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房地產企業會計政策范文第1篇

（一）新會計準則對房地產企業存貨計價方法、投資性房地產、固定資產計量的影響

新會計準則在存貨計價方法上開始轉變，規定《企業會計準則第1號――存貨》中取消了原有后進先出法，開始向加權平均法和先進先出法進行轉變，此種計價方法的轉變一定程度上會造成毛利的波動。該方法，尤其是在通貨膨脹的市場背景下采取加權平均法和先進先出法會造成一定的稅負增加。因為房地產企業自身具有建設的周期長，假設取消或限制存貨后進先出的計價方法后就會直接影響著房地產企業的當期損益，對房地產企業稅金和利潤空間兩方面造成影響。其次是投資性房地產方面的新規定，該規定指出為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。說明如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業稅負將會有一定程度的增加。最后是新會計準則對固定資產計量的規定對房地產企業的涉稅狀況也是有影響的。該規定明確了固定資產的折舊方法、折舊年限，而在房地產企業中，主要是以固定資產的形式存在，而且成為企業資產方面的一個重要的組成部分，所以房產的結構與管理水平高低將會對房地產企業的競爭力有著巨大影響。

（二）新會計準則促進了房地產企業稅收籌劃空間的擴展

一是對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在新會計準則中關于公允價值計量模式做了許多規定，從房地產企業負債與資產計量方面來分析，房地產企業的折舊、攤銷和成本等損益的計算都會出現相應的變化，所以對于房地產企業而言，就需要利用公允價值進行合理有效的稅收籌劃。一方面要充分利用為房地產企業提供的專業會計政策。包括固定資產折舊方法、存貨計價方法等多種會計政策，如果選擇的會計政策不一樣，就會造成所能取得的稅收籌劃效果不一樣，使得面臨的稅負也差別很大。另一方面新業務的稅收籌劃。新的業務主要指企業年金和投資性房地產。在這些方便需要根據情況做好相應的稅收籌劃。二是新會計準則針對投資性房地產的會計處理相對舊會計準則限制的方面要多很多，這些限制，在很大的程度上將引起房地產企業的損益出現一些改變，這樣房企稅收籌劃中就不得不讓對當前的操作手段和方式做出相應的調整。

二、新會計準則下的房地產企業稅收籌劃對策

（一）加強關注稅收政策，采取相應對策

在社會經濟發展過程中，國家的稅收政策都會做出相應的調整，相應地，房地產企在稅收籌劃方面，可以根據房地產企業特征構建相應的信息管理系統，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，這樣才有利于房企有效、及時的制定問題解決對策。如《建造合同》準則是新會計準則的第15號準則，主要是對代建房的規范。稅法對各種建房方式進行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，而房地產企業存在自主開發、代建房和合作建房等多種多樣開發。

（二）強化房地產對銷售收入的稅收籌劃

房地產企業會計政策范文第2篇

關鍵詞：成本核算準則開發產品成本結轉方法 納稅影響

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產開發企業產品成本核算在會計實務工作過程中并未統一，一方面是現行的企業會計準則沒有作出具體的規定，并未說明房地產企業開發產品成本的確認、計量問題；另一方面房地產開發企業所處的地理區域、經營模式不同，以及會計人員學歷背景、專業水平的的差異，做出的會計職業判斷不同。

一、房地產開發企業會計制度和成本核算概述

（一）房地產開發企業會計制度演進過程

房地產開發企業曾執行過三項會計制度，即1983年12月31日前執行《基本建設簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執行《國營建設單位會計制度》，1989年1月1日起執行《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執行財政部的《房地產開發企業會計制度》，《國營城市建設綜合開發企業會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。

2000年12月29日，財政部根據《中華人民共和國會計法》和《企業財務會計報告條例》制訂了《企業會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內執行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業會計準則，修訂了現行的17項企業會計準則，新的會計體系由1項基本會計準則和38項具體會計準則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業提前執行。

