以期獲取最為經濟性的成本控制途徑，有助于提升房地產企業發展能力。

一、房地產項目針對材料采購管理成本控制方法

(一)采購管理成本工作項目中的常見問題。采購成本管理工作中，常見的問題一般體現在溝通方面，具體而言，則體現在采購部門與供應商，以及施工責任主體與采購部門之間。1．采購部門與供應商之間尚未建設有效的溝通機制，甚至存在信息交互不暢、合作不穩定等問題發生。較低的產品定位問題，將會造成采購單位以經濟創造為主導，與供應商陷入價位爭討過程中，由此引起材料采購不及時，增加工程成本，加大材料采購管理壓力等問題，形成不利于采購管理工作的問題。2．施工責任主體與采購部門之間存在溝通不善問題。施工單位以材料為基礎，對采購管理部門施加壓力，使其管理工作處于緊張狀態，難以保障管理成本的受控性，甚至出現材料質量與價位不對等的采購問題發生［1］。

(二)加強建材采購管理成本控制的有效措施。在任何利益體中，雙方溝通不暢，均會導致工作質量下降。因此，為了促進房地產項目有效完成，將材料采購管理成本進行控制較為重要。1．有效維護采購與供應商之間的關系。加強部門與供應商之間的關系建設，以期提升供應商對房產項目的信任，為長期穩定合作奠定基礎。穩定的合作關系，有助于控制材料采購管理成本。房地產項目經營單位借助多重措施，比如市場調研、資質審核、材料質檢等，以此甄選誠信度較高的合作伙伴。供應商以合作伙伴身份，與房地產單位建立有效合作關系，為房地產單位提供材料質量標準保障，保證材料采購成本的合理性，增強貨物來源的穩定性等，為房地產單位科學運行采購管理成本控制提供基礎條件。通過以上分析可以看出，供應商與采購之間，存在著明顯聯系，保證兩者的聯系能夠穩定在和諧的水平，是確保兩者利益能夠共同得到保證的關鍵。2．加強材料采購管理。房地產項目運作主體單位應制定較為完善的材料采購計劃，實施完成采購、儲備等各項工作。與此同時，建設相對完善的采購管理約束機制，適時開展信息化管理方式，加強企業管理人員與采購負責人之間的信息共享能力，減少管理資金浪費問題發生。同時加強工程現場管理，嚴格控制材料質量，減少材料重復購買事件發生，加強采購管理成本控制的有效性。加強材料采購管理，重點同樣在于保證采購人員具備較高的成本控制能力，以及對材料質量進行識別的能力。要保證能夠利用最少的資金，獲取更加高質量的材料，從而為項目質量的提升提供保證。

(三)案例分析。本部分通過案例分析的方式，以房地產項目為例，對材料采購管理成本的控制方法進行了研究。1．案例基礎情況房產開發項目在采購管理期間產生的成本，包括材料運輸、存儲保養等、為此，以A開發項目為例，開展采購管理成本控制的量化研究。A開發單位在購進鋼材時，采購計劃為430噸，針對合作過的三家供應商，開展管理成本對比分析，將三家鋼材供應商分別設定為S1、S2、S3。鋼材材料對應兩個工程地質，分別為K1、K2。2．采購管理運輸成本使用情況430噸鋼材采購運輸費用具體表現為:(1)有三種型號的鋼材，采購運輸成本為50元/噸，其質量分別為90噸、70噸、80噸。(2)有兩種型號的鋼材，采購運輸成本為100元/噸，其質量分別為95噸、65噸。(3)有一種型號的鋼材，采購運輸成本為80元/噸，其質量為75噸。將上述運輸成本相加，即(90+70+80)×50+(95+65)×100+75×80=12000+16000+600=34000元。3．采購管理運輸成本控制方案三家鋼材供應商S1、S2、S3向兩個工程K1、K2運輸鋼材的材料數量，共為六個參數，分別設定為a1、a2、a3、a4、a5、a6。結合六種鋼材質量，設定最小運費成本為Pmin=90a1+70a2+95a3+80a4+65a5+75a6。設定運輸約束條件一:a1+a2+a3=200，設定運輸約束條件二:a4+a5+a6=230，將變量與約束條件逐一輸入lingo程序中，獲取成本優化結果，即a1=50、a2=150、a3=0、a4=50、a5=0、a6=180，帶入Pmin計算程序中，結果為32500元。4．案例分析在案例中，成功減少了材料采購運輸管理產生的成本，有效減少1500元運輸費用，由此凸顯出采購管理成本控制的積極意義［2］。

