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一、軌道交通建設(shè)期內(nèi)，芽買得塊住宅市場(chǎng)表現(xiàn)

芽買得塊二手住宅交易量價(jià)均走出了逆勢(shì)上漲的行情，成交價(jià)格在3-6月間連月攀升。根據(jù)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)評(píng)估分析，芽買得塊4個(gè)月內(nèi)二手住宅成交評(píng)估均價(jià)上漲了23.07%，而全市漲幅則為6.34%，凸顯出軌交建設(shè)對(duì)住宅價(jià)格的利好作用。2012年底，受軌交軌道交通東段上下貫通的消息影響，芽買得塊二手住宅市場(chǎng)再次發(fā)力，量價(jià)走勢(shì)仍然明顯好于全市。2013年起始，全市二手住宅成交量整體下滑，而芽買得塊二手住宅成交量則連續(xù)2個(gè)月逆勢(shì)增長。在價(jià)格方面，2013年1-2月，芽買得塊二手住宅價(jià)格穩(wěn)步提升，在整個(gè)二手住宅交易市場(chǎng)量價(jià)齊跌的2月，芽買得塊則出現(xiàn)了價(jià)格逆勢(shì)上漲的行情新增商品住宅市場(chǎng)2010-2011年，軌交軌道交通的開工建設(shè)并未對(duì)芽買得塊新建商品住宅市場(chǎng)帶來顯著的利好刺激作用，供求走勢(shì)基本與全市一致。到了2012年，芽買得塊新建商品住宅市場(chǎng)才開始受軌交建設(shè)的影響，成交量與價(jià)格一路走高。2012年3-4季度，芽買得塊新建商品住宅成交面積環(huán)比分別增加31.21%和44.42%，明顯大于全市的1.4%和23.04%。軌交軌道交通貫通前期，芽買得塊新增商品住宅供應(yīng)量也出現(xiàn)了集中入市的熱鬧現(xiàn)象。2012年第3季度，供應(yīng)面積達(dá)到自2010年以來的新高。在價(jià)格方面，2012年3-4季度，在全市新建商品住宅成交均價(jià)下跌的情況下，芽買得塊則逆勢(shì)上漲，分別環(huán)比上漲0.58%和6.69%從單個(gè)樓盤的成交變化可以更清晰地看出軌交建設(shè)的利好效應(yīng)。2012年，南匯芽買得塊新增商品住宅市場(chǎng)典型熱銷樓盤之一“鵬潤伊頓公館”，位于浦東惠南鎮(zhèn)東城區(qū)，距離軌交軌道交通惠南站2公里，為目前板塊內(nèi)在售新盤中距離軌交站點(diǎn)最近的項(xiàng)目。鵬潤伊頓公館2012年7月28日開盤，其戶型與價(jià)格都與首次購房的剛性需求相吻合，具有較高的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，但成交量始終不溫不火。而同時(shí)期在售的新盤“布魯斯小鎮(zhèn)”“東方冠郡”，因其定位于改善性需求，則成交情況良好。可見，軌交軌道交通貫通前，芽買得塊新增商品住宅市場(chǎng)的主力購房群體實(shí)為改善性需求者。當(dāng)軌交軌道交通于2012年底基本建成貫通，并確定將于2013年內(nèi)通車運(yùn)營后，部分區(qū)域的剛需購房者聞風(fēng)而來，準(zhǔn)備選擇在芽買得塊內(nèi)購置新房。2013年3月9日，鵬潤伊頓公館再度開盤，雖然價(jià)格有較大幅度的上浮，但成交量表現(xiàn)依舊明顯好于開盤，單月成交面積一舉擠入全市前列。相較于周邊新盤與板塊內(nèi)二手住宅，軌交房、小面積、低總價(jià)這三大優(yōu)勢(shì)是促成該項(xiàng)目受市場(chǎng)熱捧的重要因素。