在此可以看出，現行的基本準則和具體準則與《房地產開發企業會計制度》、《企業會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產開發企業可能執行著不同的會計制度。

（二）房地產開發企業產品成本核算釋義

房地產開發企業產品是指企業日常生產經營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發的商品房和土地，一般按照開發項目、綜合開發期數并兼顧產品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產品成本而確定的歸集和分配生產費用的各個目標，即產品開發、建設過程中的各項耗費的承擔者。房地產開發企業產品成本核算項目包括地土征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費、銷售費用、借款費用等方面。

房地產開發企業發生的有關費用，由某一成本核算對象負擔的，應當直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，計入成本核算對象成本。

二、房地產開發企業產品成本核算方面的問題

（一）開發產品的間接成本分配和結轉方法制度規定不明確

根據現行最早下發執行的《房地產開發企業會計制度》（財會字[1993]第2號）規定：“應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在‘開發間接費’科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本”。2013年8月16日頒布的《企業產品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規定：“由幾個成本核算對象共同負擔的，應當選擇占地面積比例、預算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標準，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產開發企業間接成本核算的分配方法，在此期間企業只能參照稅法關于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務報告反映的會計信息的可比性。

（二）成本分配和結轉方法的選擇對企業所得稅的影響

對于房地產開發企業而言，一個項目往往涉及許多業態，造成發生的有關費用大部分都是由幾個成本對象共同負擔的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產生重大影響，直接決定了各年度企業所得稅支出的大小，選擇最有利的分攤方法，可以有效避免多繳企業所得稅，延遲企業資金支付，降低資金成本，如果后期未產生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。

（三）會計信息披露不完整

《企業會計準則第1號－存貨》要求企業應當在附注中披露確定發出存貨成本所采用的方法；《企業會計準則第30號－財務報表列報》規定附注一般應當披露重要會計政策的說明，企業在發生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應當根據準則的規定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據。經對部分上市房企2013年度財務報告查閱得知，均未充分披露開發產品成本歸集、分配和結轉的標準、方法。

三、房地產開發企業產品成本核算的有關建議

房地產開發企業產品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質量，而且關乎企業當年度企業所得稅的大小，對企業經營管理至關重要。

1、企業應嚴格遵守房地產開發企業的相關會計制度，開發產品成本的會計確認、結轉標準和方法應符合會計制度和企業會計準則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。

2、從稅務籌劃的角度，根據項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進行深入的研究和分析，并進行詳細的成本測算，合理規避多繳企業所得稅的風險。

四、結論

企業產品成本核算新的制度已經頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，制度規范非常明確。由于房地產開發企業的成本核算具有核算時間跨度長、開發產品成本組成差異大、滾動開發核算難度大等特點，要求會計實務人員要深入研究制度、認真研討成本核算方法、詳細測算、合理選擇符合企業實際的成本核算方法。

參考文獻：

[1]財政部會計司編寫組.2010.企業會計準則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國財政部.房地產開發企業會計制度.財會字[1993]第2號.

[3]中華人民共和國財政部.關于印發《企業產品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.

[4]國家稅務總局.關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知.國稅發[2009]31號.

房地產企業會計政策范文第3篇

關鍵詞：投資性房地產；公允價值計量；新企業會計準則

中圖分類號：F23文獻標識碼：A

投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性地產包括已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

一、投資性房地產公允價值計量發展現狀

2006年財政部頒布了新企業會計基本準則，該準則規范了投資性房地產的確認、計量與信息披露，并引入了公允價值模式計量投資性房地產，準則允許企業對投資性房地產可以自主選擇歷史成本或公允價值模式進行后續計量的方式。