二、多種供應模式產生的采購成本對比

(一)對比時間成本。在案例中發現材料采購管理成本具有可控性，為此，以時間成本為視角，對比獲取有效的采購管理成本方法。結合相關規定內容可知:房產單位應在合同簽署有效期限范圍內，完成工程預付款［5，20］%的支付，在工程時期依據工程建設完成情況，逐步完成資金扣回。1．“包工包料”運作形式下，工程進度款的支付項目為:工程實際使用建材產生的成本。2．“甲供材料”運作形勢下，房產單位以月為時間跨度，向供應商支付材料成本時，相比“包工包料”運作形式，提前了至少2個月周期。由此發現:兩種材料供應運作形式，將會產生差異性材料款支付時間，間隔至少2個月周期，由此產生時間成本對比問題。1．“甲供材料”供應條件的支付形式，是房產單位以月度為基礎，向材料供應商完成當月材料工程使用產生的成本。具體支付時間以材料質檢達標為參考。2．“包工包料”供應條件的支付形式，材料成本由施工單位采取預支付形式，房產單位結合施工單位實際使用的建材，對其予以支付。在材料運輸、工程量、建設材料款項申請、支付材料采購成本等過程，時間跨度至少為2個月。經對比發現:“包工包料”供應條件具備時間成本的經濟性，有助于減少房產單位資金支出。

(二)對比交易成本。1．對比項目。交易成本具體表示在交易完成、采購與供應雙方達成共識時，產生的信息采集、交流等成本，具體表現為合同簽署成本、材料質量監督成本、材料問題協調成本三個成本項目。2．對比過程。(1)“甲供材料”供應模式中，房產單位應在招標文書中標注“甲供材料”相關字樣，表示房產單位針對建材使用、供貨、結算等流程，在與供應商協商基礎上完成材料成本約定。在工程建設周期較長的情況下，多方組織參與建設，房產單位應與供應商、施工方等單位，針對材料采購管理，比如供應、運輸、數量核對、質檢、存儲、施工方規范使用等情況，加以有效控制，以此形成材料控制成本、材料問題協調成本等。(2)“包工包料”供應條件中，房產單位無須與供應商建立供應關系，僅需與施工單位完成合同簽署。由施工方針對工程項目建設需求，制定較為完善的材料采購計劃，相比“甲供材料”供應模式，省去了建材采購程序，由此相應減少了房產單位在材料采購期間發生的合同簽署成本、材料質量監管成本、材料問題協調成本。3．對比結果。從交易成本結構方面觀之，“包工包料”能夠有效減少房產材料采購管理成本項目，科學控制房產材料采購成本金額，具有使用的必要性。

(三)對比材料采購管理成本。1．對比過程。(1)“甲供材料”供應模式中，房產單位將會承擔材料采購成本費用、施工方對房產單位提供的材料保管費用、施工方補充采購產生的成本費用，包括采購、保管。由此確定“甲供材料”供應模式，產生四項采購管理成本。(2)“包工包料”供應模式中，房產單位僅承擔施工方采購產生的成本費用，比如采購成本、材料存儲成本。由此確定“包工包料”，產生兩項采購管理成本。以E城市管理單位的規定內容可知:房屋工程材料采購成本費率為3%，采購成本費率為1．7%，其余為材料采購保養費率。設定項目總投資金額為Q，由此獲得:“甲供材料”采購管理成本費用為1．7%×45．0%Q+1．3%Q=2．65%Q;“包工包料”采購管理成本費用為3%×Q=3%Q。2．對比結果。(1)當材料成本占據工程量小于55%時，“甲供材料”供應模式具有經濟性。(2)如若材料成本占據工程量大于55%，“包工包料”供應模式具有適用性。

三、結語

綜上所述，以房地產項目為視角，加強材料采購管理成本控制，有效開展多供應模式下采購管理成本對比分析，分析發現:包工包料的供應形式，成本控制效果較好;結合房地產企業規模與材料管理形式，確定材料管理形式，能夠提升材料采購管理成本的控制效果，減少資金浪費事件發生。為此，在后續材料采購成本管理中，應以房產項目為視角，制定具有個性化的管理方案，以此提升成本管理效果。

參考文獻:

［1］吉敏江，范敬寧．房地產項目材料采購管理的改進優化分析［J］．地產，2019(24):107．

［2］劉曉光．房地產項目材料采購管理的改進優化分析［J］．建材與裝飾，2019(26):207－208．

［3］李杰，吳夢玫．營改增條件下材料采購管理成本對比分析:以房地產企業為例［J］．福建工程學院學報，2018，16(4):391－395．

作者:吳碧蝦 單位:漳州市龍文區城市建設開發中心