二、通車前后：對(duì)芽買得塊未來住宅市場(chǎng)的影響

在通車前半年內(nèi)，旱地老房東區(qū)板塊、嘉定主城區(qū)板塊的二手住房交易都出現(xiàn)過短暫的上揚(yáng)走勢(shì)。之后兩者又都回歸到了與全市相吻合的走勢(shì)。價(jià)格方面，兩個(gè)板塊的二手住宅價(jià)格均未發(fā)生明顯的波動(dòng)，軌交通車前后的價(jià)格走勢(shì)與全市基本一致。但是，從中長期情況看，軌交線路通車后的幾年，旱地老房東區(qū)板塊和嘉定主城區(qū)板塊二手住宅市場(chǎng)的成交量價(jià)略有差異。軌交9號(hào)線在與市中心接軌后，二手住宅價(jià)格的上行勢(shì)頭相當(dāng)強(qiáng)勁。在成交量方面，增幅顯著高于全市平均水平，但其后表現(xiàn)平平，未能持續(xù)下去。而嘉定主城區(qū)板塊，相較全市和旱地老房，在軌交11號(hào)線通車后的二手住宅市場(chǎng)總體成交量價(jià)的表現(xiàn)則更加平穩(wěn)與向上。在新增商品住宅市場(chǎng)上，軌交因素對(duì)旱地老房東區(qū)板塊與嘉定主城區(qū)板塊的影響也并不一致。在供應(yīng)與成交量方面可以看出，自2009年軌交11號(hào)線通車后，嘉定新城新增商品住宅市場(chǎng)供需兩旺，尤其是2010年和2011年，嘉定新城新增商品住宅的供應(yīng)與成交均背離全市低迷的走勢(shì)。相反，旱地老房的新增商品住宅市場(chǎng)的供求走勢(shì)基本與全市保持一致，而且從2010年起進(jìn)入成交低迷期，即使在市場(chǎng)回暖的2012年，其新增商品住宅的成交情況也未見起色然而在價(jià)格方面，軌交通車對(duì)旱地老房和嘉定新城的新增商品住宅價(jià)格的提振作用，相對(duì)于二手住宅則并不明顯，價(jià)格變化走勢(shì)基本與全市相吻合事實(shí)上，軌道交通只是一個(gè)區(qū)域良好發(fā)展所必備的關(guān)鍵條件之一，能否利用好這個(gè)優(yōu)勢(shì)條件，能否抓住整個(gè)區(qū)域所帶來的商品住宅發(fā)展機(jī)遇，則更多取決于區(qū)域自身的規(guī)劃發(fā)展和當(dāng)?shù)卣\(yùn)籌帷幄的能力。近年來，嘉定區(qū)政府為充分利用軌交11號(hào)線所帶來的交通便捷優(yōu)勢(shì)，對(duì)整個(gè)嘉定新城進(jìn)行了科學(xué)經(jīng)濟(jì)的規(guī)劃布局，新城開發(fā)建設(shè)有條不紊。正因如此，近幾年嘉定區(qū)不僅吸引了許多知名房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入嘉定新城進(jìn)行開發(fā)投資，更吸引了各層次的購房者進(jìn)入嘉定新城一二手住宅市場(chǎng)，形成市場(chǎng)供需兩旺的熱烈局面。相比之下，旱地老房近年來的區(qū)域發(fā)展則稍遜一籌。芽買得塊未來住宅市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析，從軌交軌道交通正式開工起，軌交利好效用就已首先在芽買得塊二手住宅市場(chǎng)上得以顯現(xiàn)。線路貫通前后，這樣的利好效用又衍生至新增商品住宅市場(chǎng)。參考旱地老房、嘉定新城的軌交周邊住宅市場(chǎng)變化情況，預(yù)計(jì)軌交軌道交通在通車前后數(shù)月內(nèi)，芽買得塊的二手住宅市場(chǎng)會(huì)有一波短暫的向上成交走勢(shì)，但由于軌交利好效用可能被提前消化，這種利好效用并不能長期繼續(xù)下去。對(duì)于新增商品住宅市場(chǎng)，由于受供應(yīng)上的限制，其刺激交易的短期利好效應(yīng)可能不如其在二手住宅市場(chǎng)中那樣明顯。從中長期來看，如若政府能利用好軌交帶來的交通優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)關(guān)注度，完善芽買得塊的生活基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升板塊宜居性，軌交實(shí)用性優(yōu)勢(shì)將作為擴(kuò)展版的浦東新區(qū)的芽買得塊在二手住宅市場(chǎng)上進(jìn)一步發(fā)揮作用，而新增商品住宅市場(chǎng)或仍有機(jī)會(huì)得以發(fā)展。在當(dāng)前政策多變且未來不可預(yù)期的行業(yè)背景下，軌交利好效應(yīng)或許會(huì)被政策加以削弱。因此，在軌交軌道交通今年試通車前到正式運(yùn)營后的幾年間，軌交因素對(duì)芽買得塊一二手住宅市場(chǎng)的影響作用仍需持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

作者：秦云周婷單位：上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司