2004年以來，我國房地產市場開始快速發展，房地產價格節節高企。如果仍以歷史成本計量投資性房地產，則無法使投資性房地產的增值部分得以真正體現，進而和現時房地產市場的價格相背離，而公允價值計量可以增加企業資產的賬面價值。但2008年國際金融風暴之后，許多人認為公允價值計量模式是導致金融危機的罪魁禍首，因此許多房地產企業依舊繼續采用歷史成本計量方式，而更加冷落了可以用來增加賬面收益的公允價值計量模式，不少企業對是否采用公允價值計量自身資產徘徊不定，尤其是對投資性房地產的計量。在這一特殊時刻，推出不久的公允價值計量模式面臨嚴峻考驗。

二、公允價值計量對投資性房地產的影響

在投資性房地產計量中引入公允價值模式，會對我國房地產企業多方面產生重要影響。

（一）有利影響

1、提高企業融資能力。2004年以來中國房價高企，由此提高了房地產的公允價值。采用公允價值計量后，房地產上漲的價值會提高企業利潤，使企業融資能力得以增強。因為房地產企業的正常運營需要大量資金周轉來維持，所以具備較高融資能力的企業可以在市場競爭中保持領先地位。采用公允價值計量可以提高企業賬面價值，企業賬面會出現數倍于賬面價值的資產溢價，企業獲得巨額利潤之后其價值得以提高，因此增強了企業的融資能力，從而使企業貸款易于獲得批準，資金緊張的情況得以緩解。

2、使會計信息更透明。新會計準則要求采用公允價值模式進行計量的企業，投資性房地產的公允價值要在每個資產負債表日進行重新評估，并進行相應調整。投資性房地產采用公允價值計量可以及時、可靠地披露企業會計信息，使其價值得以準確反映，從而增加企業信息的透明度，為企業及其利益相關者提供科學的投資信息。

3、提高會計信息質量。公允價值著重解決會計信息的相關性，而賬面價值則重點在于解決會計信息的可靠性。由于新會計準則在一定程度上改善了會計信息的質量，因此對投資性房地產進行公允價值計量，企業的估值水平可能會由于新會計準則而產生相應的改變。新會計準則的實施在一定程度上會給投資者提供質量更高的會計信息，由此會影響到投資人對企業的原有預期及判斷，進而使投資信心得以增強。

（二）不利影響

1、進入門檻高，評估難度大。在政策環境方面，公允價值計量的推出，客觀上對企業的進入提高了門檻。會計上對企業采用公允價值進行計量要滿足兩個條件：一是有活躍的房地產交易市場；二是從房地產交易市場上房地產企業可以得到同類或類似企業的市場價等相關信息，由此能夠合理估計投資性房地產的公允價值。對投資性房地產進行公允價值計量須經過專業機構評估才能確定其價值。評估房地產的價值需要考慮其地域、戶型等多種因素，而且由于我國房價的波動較為頻繁，從而使評估難度增加，使計量難以及時反映其真正的價值。目前，我國相關專業評級機構尚不健全，因此導致以公允價值計量的結果未能達到公允。

2、影響賬面凈資產。公允價值計量模式反映了市場對企業資產價值的影響，所以房地產企業必須謹慎對待公允價值計量的引入。公允價值的引入，一方面會提高企業的凈資產；另一方面在不利市場環境中，企業價值也會隨之減少。近來，政府對投資過熱的房地產市場不斷進行調控降溫，導致很多公司出現資金短缺的問題。如果投資性房地產采用公允價值模式，會直接影響企業的資產價值，而企業收益則未必增長相同的比例，此時的凈資產收益率反而可能出現下降。

3、引起利潤波動。采用公允價值計量模式后，隨著公允價值的變動會影響投資性房地產企業的凈利潤，進而影響房地產市場利潤的穩定性，而且近年來我國房地產市場發展較快，所以房地產企業的利潤受市場波動的影響更加明顯。房地產企業引入公允價值之后，其利潤不但可以反映企業的經營狀況，而且也可以反映房地產市場的價格趨勢。采用公允價值計價，投資性房地產企業價值變動會計入當期損益，進而影響到企業的凈利潤水平。這種由價值增值而增加的利潤與企業提高盈利水平不同，市場中影響其價值變動的因素很多，會影響企業利潤的穩定性。此外，企業聘請第三方投資機構對投資性房地產公允價值進行評估，其高額評估費用會增加企業的經營成本，減少企業的利潤。

除此之外，由于公允價值是根據市場價值變動的，所以在房地產企業中引入公允價值計量模式可能會導致企業利用房價操縱利潤，粉飾財務報表，誤導會計信息使用者。

三、投資性房地產公允價值計量的改進措施

（一）降低門檻，加強監督。為了更好地與國際會計準則接軌，企業應該可以自主選擇以公允價值或是以歷史成本模式進行計量的方式。因為公允價值計量模式選擇門檻較高，從而導致許多企業繼續采用成本模式進行計量，而國際會計準則更傾向于企業以公允價值模式進行計量，因此應該在有效監督的條件下合理降低限制條件，從而讓更多的企業愿意選擇公允價值計量模式。與此同時，也要嚴格監督，避免企業依靠公允價值進行利潤操縱。

（二）提供有利環境及政策支持。在市場環境方面，應該不斷完善市場經濟制度和結構，加快進行資本市場改革，完善資本市場和生產資料市場，加快建立公平交易環境，以滿足公允價值計量的要求，減少企業操縱利潤的時機，降低投資風險。

此外，國家也應該給予稅收等方面的支持。2007年7月頒布實施的《關于執行（企業會計準則）有關企業所得稅政策問題的通知》就是一個利好的優惠政策，這在客觀上以稅收優惠為條件鼓勵企業更多采用公允價值計量的模式。

（三）完善機構評估。我國市場經濟發展尚不成熟，房地產市場波動相對較大，且企業利用投資性房地產公允價值計量操縱利潤的風險很高，如果采用公允價值模式計量投資性房地產企業，則存在較高的不確定性風險。引進第三方評估機構可以增加公允價值計量的獨立性，但企業不能自我評估或聘請自己認定的非專業評估機構。因此，房地產企業應該聘請經過有關權威部門認定的專業房地產評估機構，對投資性房地產進行客觀、獨立的評估，盡可能地避免企業操縱利潤，從而降低投資者風險。

（四）加強信息披露。防止企業操縱利潤的有效辦法是信息披露要公開和透明，投資性房地產的初始確認價值、同類房地產的市價、地理位置、建筑面積等其他相關信息應該得到及時充分的披露。投資性房地產采取公允價值模式進行計量，應著重披露為其進行評估的評估機構詳情、評估的方法與證據來源等因素；披露公允價值信息與增值情況應針對于采取成本法進行計量的投資性房地產企業。

四、結論

對企業而言，在會計方面，投資者和股東及企業職工更想了解企業當前經營狀況和未來經濟前景信息，而以歷史成本為計量基礎不能很好地表達企業當前的經營狀況和反映未來經濟前景。這在客觀上要求必須改革其計量體系，引入公允價值計量模式。

會計政策的選擇會對企業產生巨大影響，公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，一方面可以提高企業的價值；另一方面也會為企業帶來風險。從長期發展來看，中國市場經濟的深入發展和不斷成熟會使取得有關資產與負債的公允價值更為容易，而且我國的會計制度也在與國際慣例逐步趨同，以公允價值進行計量必將是未來的發展趨勢。因此，對于公允價值計量模式在投資性房地產中的運用要持謹慎態度，應該結合現實的國家政策、經濟和市場環境作出明智的選擇。

（作者單位：1.貴州大學管理學院；2.貴州省消防總隊后勤部）

主要參考文獻：

[1]財政部.企業會計準則2006[M].經濟科學出版社，2006.

房地產企業會計政策范文第4篇

關鍵詞：盈余管理；房地產；會計核算

房地產行業是我國的支柱產業之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調控房地產行業，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴厲房產調控政策”，但房價一直在上漲。房地產公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩定因素，威脅了宏觀經濟的健康運行。

1 房地產行業盈余管理研究的意義

房地產行業由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產行業的盈余管理不僅誤導投資者決策，也影響政府部門的宏觀調控決策。過度的盈余管理造成房地產行業欣欣向榮的假象，且有利于房地產商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩定。根據國外經典的研究成果，房地產泡沫一旦發生破滅，可能要持續三到五年的時間。

歷次會計準則的出臺都被認為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規范房地產行業的盈余管理行為是理論界、事務界和政府部門的重要課題。

2 房地產行業會計核算特點及其對應的盈余管理手段

2.1 無法統一界定銷售收入的確認時間

房地產企業會計核算收入的關鍵是收入的確認和計量。根據《企業會計制度》，銷售商品收入確認的四個條件為，企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規定可以看出，收入確認以風險和報酬的轉移為標準。

房地產開發商品通常是采用預售方式和分期付款方式進行銷售。采用預售形式時，大致需要經過以下環節：簽訂預售合同及收取部分預售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產權過戶等。由于對銷售收入的確認——風險和報酬的轉移——存在不同的理解，所以會計人員可根據公司需要自行選擇環節作為收入確認的時間，由此進行盈余管理。

房地產開發企業一般采用預收款的方式收取售房款。相關準則規定，當房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關的手續后，就應該將預收款項確認為銷售收入。但是房地產開發企業通常會采取措施來拖延“預收賬款”轉為銷售收入的時間，比如拖延所開發的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關的手續，從而減少當期的銷售收入，減少當期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準則體系在堅持歷史成本基礎的前提下，引入了投資性房地產準則和公允價值計價模式。準則明確規定以成本模式作為投資性房地產后續計量的基準模式，有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。

當存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據需要進行選擇。有研究表明經營業績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產會計政策，增加公允價值變動收益、調節業績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現的收入與所發生的費用的直接聯系為基礎，將所有與收入產生有關的成本在同一會計期間轉為費用。

房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入需要數年時間，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理。在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。3

我國房地產開發企業一般都會同時開發多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現。當期完工結轉的樓盤的成本，應該按照配比原則記入賬面。但是房地產企業通常會根據自身的需要任意的分配當期完工樓盤應當承當的成本，以此來調節當期的利潤。

3 如何規范房地產行業盈余管理

3.1 明確收入確認的環節

收入確認環節的不確定性為公司進行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認標準不利于行業內各公司之間的對比。因此，《企業會計準則——收入》在建立了收入確認一般標準的基礎上，還應當建立并推廣針對特殊業務的會計準則指引，讓所有房地產開發企業有統一標準的確認方法，從而使企業財務報告所提供的收入信息能反映企業的實際價值。

房地產企業會計政策范文第5篇

【關鍵詞】投資性房地產 計量模式 公允價值 會計政策選擇

2006年2月我國財政部了新的企業會計準則,其中投資性房地產從固定資產準則中分離出來。根據《企業會計準則第3號――投資性房地產》準則的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有持有的房地產。投資性房地產在后續計量時有成本模式和公允價值模式可供選擇。

一、投資性房地產后續計量模式的有關規定

我國的《企業會計準則第3號――投資性房地產》準則規定,企業應當在資產負債表日采用成本模式或公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。

在成本計量模式下,資產負債表日需要對投資性房地產計提折舊(或攤銷),如果發生了減值,需要計提減值準備。

在公允價值計量模式下,不對投資性房地產計提折舊(或攤銷),也不需要計提減值準備。但在房地產價格變動的情況下,應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值。公允價值與投資性房地產原賬面價值之間的差額計入當期損益,以此來調整企業當年利潤。但是必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,并且同時滿足下列條件:一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;二是企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,從而對投資性房地產的公允價值做出合理的估計。

在這兩種不同計價模式下,投資性房地產的價值反映會具有明顯區別。比較而言,公允價值計量模式采用了更接近市場價格的投資性房地產的價值,因而它更能公允地、客觀地反映企業投資性房地產報表時點的市場價值,更有利于報表閱讀者了解企業資產的擁有狀況,增強會計信息的決策有用性。但是在房地產價格變動的情況下,采取公允價值計量會加大相關企業的利潤波動性。在我國目前的市場狀況下,更多的投資性房地物業體現為持續升值,同時由于公允價值模式下不再計提折舊,這兩個因素將導致實行公允價值計量模式的企業在未來幾年中可獲得正收益,從而表現為激進的會計政策。

二、上市公司投資性房地產后續計量模式的應用情況分析

《企業會計準則第3號――投資性房地產》準則明確提出成本模式與公允價值模式是投資性房地產在后續計量時兩種可供選擇的模式。在新準則剛剛出臺時,各界普遍預測很多公司會傾向于用公允價值模式,但是在2007年的上市公司中期報告中卻顯示出,眾多握有物業的房地產公司及商業地產資源的熱點公司采用公允價值模式進行后續計量的寥寥無幾,大多數公司仍決定采用成本模式。

從2008年1月22日滬深兩市上市公司公布首份2007年年報開始,截止2008年4月30日,除?鄢ST威達(000603)和九發股份(600180)兩家公司外,滬深兩市合計1570家上市公司(滬市861家,深市709家)公布了2007年年報,其中非金融類上市公司1543家,金融類上市公司27家,A+H股上市公司53家。在1570家上市公司中,存在投資性房地產的有630家上市公司,占1570家的40.13%。這些公司絕大多數對投資性房地產采用了成本計量模式,僅18家上市公司(占有此類業務公司數的2.86%)采用的是公允價值對投資性房地產進行的后續計量。投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動凈收益為22.79億元,占有此類業務18家公司凈利潤的2.61%,占1570家上市公司凈利潤的0.23%。

根據上述18家公司披露的年報,投資性房地產公允價值計量的方法主要有房地產評估價格(10家上市公司)、第三方調查報告(2家上市公司)、與擬購買方初步商定的談判價下限(1家上市公司)及參考同類同條件房地產的市場價格(2家上市公司)等。另有3家上市公司未披露投資性房地產公允價值的具體確定方法。

三、上市公司投資性房地產后續計量模式選擇的動因分析

1、我國對于投資性房地產采用公允價值計量政策上的限制

《投資性房地產》準則允許上市公司采用成本模式也可以采用公允價值模式對投資性房地產后續計量。但在導向上,更主張采用成本模式計量。準則對采用成本計量模式的企業沒有任何條件限制,每一個擁有投資性房地產的企業均可采用該種方法。并且在準則指南中明確指出:“企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量”。而采用公允價值模式計量的,提出了限定條件,即必須保證有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得,并且同時滿足下列條件:投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息。另外規定已經采用公允價值計量的投資性房地產,不得通過會計政策變更轉回成本模式。上述規定是基于我國國情提出的,因此,上市公司在決定是否采用公允價值對投資性房地產進行計量時非常謹慎,除非有充分的市場環境和技術支持,否則不會貿然采用公允價值模式,以避免公允價值運用對擁有投資性房地產企業可能造成的不良后果。

2、上市公司管理層盈余管理的動因

如果上市公司具備了采用公允價值計量的條件,對公司管理層而言,將面臨采用成本模式計量或采用公允價值計量兩種選擇。從進行盈余管理的角度出發,管理層會傾向于選擇采用成本模式計量。主要考慮在成本模式下,當投資性房地產出售時,收益可一次性全部進入當期利潤;同時,投資性房地產需要計提折舊,出售時可將前期已計提的折舊全部轉化為出售當期的利潤,可實現利潤在不同期間的調節。

3、納稅影響的動因

公司在決定是否采用公允價值計量時,必須考慮其對公司納稅的影響。如果采用公允價值計量對投資性房地產將不計提折舊或進行攤銷,但稅收上沒有明確是否可稅前扣除投資性房地產的這部分折舊,可能失去“稅盾功效”。另外,所得稅實施條例對公允價值變動收益是否繳納所得稅沒有明確的規定。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅,將會增加稅收支出,減少凈利潤。2007年18家上市公司投資性房地產公允價值變動凈收益22.79億元,按25%的稅率計算應繳納5.6975億元所得稅,平均到每個上市公司需要支付0.3165億元稅款。這無疑是一筆不小的支出,并且公允價值變動增加的收益缺乏現金流支撐。如果上市公司將公允價值凈收益繳納所得稅,將會增加稅收支出,減少凈利潤,并且公允價值變動增加的收益缺乏現金流支撐。如果不繳納,上市公司稅負不變,但似乎有打球的嫌疑。在繳與不繳的兩難境地中,上市公司可能會采取謹慎的財務政策保持原有的成本計量模式,待相關稅收政策明確后再做決策。

4、公允價值計量條件的影響

采用公允價值模式計量,應同時滿足兩個條件:一是投資性房地產所在地有活躍的房地產市場;二是企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其相關信息,從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。上述條件非常嚴格,因為要說明什么是活躍市場、相似環境、用途、新舊程度等房地產交易情況。實踐中要獲取這些信息不僅難度大,成本也很高,這就限制了上市公司采用公允價值模式。相反,傳統的成本模式下,獲取信息的渠道直接、方便,成本低廉。比較之下,上市公司當然更愿意采用成本模式。另外,即使采用公允價值模式,金額的確定也會成為上市公司的難題。無論是我國所規定的公允價值的確定方法,還是FASB在《財務會計準則公告第157號――公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”,在本質上是一致的。也就是說,公允價值的取得,首選的是活躍的公開市場報價,如果在目前的市場條件下,公開市場報價不易取得,公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。從上述15家采用公允價值的公司所披露的公允價值確定方法來看,其中10家采用了房地產評估價格,占到樣本公司的66.67%。由此可見,在公允價值的確定方面,實務界還是比較傾向于借助于獨立第三方的房地產評估價格。但問題在于,目前我國具備地產評估資格的有資產評估師、房地產估價師和土地估價師,他們分別隸屬于財政部、建設部和國土資源部管理。在進行地產估價時有時會依據各自的評估細則,投資性房地產價值的公允性難以保證。從西方實踐來看,由于“公允價值會計”的出現和發展,資產評估與公司會計、注冊會計師的合作不斷加強。資產評估既能夠解決市場不充分情況下如何確認公允價值的難題,也能夠為公允價值計量的客觀真實提供強有力的技術支持。但目前,我國評估界在提高透明度和工作質量,建設、完善高水準執業準則方面還需要做大量的工作,尚不具備支持公允價值全面應用的條件。

投資性房地產準則的單獨成章即是我國房地產業迅猛發展的需要,同時也是為了進一步促進會計準則的國際趨同。從計量屬性角度看公允價值在某種程度上代表著財務會計的發展趨勢。上市公司采用公允價值計量可以提高會計信息的相關性,滿足信息使用者決策需要。從長遠來看,采用公允價值計量模式的上市公司會不斷增多。但是后續計量首次在投資性房地產等準則中應用,在執行過程中難免會存在這樣或那樣的問題,這些問題的解決需要理論界和實務界的共同努力。我們應采取積極的應對措施,完善公司治理結構,建立房地產市場信息數據庫,提高會計人員素質,提升資產評估水平,協調稅收政策,以積極創造條件,在投資性房地產的公允價值計量方面實現進一步的國際趨同。

【參考文獻】

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